作者莫開偉系中國知名財(cái)經(jīng)作家

1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)指出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。這也就是通俗意義上所說的開展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”等四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，讓優(yōu)質(zhì)房企總體回歸安全軌道。

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可以預(yù)見，看到這則消息之后，優(yōu)質(zhì)房企可能都喜不自勝，心里對(duì)未來的經(jīng)營發(fā)展前景充滿憧憬和信心；同時(shí)也給與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)以及民眾注入了一劑“興奮劑”，對(duì)房企整體脫困以及房企將更加發(fā)揮復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的作用將抱以極大的希望。

也可能，有網(wǎng)民朋友可能對(duì)“四項(xiàng)行動(dòng)”具體內(nèi)容不甚明了，在這里特來作一下說明，所謂“四項(xiàng)行動(dòng)”：“資產(chǎn)激活”即要把房企的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活，其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預(yù)售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進(jìn)、REITs產(chǎn)品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內(nèi)容；“負(fù)債接續(xù)”即后續(xù)對(duì)于負(fù)債工作要加快清理，包括負(fù)債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售以清償債務(wù)等工作；“權(quán)益補(bǔ)充”即后續(xù)要鼓勵(lì)各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國企、保險(xiǎn)公司等；“預(yù)期提升”即要不斷修復(fù)投資者對(duì)于房企的看法，尤其是各類金融機(jī)構(gòu)企業(yè)，不斷減少企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)強(qiáng)化今年房企銷售的目標(biāo)值，進(jìn)而促進(jìn)“金融-房企-銷售市場”等渠道的順暢。

那么，央行銀保監(jiān)會(huì)“四項(xiàng)行動(dòng)”對(duì)我國房企到底意味著什么？從當(dāng)前我國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及疫情管控措施全面優(yōu)化形勢看，“四項(xiàng)行動(dòng)”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將帶來四方面的重大改變或影響，將在我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程中拉開房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新序幕。

首先，意味著央行銀保監(jiān)會(huì)堅(jiān)定執(zhí)行中央政府確定的支持房地產(chǎn)“脫險(xiǎn)化困”的政策要求，對(duì)房企尤其是頭部房企的支持更將成鐵律，絲毫都不會(huì)改變。

事實(shí)上，央行銀保監(jiān)會(huì)此次座談會(huì)意在堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，表明了央行銀保監(jiān)會(huì)通過實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)定決心；也說明了房地產(chǎn)金融支持是今年銀行金融機(jī)構(gòu)信貸工作重點(diǎn)之一。同時(shí)，表明央行銀保監(jiān)會(huì)頭腦清晰，深知房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱之一，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，連接消費(fèi)和投資，房地產(chǎn)復(fù)蘇對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤具有重要意義。

尤其目前房地產(chǎn)處于復(fù)蘇關(guān)鍵階段，仍需要適度信貸支持，滿足房地產(chǎn)合理信貸需求，促進(jìn)房地產(chǎn)信用改善。由此，央行銀保監(jiān)會(huì)接下來對(duì)房企尤其是頭部房企的金融信貸支持將是鐵定的、不會(huì)改變的，今年1季度可能還將有不少有利于房企發(fā)展和改善房企生存狀態(tài)的貨幣信貸政策出臺(tái)，這樣可讓房企吃下一顆“定心丸”，有利穩(wěn)定房企尤其是頭部房企的融資預(yù)期、經(jīng)營預(yù)期和發(fā)展預(yù)期，促使我國房企加速脫困，邁入健康可持續(xù)軌道，為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供巨大的動(dòng)能。

其次，意味著房企尤其是頭部房企將得到特別的“哺育”，分享更大的“金融蛋糕”，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也將更加有底氣和信心。

央行銀保監(jiān)會(huì)“四項(xiàng)行動(dòng)”的一個(gè)重要內(nèi)容就是實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企；這表明專注主業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)良好、有較大行業(yè)影響力的頭部房企，將得到金融信貸政策的進(jìn)一步支持。這就表明優(yōu)質(zhì)房企其實(shí)是指的“四優(yōu)”房企，即接下來銷售業(yè)績優(yōu)、管理水平優(yōu)好、財(cái)務(wù)狀況優(yōu)好、行業(yè)地位優(yōu)等“四優(yōu)”房企將獲得重點(diǎn)金融支持。

同時(shí)也要求各類房企主動(dòng)對(duì)標(biāo)此類標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)改善企業(yè)經(jīng)營狀況，以積極爭取政策支持，可能更多的頭部房企將獲得金融動(dòng)能。同時(shí)，要看到2023年依然是積極化解風(fēng)險(xiǎn)的一年，要防范房企內(nèi)部出現(xiàn)較多暴雷或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)“四優(yōu)”房企要積極進(jìn)行監(jiān)測和支持，有利于頭部房企獲得更多的金融資源，全國銷售業(yè)績TOP100中的很多企業(yè)，或都被納入到重要性房企名單之中，將加速頭部房企的發(fā)展，也使頭部房企發(fā)展更加有底氣、有信心，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活力將被煥發(fā)出來，房地產(chǎn)業(yè)整體脫困和走向穩(wěn)健發(fā)展之路就大有希望。

再次，意味著我國房地產(chǎn)業(yè)從此之后將進(jìn)入一個(gè)新的歷史拐點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)業(yè)將加速分化，頭部優(yōu)化房企將進(jìn)一步發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)重新洗牌的“馬太效應(yīng)”時(shí)期。

央行銀保監(jiān)會(huì)部署的“四項(xiàng)行動(dòng)”并非沒有重點(diǎn)地“眉毛胡子一把抓”，而是明確了所有行動(dòng)都是圍繞優(yōu)質(zhì)頭部房企展開，這個(gè)行動(dòng)宗旨看起來似乎并不公平，對(duì)于一般房地產(chǎn)企業(yè)或中小房企來說可能意味著分享到的金融資源將越來越少，甚至有可能失去銀行金融機(jī)構(gòu)信貸支持的可能，也意味著有大量的中小房企因此而陷入經(jīng)營絕境瀕臨關(guān)門破產(chǎn)境地，這會(huì)帶來房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢嗎？回答是否定的。

因?yàn)檫@個(gè)局面是央行銀保監(jiān)會(huì)樂見其成的，我國房地產(chǎn)業(yè)如果不來一次脫胎換骨式地凈化，將大量中小房企淘汰出局，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)就無法優(yōu)化。所以，“四項(xiàng)行動(dòng)”其實(shí)就是要加速我國房地產(chǎn)業(yè)分化局面的早日到來，只有加大對(duì)頭部房企的信貸金融支持力度，才能更加有效地讓大量中小房企出清，讓優(yōu)質(zhì)頭部房企更加強(qiáng)大，從而對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)來一次重新洗牌，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展之路才能趟出來；否則我國房地產(chǎn)業(yè)將無法走出今天這種高風(fēng)險(xiǎn)、僵滯低迷的格局，只會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成巨大的拖累，還有可能引發(fā)巨大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，意味著我國房企整體風(fēng)險(xiǎn)將得到抑制和化解，有利于極大地提升我國房企的整體守信能力，這對(duì)于銀行金融機(jī)構(gòu)防范化解風(fēng)險(xiǎn)營造有利氛圍。

央行銀保監(jiān)會(huì)部署的“四項(xiàng)行動(dòng)”對(duì)房企的支持方式更加豐富和全面，將有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。這就意味著頭部房企風(fēng)險(xiǎn)化解抓住了我國房地產(chǎn)業(yè)走出困境的“牛鼻子”和房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的主要矛盾。事實(shí)上，“四項(xiàng)行動(dòng)”就是央行、銀保監(jiān)會(huì)為優(yōu)質(zhì)頭部房企開的特別的“小灶”，是對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的精心金融呵護(hù)；有理由相信，頭部房企有央行銀保監(jiān)會(huì)以及銀行機(jī)構(gòu)共同營造有利信貸融資環(huán)境以及其他金融支持，一定會(huì)首先走出困境，從而為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)脫困起到較強(qiáng)的帶動(dòng)作用，我國房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)無疑將得到較大的抑制。

而且，我們要看到，近期打開的房企融資渠道將繼續(xù)維持，會(huì)議指出要落實(shí)好“金融支持16條”措施，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求，表明去年11月以來支持房企融資的“三支箭”將繼續(xù)推進(jìn)，這不僅有利于為房企打開一扇新生之窗，而且有利于從根本上和更大范圍內(nèi)推動(dòng)房企堅(jiān)守信用承諾，消除違約風(fēng)險(xiǎn)，也才有可能化解我國金融風(fēng)險(xiǎn)，消除銀行機(jī)構(gòu)的后顧之憂，增強(qiáng)銀行金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真執(zhí)行“四項(xiàng)行動(dòng)”的決心和信心！

（原文刊發(fā)于新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄）

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