萬科長租公寓又向資產(chǎn)證券化邁進(jìn)了重要的一步，這次找來了萬科總裁兼長租公寓事業(yè)部首席執(zhí)行官祝九勝的老東家——中國建設(shè)銀行。

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1月16日，萬科公告稱，已于近日與中國建設(shè)銀行簽署了《建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）合伙協(xié)議》，共同投資設(shè)立“建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）”（以下簡稱“建萬住房租賃基金”）。

該住房租賃投資基金總資金規(guī)模為100億元，萬科子公司認(rèn)繳出資額占比20%，中國建設(shè)銀行去年11月正式成立的建信住房租賃基金（有限合伙）出資占比約80%。

值得一提的是，從2022年初開始直管萬科長租公寓業(yè)務(wù)的祝九勝與中國建設(shè)銀行淵源頗深。

祝九勝1993年從中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)畢業(yè)后就到中國建設(shè)銀行深圳市分行工作，歷任福田支行副行長、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長等，一直到2012年才加入萬科，在中國建設(shè)銀行工作了19年。

因此，此次萬科與建設(shè)銀行合作設(shè)立百億住房租賃基金，大概率也是祝九勝主導(dǎo)的。對此，截至發(fā)稿，萬科方面暫未回應(yīng)。

該私募投資基金主要投向萬科的住房租賃業(yè)務(wù)，包括萬科集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)。

中國建設(shè)銀行有更詳細(xì)的說明，稱雙方將通過子基金在長租公寓領(lǐng)域共同參與市場化投資，以資產(chǎn)收購、股權(quán)投資、經(jīng)營權(quán)購買等方式，專注投資于萬科集團(tuán)及雙方認(rèn)可的其他市場化主體持有的住房租賃項(xiàng)目。

萬科認(rèn)為，本次投資有助于盤活萬科長租公寓存量資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大長租公寓業(yè)務(wù)管理規(guī)模。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對界面新聞表示，本次投資有利于緩解萬科在住房租賃業(yè)務(wù)線條的資金壓力，同時(shí)，私募基金屬于直接融資，不會對萬科住房租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生影響，有利于業(yè)務(wù)線的可持續(xù)發(fā)展。

此外，趙然對界面新聞表示，被該基金投資的項(xiàng)目，可以擇優(yōu)孵化，成為保租房公募REITs發(fā)行的底層資產(chǎn)，也有利于萬科在住房租賃行業(yè)打通“投融建管退”的商業(yè)模型。

同時(shí)，該基金還會投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。對于萬科來說，一旦保租房公募REITs發(fā)行成功，未來該基金投資的其他房企項(xiàng)目，也會成為萬科保租房公募REITs擴(kuò)募的底層資產(chǎn)來源，有利于萬科將“租賃住房蛋糕”做大。

據(jù)萬科公告，建萬住房租賃基金將聘請執(zhí)行事務(wù)合伙人建信住房租賃基金管理公司擔(dān)任基金的管理人，負(fù)責(zé)基金的投資管理運(yùn)營等相關(guān)工作。萬科董事、監(jiān)事、高級管理人員目前未在建萬住房租賃基金中任職。

按照協(xié)議，建萬住房租賃基金的投委會由全體合伙人共同組成，投委會行使協(xié)議約定的職權(quán)并作出決策。投委會由三名委員組成，其中，建信住房租賃基金管理公司委派兩名委員，萬科子公司中萬啟航委派一名委員，主任由建信住房租賃基金管理公司委派的委員擔(dān)任。

與萬科的合作是中國建設(shè)銀行住房租賃基金的一部分。

為了堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，2022年11月8日，中國建設(shè)銀行宣布建信住房租賃基金（有限合伙）、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立， 建信住房租賃基金募集規(guī)模為人民幣300億元。

基金投資項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉(zhuǎn)讓方式退出。

趙然對界面新聞指出，建行設(shè)立的300億元住房租賃基金相當(dāng)于母基金，后續(xù)在主要城市、與主要企業(yè)都可以合作相應(yīng)的子基金。從階段上看來，相當(dāng)于Pre-REITs階段，希望收購到進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段、或者能快速進(jìn)入到運(yùn)營階段的項(xiàng)目。

通俗來說，Pre-REITs階段類似一個(gè)孵化的過程，把一個(gè)非成熟長租公寓項(xiàng)目孵化成一個(gè)相對成熟的物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有利于提高未來發(fā)行公募REITs的概率。

作為最早一批涉足長租公寓業(yè)務(wù)的房企，萬科2019年以來雖然放緩了擴(kuò)張速度，但始終保持著始終保持集中式長租公寓規(guī)模第一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，萬科泊寓的管理規(guī)模約為21.4萬間，遠(yuǎn)高于位居第二的龍湖冠寓的11.8萬間。

在萬科近些年的收斂聚焦中，不少新業(yè)務(wù)都被邊緣化，但長租公寓始終被擺在重要位置。2022年，萬科明確指出，在經(jīng)過十年探索后將長租公寓與物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、商業(yè)一同確定為經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的主要方向。

如今長租公寓業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)盈利的只有招商蛇口和龍湖，萬科則表示將于2023年實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計(jì)報(bào)表盈利。

據(jù)界面新聞了解，在盈利壓力下，從去年初開始直管萬科長租公寓業(yè)務(wù)的祝九勝對萬科泊寓抓的很緊，特別強(qiáng)調(diào)全員銷售精神的培養(yǎng)。

要釋放長租公寓這類投資規(guī)模大、投資回報(bào)期較長業(yè)務(wù)的價(jià)值，金融創(chuàng)新很重要。去年底，監(jiān)管層支持保租房REITs常態(tài)化發(fā)行、推動市場化長租房納入REITs的信號也越來越明顯。

金融出身的祝九勝深諳此道，他在萬科去年12月的股東大會上表示，公募REITs對不動產(chǎn)玩家而言，作用相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺，能夠提前把自己的資金拿回來，讓我們流動性更好。

與此同時(shí)，萬科長租公寓業(yè)務(wù)采用成本價(jià)核算，平時(shí)這些利潤很難體現(xiàn)出來，通過REITs方式證券化以后，能夠?yàn)槔瞎蓶|體現(xiàn)、創(chuàng)造更多利潤。

市場化長租房還未納入REITs，保租房是當(dāng)前唯一納入REITs試點(diǎn)的長租房產(chǎn)品類別。祝九勝指出，萬科泊寓已經(jīng)從已納保的項(xiàng)目中挑選出十幾個(gè)符合發(fā)行條件的，現(xiàn)在就是發(fā)行時(shí)間的問題，要盡可能溢價(jià)發(fā)行，既保證新進(jìn)來的投資人對分派率滿意，也要保證老股東滿意。

對于萬科泊寓而言，今年顯然將是其實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵年。

關(guān)鍵詞： reits 住房租賃 長租公寓