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一個(gè)新年“大禮包”。

(資料圖片)

今天正好有時(shí)間來(lái)聊聊年前（1月20日）廣州發(fā)布的一個(gè)城市更新的政策，大大降低了改造的門(mén)檻，一共30條，內(nèi)容很重磅。

無(wú)論是政策指向，還是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益平衡。

都做了一個(gè)很大程度的讓利。

| 年前廣州發(fā)了一個(gè)舊改政策大禮包

具體的重要內(nèi)容，我們來(lái)看下：

其一：降低了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能力的要求。

結(jié)合住建部推動(dòng)城市更新由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變要求，降低了對(duì)合作企業(yè)開(kāi)發(fā)能力的要求，提出合作企業(yè)與新二級(jí)資質(zhì)的相關(guān)條件相當(dāng)。

其二：降低了對(duì)合作企業(yè)總資產(chǎn)的要求。

結(jié)合住建部“留改拆”并舉、加強(qiáng)修繕改造、注重提升功能的要求，以及鼓勵(lì)市、區(qū)屬?lài)?guó)企參與城市更新項(xiàng)目，降低了對(duì)合作企業(yè)總資產(chǎn)的要求，明確合作企業(yè)本身或其全資子公司的相關(guān)數(shù)據(jù)可以納入資格核驗(yàn)范圍。

其三：取消產(chǎn)業(yè)圈層，讓利市場(chǎng)。

針對(duì)企業(yè)反饋產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入門(mén)檻太高，不利于社會(huì)資金進(jìn)入舊改市場(chǎng)的問(wèn)題，綜合考慮目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，將產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入中對(duì)于企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求由準(zhǔn)入條件轉(zhuǎn)為擇優(yōu)條件。

同時(shí)，不再分圈層設(shè)置企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求，各區(qū)可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況設(shè)定產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的擇優(yōu)條件。

這一點(diǎn)，其實(shí)是最重要的。

按照之前的三大產(chǎn)業(yè)圈層要求的產(chǎn)居比導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡，改造范圍內(nèi)無(wú)法承載開(kāi)發(fā)建設(shè)量的問(wèn)題。

比如，第一圈層內(nèi)的舊改，如金融城的員村、程界西，假設(shè)體量100萬(wàn)的舊改，就需要拿出50萬(wàn)方來(lái)做商業(yè)，做產(chǎn)業(yè)，不能做商品房。

那剩下的50萬(wàn)方，又要做回遷房，又要考慮開(kāi)發(fā)商的融資商品房，很難兼顧。

且產(chǎn)業(yè)用地的樓面價(jià)低，將導(dǎo)致建設(shè)量大幅增加，如果向天空要地，那凈容積率非常高。

簡(jiǎn)單一句話，按現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)比，這么大體量的產(chǎn)業(yè)面積，開(kāi)發(fā)商做不了，做了就是虧錢(qián)，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邏輯。

|三大產(chǎn)業(yè)圈層涉及到的板塊

但也不是不要引入產(chǎn)業(yè)，只是變得更加務(wù)實(shí)了，擇優(yōu)選擇，有了更多商量余地。

其中，引入的基礎(chǔ)教育，需為國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校、重點(diǎn)大學(xué)附屬學(xué)校、本地優(yōu)質(zhì)學(xué)校舉辦的分校。

而醫(yī)療資源，需為復(fù)旦大學(xué)每年公布的《中國(guó)醫(yī)院排行榜》醫(yī)院、廣州地區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源或者國(guó)內(nèi)外知名醫(yī)院。

畢竟，舊改是很重要的招商手段和路徑。

產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)做得好的項(xiàng)目，也不是沒(méi)有，比如永慶坊，早已成為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

又比如，增城1978文化創(chuàng)意園、獵德天德廣場(chǎng)等等。

其四：開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)有所放開(kāi)了。

為兼顧市場(chǎng)運(yùn)作需要和市場(chǎng)規(guī)范管理，在舊村改造實(shí)施過(guò)程中，對(duì)合作企業(yè)改造項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為予以合理控制。

同時(shí)，考慮到緊急情況下政府強(qiáng)制介入等補(bǔ)位措施的例外情形。

并且結(jié)合近期政策變動(dòng)、市場(chǎng)變化等因素導(dǎo)致企業(yè)退出的情形，增加了企業(yè)退出的處理流程和措施。

|2023《指引》對(duì)企業(yè)退出做出了明確的程序

從前年開(kāi)始的調(diào)控，不少民營(yíng)房企暴雷，當(dāng)中有不少是深耕城市更新領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商，如佳兆業(yè)、龍光、合景泰富、奧園等等。

而舊改又是一個(gè)周期長(zhǎng)，政策變化大，資金沉淀大的行業(yè)，需要一定時(shí)間才能形成現(xiàn)金流，當(dāng)企業(yè)債臺(tái)高筑，很多開(kāi)發(fā)商紛紛減持離場(chǎng)。

昔日為上市房企描繪土儲(chǔ)市值的舊改，瞬間成為了燙手的山芋。

所以，過(guò)去一年多的時(shí)間，我們看到奧園賣(mài)物業(yè)、賣(mài)舊改求生；

就連好學(xué)生，一向穩(wěn)健的頭部房企龍湖，也難以適應(yīng)政策的變化，忍痛退出已經(jīng)拆平了的黃埔長(zhǎng)平舊改。

在此之前，開(kāi)發(fā)商之所以對(duì)舊改趨之若鶩，一個(gè)利潤(rùn)率，另一個(gè)則是融資工具。

通常情況下，城市更新整體毛利率40%~50%，凈利率約為15%，而普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)一般在10%左右。

對(duì)此，佳兆業(yè)董事長(zhǎng)在郭英成曾經(jīng)在公開(kāi)場(chǎng)合說(shuō)過(guò)：舊改的毛利率，深圳的一般都是50%，廣州40%，東莞的30%，中山和惠州的只有25%。

至于融資工具和手段就很好理解了。

不少舊改項(xiàng)目，早在確認(rèn)實(shí)施主體之前，僅僅憑借跟城中村簽署的協(xié)議，就從金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)到項(xiàng)目?jī)r(jià)格七八成的融資額度。

當(dāng)時(shí)，就算是一些招商文件提到3億保證金，也可以通過(guò)融資來(lái)解決，開(kāi)發(fā)商只需要自由資金7000-8000萬(wàn)就能撬動(dòng)。

所以，在政策放開(kāi)的時(shí)候，很多開(kāi)發(fā)商都盯上了廣州的舊改。

那么問(wèn)題來(lái)了，放開(kāi)企業(yè)退出舊改的程序，會(huì)有什么影響？

隨著2023舊改新政的發(fā)布，相信我們會(huì)看到一些重點(diǎn)板塊的重點(diǎn)項(xiàng)目，會(huì)有一些新的動(dòng)態(tài)。

畢竟，2023開(kāi)年以來(lái)，無(wú)論是省，還是市層面，都強(qiáng)調(diào)了城市更新是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手。

暴雷的民企不做，國(guó)企，央企會(huì)補(bǔ)位。

比如，萬(wàn)博CBD里仁洞舊改就掛上了一個(gè)大大的拆字。

沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，經(jīng)過(guò)一年多的政策調(diào)整，舊改更新的重要性又一次被提及。

對(duì)廣州樓市來(lái)說(shuō)，這一政策也是非常值得關(guān)注的。

畢竟，從2018年開(kāi)始，舊改接力棚改已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

在很多人的認(rèn)知里，能夠攪動(dòng)三四線樓市的，無(wú)疑就是棚改。

棚改動(dòng)，有利于樓市；棚改緊，看空樓市。房子一扒，帕拉梅拉。

從2015年到2018年棚改三年計(jì)劃，去庫(kù)存，三四線房?jī)r(jià)猛漲，就是一個(gè)例子。

而更近的一點(diǎn)的例子，則是黃埔舊改的三年計(jì)劃，樓市行情飆漲，兩年時(shí)間誕生了五個(gè)搖號(hào)地王。

舊改暫停之后，黃埔樓市也開(kāi)始回調(diào)。

不過(guò)，相對(duì)于政策的轉(zhuǎn)向，我更關(guān)心的是，改造的錢(qián)從哪里來(lái)？

PSL，也就是抵押補(bǔ)充貸款。這是央行在14年推出的創(chuàng)新性政策工具，由國(guó)開(kāi)行主導(dǎo)，為城市棚戶區(qū)籌措低利息，長(zhǎng)期的資金。

近日，央行公布的抵押貸款（PSL）數(shù)據(jù)顯示，自2022年9月PSL工具重啟以來(lái)，其凈新增額已經(jīng)連續(xù)仨月放量遞增。

2022年9月、10月、11月分別凈新增1082億、1543億、3675億。

單月充值3675億元，創(chuàng)下史上第二高的記錄，上次達(dá)到這個(gè)水準(zhǔn)，還是2014年12月的3831億。

截至2022年12月末，PSL余額約為31528億元。

時(shí)隔9年，樓市再獲定向充值。

所以，棚改，包括舊改被很多人看成了樓市行情的發(fā)動(dòng)機(jī)。

折騰一年多的時(shí)間，希望這一次有真正能夠落地的項(xiàng)目。

關(guān)鍵詞： 舊改新政 住宅用地