《財(cái)經(jīng)》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022全國(guó)商品房銷售額為13.3萬(wàn)億元，重回2017年水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10%，為1998年來(lái)首降。不過(guò)，在“金融16條”“三支箭”以及各地因城施策不斷推進(jìn)下，12月單月多項(xiàng)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，降幅出現(xiàn)收窄。

面對(duì)行業(yè)調(diào)整期的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，碧桂園、綠城等房企管理層在新年致辭中提及，在政策和新需求驅(qū)動(dòng)下，相信行業(yè)終將回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，并提出了滿足改善需求、提升保交付品質(zhì)、發(fā)力綠色建筑等新年目標(biāo)。

【資料圖】

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著政策效力的持續(xù)釋放，2023年房地產(chǎn)行業(yè)將朝著新發(fā)展模式方向推進(jìn)，并將重新轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定因素，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期有望迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)。

多項(xiàng)指標(biāo)回落告別高增長(zhǎng)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期

去年，樓市告別了多年以來(lái)的高增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整周期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年全國(guó)商品房銷售額為13.3萬(wàn)億元，而上年為18.19萬(wàn)億。同時(shí)，去年房企土地購(gòu)置面積1.0052億平方米，而上年為2.16億平方米。

受商品房銷售額回落、土地交易規(guī)?？s水等影響，去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及新開(kāi)工和竣工面積、企業(yè)到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)同比均有下降，其中開(kāi)發(fā)投資下降10%為1998年來(lái)首降。

值得一提的是，在“金融16條”“三支箭”以及各地因城施策不斷推進(jìn)下，12月多項(xiàng)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。去年12月單月全國(guó)商品房銷售金額同比表現(xiàn)好于上月，降幅收窄了4.6個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅也收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度為近三個(gè)月來(lái)最高。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，通常銷售速度放慢后，以價(jià)換量是房企回籠資金常用的手段，疊加去年部分房企存流動(dòng)性壓力，以及經(jīng)濟(jì)和人口因素對(duì)樓市影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)走低。去年12月房?jī)r(jià)跌幅已在收窄，尤其一線城市開(kāi)始止跌，得益于各地穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作，也有助于改善市場(chǎng)信心。

“目前，政策在供需兩端同步發(fā)力，供給端包括金融16條、三支箭以及四項(xiàng)行動(dòng)均是讓融資合理回歸，改善房企資金鏈；需求端則是通過(guò)降利率和首付以及取消限購(gòu)、限售等舉措鼓勵(lì)剛需和改善加速入市。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，既需要看政策力度，也需要看居民就業(yè)、收入、預(yù)期的修復(fù)態(tài)勢(shì)，以及房企保交付和轉(zhuǎn)型情況。

從保交付到保品質(zhì)行業(yè)有望觸底反彈

在諸多房企管理層的新年致辭中，滿足改善需求、提升保交付品質(zhì)，以及建造綠色健康建筑、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、探索新業(yè)務(wù)新模式成為新的目標(biāo)。

其中，不少房企將新一年的產(chǎn)品瞄準(zhǔn)了改善需求。如碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在新年致辭中稱，公司將發(fā)展以改善型住房為主的民生地產(chǎn)。同時(shí)，保利發(fā)展控股集團(tuán)副總經(jīng)理張艷華提及，2020年中國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)41.76平方米，對(duì)目前大多數(shù)中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，住房本身已經(jīng)不是第一必需品，各階段人群的需求在不斷發(fā)生變化，滿足、創(chuàng)造、引領(lǐng)客戶需求成為公司重點(diǎn)。

同時(shí)，保交付依然是眾多房企新一年的重中之重，不過(guò)很多企業(yè)的目標(biāo)已經(jīng)從保交付變?yōu)楸Ｆ焚|(zhì)交付。如綠城在新年致辭中強(qiáng)調(diào)了“產(chǎn)品品質(zhì)是一號(hào)工程”、泰禾集團(tuán)表示將在新的一年扎實(shí)地兌現(xiàn)品質(zhì)交付。

此外，碧桂園、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、金茂等房企均提及了新技術(shù)、新材料、新配套等方面的應(yīng)用和推廣。另外，在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度下，碧桂園、華潤(rùn)置地、金茂等還表示將參與保障性住房的代管代建，以及長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)，探索城市運(yùn)營(yíng)管理模式。

值得注意的是，繼去年利好政策陸續(xù)落地，2023年以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)不僅提出將通過(guò)四項(xiàng)具體行動(dòng)（資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升）化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，還表示將研究推出保交樓貸款支持計(jì)劃、住房租賃貸款支持計(jì)劃等結(jié)構(gòu)性工具。近日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議更是強(qiáng)調(diào)，以增信心防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上述政策表明早先多次埋下伏筆的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化工作，正被推入實(shí)操階段，并將倒逼房企摒棄傳統(tǒng)融資視角去理解新發(fā)展模式下的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，另外房企也需關(guān)注現(xiàn)房銷售等新要求。在支柱產(chǎn)業(yè)的角色定位下，2023年房地產(chǎn)行業(yè)將朝著新發(fā)展模式方向推進(jìn)。

中國(guó)民生銀行研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任王靜文進(jìn)一步分析稱，隨著各項(xiàng)融資渠道的重新開(kāi)閘，2023年整個(gè)行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)一波重組并購(gòu)潮，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步緩釋。另外，涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺(tái)，5年期LPR仍有下調(diào)空間。隨著政策效力的持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望于上半年觸底反彈。

關(guān)鍵詞： 新建商品住宅