試點兩年，雙集中的供地方式迎來優(yōu)化。2月2日，一份落款為自然資源部辦公廳發(fā)布的《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各市、縣自然資源部門要根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少3個月，同時，詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發(fā)布出讓公告，這意味著試點兩年的雙集中供地模式迎來轉變。

業(yè)內分析指出，轉變不代表要取消集中供地，更為靈活的供地方式和節(jié)奏，將更符合"銷售市場活躍－投資拿地活躍"的邏輯。

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根據形勢"調整和優(yōu)化"

《通知》的核心要點是"推進供應信息公開"。《通知》明確，建立擬出讓地塊清單公布制度，每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期限制。同時，詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發(fā)布出讓公告，這意味著試點兩年的雙集中供地模式迎來轉變。

上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，建立擬出讓地塊清單公布制度實際上是對過去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推進中，過于密集的供地，導致房企拿地的準備工作遇到了很多困難，最終導致對于地塊的情況掌握不到位，也影響了投資拿地的策略。政策明確了3個月的緩沖期，實際上是希望地塊信息為房企和市場所消化，本質上也是希望土地供應工作和市場需求做緊密的對接。

在嚴躍進看來，政策內容不代表要取消集中供地，而是要對集中供地進一步優(yōu)化，充分體現了供地思路兼顧短期矛盾和中長期制度安排需要。雖然今年1月份各地投資拿地依然比較疲軟，但隨著"銷售市場活躍－投資拿地活躍"的邏輯線更加清晰，后續(xù)各類企業(yè)依然會有積極拿地的動作。

"并非‘取消’，而是根據形勢‘調整和優(yōu)化’。"廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。集中供地的本源，一方面是疏通供需雙方的信息，引導各方預期，避免搶地導致地價推動房價，導致資金大規(guī)模涌入樓市，另一方面是通過對土地合理定價，糾偏地方無序的土地財政行為，并通過強化信心披露和供地規(guī)則，倒逼熟地出讓，降低開發(fā)商拿地無序的成本。

部分城市此前已放寬集中供地限制

2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地"兩集中"，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。但事實上，此前已有部分城市打破了集中供地次數的限制，改為一年四次或多次的集中供地，更有城市暫停了集中供地模式。

據了解，北京、杭州、南京、蘇州、無錫等于2022年紛紛推出五批次集中供地，武漢在2022年更是上架了六批次集中供地。

2022年10月，江西住建廳發(fā)文，將持續(xù)完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從"集中供地"城市名單中調出。此外，22個試點城市中的長沙也于去年官宣土地推介方式將進行調整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。2023年開年，天津首次單獨掛出1宗涉宅用地。

中指研究院土地市場研究負責人張凱在"中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會"上介紹，回顧2022年22城集中供地來看，計劃完成率不足六成。對于2023年土地市場走勢，業(yè)內人士預計并不樂觀。其中，市場熱度仍將持續(xù)分化，安全應成為今年房企選擇城市的重要標準。在土地規(guī)則上，各地采取多次分散供地，優(yōu)化供地條件，降低參拍門檻。

李宇嘉指出，集中供地模式是在疫情后開始推的，主要是應對當時高地價及新一輪樓市上漲。同時，從那時開始，也開啟了一攬子長效機制建設。當對房企定向去杠桿、要求自有資金拿地，全面打掉"前融"時，通過集中供地（一天內完成十幾宗地塊出讓）控制源頭上搶地、誕生高地價的必要性，已下降了很多。但后續(xù)商品房市場下行，回款走低，開發(fā)商資金鏈緊張，此時繼續(xù)沿用集中供地，在很多城市甚至導致大面積流拍，惡化市場預期的同時，此前出讓的高價地也無法開發(fā)了，甚至計提壞賬準備。

此次《通知》也明確，各地要將住宅用地近三年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。要因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規(guī)模，其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規(guī)模直至暫停供地。

北京商報記者王寅浩

關鍵詞： 土地市場 商品住房 土地供應 供地政策 住宅用地