21世紀經(jīng)濟報道 記者李愿 北京報道

1月31日，重慶銀保監(jiān)局發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)類押品管理的通知》（下稱《通知》），以進一步規(guī)范銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)類押品管理，增強押品風險緩釋能力，提升風險防控有效性和經(jīng)濟服務穩(wěn)健性。

《通知》作為專門規(guī)范房地產(chǎn)類押品管理的制度，“面”上注重提升銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)類押品管理機制體制的完備性，“線”上著力增強相關管理全流程的規(guī)范性，“點”上突出推進解決管理實踐問題的針對性、可行性。

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《通知》共6部分、20條，分別為進一步健全押品管理體系、強化押品準入管理和調(diào)查評估、做好抵押設立和押品動態(tài)管理、嚴格規(guī)范與第三方機構合作、加強科技賦能、強化管理監(jiān)督。重點對以下四方面提出規(guī)范要求：

一是管理體系要更加健全，線上線下業(yè)務的各類房地產(chǎn)類押品應納入統(tǒng)一管理，押品管理全流程應無縫流轉(zhuǎn)、有效銜接且有記錄、可追溯。

如第9條規(guī)定，對涉及房地產(chǎn)類押品的貸款，各銀行業(yè)金融機構原則上仍需堅持以現(xiàn)場調(diào)查為主、非現(xiàn)場調(diào)查為輔的調(diào)查方式，不得因貸款存在部分線上環(huán)節(jié)而弱化必要的現(xiàn)場調(diào)查要求。對押品采取非現(xiàn)場調(diào)查的貸款，需抽取一定比例現(xiàn)場核查押品情況。加強押品線上評估系統(tǒng)建設及其剛性控制，拓寬權威數(shù)據(jù)來源，提高評估科學性。

二是重點環(huán)節(jié)把控要更加審慎。如在準入環(huán)節(jié)，要對存在非第一順位抵押等情形的房地產(chǎn)類押品設置更加審慎的準入標準。在受理調(diào)查環(huán)節(jié)，不得因貸款存在部分線上環(huán)節(jié)而弱化必要的押品現(xiàn)場調(diào)查環(huán)節(jié)，要對過戶時間或持有期限1年以內(nèi)的房地產(chǎn)類押品強化審核。在估值審批環(huán)節(jié)，要防控高評高貸，提高評估科學性。在抵押設立環(huán)節(jié)，應依法依規(guī)做好房地產(chǎn)類押品抵押登記辦理。在存續(xù)期管理中，要強化動態(tài)監(jiān)測管理，持續(xù)保障抵押有效性。

如，第8條明確要防控高評高貸。各銀行業(yè)金融機構選擇外部評估機構時，原則上在合作機構名單內(nèi)隨機選定，防范內(nèi)外串通影響評估結果。應與外部評估機構就合作業(yè)務定期對賬，嚴防私下派單、假評估等情況。采用內(nèi)部評估的，應妥善設置評估權限，實行貸評分離；嚴控參數(shù)調(diào)整權限，法人機構調(diào)整權限不得下放分支機構，非法人機構調(diào)整權限只能在市級機構。內(nèi)部評估結果應參照前手實際成交價格、不動產(chǎn)交易登記平臺、網(wǎng)簽系統(tǒng)等數(shù)據(jù)審慎確定，嚴格實行“就低不就高”，不得隨意抬高評估價值。對估值難度較大、預估價值較高、管理風險較大的房地產(chǎn)類押品，銀行業(yè)金融機構應采取多方評估、交叉驗證等方式，根據(jù)“就低不就高”原則合理確定抵押物價值。對未執(zhí)行“就低不就高”原則的，需開展現(xiàn)場核查，并納入監(jiān)督檢查重點，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，從嚴追責、問責。

三是與第三方機構合作要更加規(guī)范。要求銀行業(yè)金融機構加強對外部評估機構、房地產(chǎn)中介、助貸等第三方機構的準入管理，并建立合作行為隔離機制，注重加強后評價管理，整合相關行業(yè)力量，對存在弄虛作假、違法違規(guī)情況的第三方機構加強聯(lián)合懲戒。

《通知》有3條內(nèi)容與第三方機構有關：嚴格準入第三方機構、加強第三方機構后評價管理、強化規(guī)范合作行為。在強化規(guī)范合作行為方面，《通知》規(guī)定，各銀行業(yè)金融機構應與第三方機構建立隔離機制，原則上授信審查審批人員不得直接接觸第三方機構。應將與第三方機構接觸情況納入員工行為日常排查內(nèi)容，對異常情況及時糾正。

四是科技賦能要更加精準。鼓勵各銀行業(yè)金融機構建設與應用押品管理信息系統(tǒng)，支持銀政合作拓展數(shù)據(jù)共享和查詢功能。

如，第17條規(guī)定，鼓勵各銀行業(yè)金融機構建設與應用智能化押品管理系統(tǒng)，實現(xiàn)押品權限管理、參數(shù)管理、全流程管理、合作機構管理、權證自動封包出入庫、智能監(jiān)測預警、定期工作提示、信息查詢、影像調(diào)閱、統(tǒng)計分析等功能，以數(shù)字化手段提升管理規(guī)范性和有效性。探索建立以房產(chǎn)身份唯一標識為基礎的抵押房產(chǎn)查詢跟蹤機制。

《通知》還要求，對不能滿足本通知及其他規(guī)范性文件中關于房地產(chǎn)類押品要求的銀行業(yè)金融機構，監(jiān)管部門可要求其制定整改方案，責令限期改正，并視情況采取相應的監(jiān)管措施。

“《通知》的印發(fā)和執(zhí)行，有利于強化全轄銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)類押品風險管理能力，有利于規(guī)范涉及房地產(chǎn)類押品有關業(yè)務的經(jīng)營管理行為，有利于支持促進房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，有利于強化保護金融消費者合法權益?！敝貞c銀保監(jiān)局表示，下一步，將持續(xù)督導轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構切實規(guī)范房地產(chǎn)類押品管理，更好促進經(jīng)濟金融平穩(wěn)運行。

關鍵詞： 銀保監(jiān)局 押品管理 房地產(chǎn)企業(yè)