2023年1月，受春節(jié)假期影響，項(xiàng)目取證頻次及意愿減弱，整體市場(chǎng)供需端均出現(xiàn)不同程度下滑。

雖然疫情管控迎來全面放松，且政策暖風(fēng)頻吹，但政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)有一定滯后性，我們依然可以期待接下來無錫樓市的表現(xiàn)。

NO.1 政策一覽

【資料圖】

【江蘇省1號(hào)文件：從供需兩側(cè)出發(fā)助力市場(chǎng)修復(fù)】

1月16日，江蘇省政府印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)若干政策措施》。新政涉及12個(gè)方面42條政策措施，通過財(cái)稅、金融等一攬子穩(wěn)企紓困和擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)外需政策，推動(dòng)江蘇經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)。

CRIC視點(diǎn)：新政強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，包括支持剛性和改善性購房需求、支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求、優(yōu)化調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策等，從供需兩側(cè)出發(fā)，促使市場(chǎng)修復(fù)拉升。

【無錫征收貨幣補(bǔ)償實(shí)施房票結(jié)算】

近期，無錫住建局發(fā)布關(guān)于無錫市市區(qū)國有土地房屋（住宅）征收貨幣補(bǔ)償實(shí)施房票結(jié)算的指導(dǎo)意見（試行）。新政規(guī)定：被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以選擇使用房票結(jié)算，使用房票購買新建商品住房的，被征收人可享受購房款總金額的不超過5%的購房補(bǔ)貼。

CRIC視點(diǎn)：房票安置有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的購房需求，加快商品房去化，在一定程度上提振市場(chǎng)信心。

NO.2 市場(chǎng)供求

1月，無錫市區(qū)商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)8.64萬㎡，環(huán)比下降58.36%；成交13.69萬㎡，環(huán)比下降47.75%；成交均價(jià)24068元/㎡，環(huán)比上漲4.91%。

當(dāng)1月遇到春節(jié)小長假，項(xiàng)目取證頻次及意愿減弱，全市商品住宅供應(yīng)縮量，成交量大幅銳減，成交均價(jià)受主力成交項(xiàng)目影響有所上漲。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1月成交為疫情三年來最低谷，甚至低于2020年2月，彼時(shí)恰逢疫情樓市停擺疊加春節(jié)假期。

1月無錫樓市成交環(huán)比腰斬，當(dāng)然一方面是因?yàn)槌掷m(xù)下行的市場(chǎng)大環(huán)境，另一方面也是因?yàn)?月為傳統(tǒng)淡季且恰逢春節(jié)假期，部分客戶返鄉(xiāng)，市場(chǎng)客戶量驟降所致。

值得注意的是，對(duì)比長三角同能級(jí)城市，我們可以發(fā)現(xiàn)，無錫1月成交降幅仍在合理范圍內(nèi)。

NO.3 區(qū)域供求

分區(qū)域來看，1月僅梁溪、濱湖、惠山區(qū)有供應(yīng)，其中惠山區(qū)供應(yīng)最多為5.33萬㎡；

從成交來看，經(jīng)開區(qū)和濱湖區(qū)成交占比超20%，可見當(dāng)前無錫市場(chǎng)仍以改善置業(yè)需求為主。

價(jià)格方面，經(jīng)開區(qū)依然是成交均價(jià)最高的區(qū)域，為31227元/㎡，惠山區(qū)是唯一一個(gè)成交均價(jià)低于2萬元/㎡的區(qū)域，為18956元/㎡，主要是因?yàn)榛萆絽^(qū)邊緣板塊較多，拉低整體成交均價(jià)，而惠山新城板塊1月成交均價(jià)為23248元/㎡。

NO.4 成交結(jié)構(gòu)

從成交結(jié)構(gòu)來看，1月無錫商品住宅主力成交面積段集中在90-120㎡，占比41.37%；其次是120-144㎡，占比21.60%。

2022年12月，90-120㎡商品住宅成交套數(shù)占比為47.75%，120-144㎡商品住宅成交套數(shù)占比19.33%。

從環(huán)比來看，1月無錫剛改需求有所減弱，純改善需求上升。

NO.5 商品住宅庫存

庫存方面，1月無錫市區(qū)商品住宅庫存539萬㎡，按照近12個(gè)月去化流速，去化周期約21個(gè)月。

從近幾個(gè)月庫存現(xiàn)狀來看，1月無錫市區(qū)商品住宅庫存量繼續(xù)下降，但因近期月均去化流速較慢，去化周期持續(xù)上漲。

NO.6 項(xiàng)目銷額榜

從1月無錫市區(qū)商品住宅項(xiàng)目銷售金額排行榜來看，經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目占據(jù)前4席，新吳區(qū)項(xiàng)目占據(jù)3席。

從排行榜TOP10來看，一類如新郡、仁恒海和院等項(xiàng)目，一直處于市場(chǎng)焦點(diǎn)，自帶流量，或位于核心位置，或擁有較強(qiáng)產(chǎn)品力，市場(chǎng)熱度較高。

另一類項(xiàng)目，在當(dāng)前市場(chǎng)較冷的行情下，積極營銷，如華發(fā)中央首府，春節(jié)期間，項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)煥新亮相，包括架空層、星空地庫等，為項(xiàng)目的高端體驗(yàn)增色。

隨著春節(jié)假期的結(jié)束，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，無錫多數(shù)項(xiàng)目加大營銷力度，疊加降利率、房票結(jié)算等政策刺激，預(yù)計(jì)傳統(tǒng)“小陽春”或?qū)⑻崆暗絹?，但整體均價(jià)仍將保持穩(wěn)定。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。

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