經(jīng)歷了“最慘”的2022年，現(xiàn)在想要 求職的地產(chǎn)人表現(xiàn)地比較躊躇。他們一邊海投著簡(jiǎn)歷，希望盡快找到下家重回正軌；另一方面又對(duì)未來東家的命運(yùn)懷有擔(dān)憂，不知道下一份工作又能干多久……

今天明源君就來和大家一起探討一下，準(zhǔn)備跳槽的地產(chǎn)人，今年去哪里做事會(huì)相對(duì)比較穩(wěn)妥？新行情下，又該如何考察和評(píng)估所應(yīng)聘的房企呢？

規(guī)?？梢圆淮?，但平臺(tái)要穩(wěn)

【資料圖】

今年地產(chǎn)人找東家，首先要丟掉的就是排行榜濾鏡。TOP幾、是不是百?gòu)?qiáng)這些指標(biāo)，已不能直接說明一家房企是否值得加入。

相反地，有些規(guī)模不是很大但是戰(zhàn)略穩(wěn)健、步履踏實(shí)的低調(diào)房企，很有可能是“規(guī)模大躍進(jìn)”時(shí)代的遺珠，值得多加關(guān)注。

一、警惕重?cái)U(kuò)張、發(fā)展目標(biāo)激進(jìn)的公司

在如今的行情下，房企的總體發(fā)展戰(zhàn)略、掌舵人的價(jià)值取向，將直接影響其接下來三到五年的生存狀況。

如果一家房企現(xiàn)在的發(fā)展戰(zhàn)略，還是諸如“x年10倍”、“x年進(jìn)前十”、“x年必上市”這種重?cái)U(kuò)張或目標(biāo)激進(jìn)的方向，那地產(chǎn)人最好謹(jǐn)慎對(duì)待。

在現(xiàn)有的監(jiān)管條件下，房企在開發(fā)板塊實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張或多倍增長(zhǎng)的路徑，基本上已經(jīng)全部關(guān)閉。

如果應(yīng)聘公司在介紹整體戰(zhàn)略時(shí)，仍然圍繞著規(guī)模增長(zhǎng)來講，但又沒有多元業(yè)務(wù)提供支撐，那只能說明其戰(zhàn)略部署不現(xiàn)實(shí)。老板也大概率是只懂冒進(jìn)的賭徒，或不切實(shí)際的空想家。

二、謹(jǐn)慎考察應(yīng)聘公司的財(cái)務(wù)狀況

應(yīng)聘房企的財(cái)務(wù)狀況，也是需要每位地產(chǎn)人多加關(guān)注的要素。紅、黃檔房企自不必說，即使是綠檔房企，也要提防假綠檔。

還有許多未上市的中小規(guī)模房企，很難評(píng)估其財(cái)務(wù)狀況是否穩(wěn)定，那就必須更謹(jǐn)慎地評(píng)估。

可以分析其土儲(chǔ)的情況，看看這家房企的儲(chǔ)備項(xiàng)目質(zhì)量如何，在關(guān)鍵時(shí)刻能否快速回籠現(xiàn)金為公司輸血。

也可以在當(dāng)?shù)貜臉I(yè)圈子內(nèi)深入打聽一番，考察看看這家公司是否有過拖欠員工工資、拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)的問題。如果有這類問題存在，很可能現(xiàn)金流有大問題，最好避開。

還有一點(diǎn)必須注意的，就是那些擁有“地王”情結(jié)的房企。

在一線或新一線城市中，土地的價(jià)格越來越高昂，以致于現(xiàn)在出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)的，大多是聯(lián)合體或?qū)嵙?guó)央企。

而近年還在堅(jiān)持獨(dú)立拿地，且出手闊氣、專拿地王的民企，資金壓力是巨大的。對(duì)待這類房企，地產(chǎn)人務(wù)必要謹(jǐn)慎觀察其后續(xù)的開發(fā)狀況。

這幾年民營(yíng)房企拿了地王，卻沒錢、沒能力開發(fā)的案例，也不在少數(shù)。對(duì)于那些不理智、邏輯不清晰的拿地行為，從業(yè)者一定要保持警惕。

土儲(chǔ)可以不多，但質(zhì)量要好

過去地產(chǎn)人出去面試，最關(guān)注的問題之一，就是這家公司的土儲(chǔ)規(guī)模怎么樣。

如果項(xiàng)目?jī)?chǔ)備多，表示以后不會(huì)缺活兒干，可以在這里做好多年。項(xiàng)目?jī)?chǔ)備少，則意味著自己可能一個(gè)項(xiàng)目做完，就又得出去找工作……

但現(xiàn)在僅看項(xiàng)目數(shù)量這個(gè)指標(biāo)，已經(jīng)不夠全面。

過去這年陸續(xù)暴雷的房企，土儲(chǔ)規(guī)模還不夠大嗎？但在關(guān)鍵時(shí)刻能回款救急、能被資方看中實(shí)現(xiàn)回血的好項(xiàng)目，顯然不夠多，沒能及時(shí)解決公司的資金問題。

這也給所有從業(yè)者敲了一個(gè)警鐘。比起數(shù)量來說，土儲(chǔ)的質(zhì)量、項(xiàng)目的布局邏輯、拿地的模式等等，才是更關(guān)鍵的評(píng)估要素。

一、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備數(shù)量要可控

有些房企看似土儲(chǔ)規(guī)模非常大，動(dòng)輒布局全國(guó)、遍地開花什么的。但地產(chǎn)人需要仔細(xì)考察其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的具體狀況，包括城市、地段、土地性質(zhì)、業(yè)態(tài)指標(biāo)等等。

如有以下三種情況，那么地產(chǎn)人就需要特別謹(jǐn)慎地考慮這份offer：

1、 土儲(chǔ)大部分位于欠發(fā)達(dá)城市，或二三線城市的遠(yuǎn)郊。而真正位于優(yōu)質(zhì)城市和優(yōu)質(zhì)地段的好項(xiàng)目，占比極少甚至不足2成的。

2、 土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、純商業(yè)用地等回現(xiàn)難度較高、銷售條件監(jiān)管嚴(yán)格的項(xiàng)目類型，是占主導(dǎo)地位的。

3、 觀察其過往操盤項(xiàng)目，普遍銷售回款速度較慢、銷售端推進(jìn)艱難的。

如果出現(xiàn)以上任意一種情況，那么地產(chǎn)人就有理由懷疑，這家房企的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中是存在大量風(fēng)險(xiǎn)的，可能只是“虛胖”。

面對(duì)這種情況，就需要進(jìn)一步考察房企其他方面的能力，才能確定是否值得信賴，包括融資能力、多元化操盤能力等等。

因?yàn)橥羶?chǔ)質(zhì)量不夠高，就必須有其他方面的優(yōu)勢(shì)來彌補(bǔ)，將疑難排除，甚至轉(zhuǎn)化為價(jià)值。否則土儲(chǔ)越大，就越容易成為企業(yè)危急時(shí)的負(fù)累。

二、多元化拿地能力要強(qiáng)

集中供地政策已正式實(shí)施了兩年，為了應(yīng)對(duì)在公開市場(chǎng)拿地的困境與不確定性，許多房企已將多元化拿地的培植，提升到了集團(tuán)戰(zhàn)略層面。

未來地產(chǎn)人考察下家不僅要看土儲(chǔ)量，還要看其拿地模式是怎樣的。如果拿地渠道過于單一，那平臺(tái)的發(fā)展遲早會(huì)遇到瓶頸。

在多元化拿地方面，某大型國(guó)企已形成TOD、城市更新、“住宅+配建”、國(guó)企合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場(chǎng)競(jìng)拍為主導(dǎo)的增儲(chǔ)模式。

像這類掌握了多元化拿地手段的房企，可持續(xù)發(fā)展能力絕對(duì)是出類拔萃的，抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力也一定更強(qiáng)。

三、土儲(chǔ)布局邏輯清晰，形成聚焦優(yōu)勢(shì)

有些房企的儲(chǔ)備項(xiàng)目涉足全國(guó)各省、遍地開花，但細(xì)究其布局思路卻發(fā)現(xiàn)是七零八落、毫無邏輯，項(xiàng)目質(zhì)量也不高。

相比之下，那些聚焦優(yōu)質(zhì)城市群，持續(xù)做區(qū)域深耕的房企，布局邏輯顯得更加清晰理智，項(xiàng)目質(zhì)量也更優(yōu)。

典型的房企包括濱江、星河等，他們并不追求到全國(guó)開展散點(diǎn)式布局，而是采取以發(fā)達(dá)城市群為圓心，謹(jǐn)慎外擴(kuò)、穩(wěn)步拓展的布局策略。這么做的好處很多：

比如區(qū)域深耕能夠形成局部地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)，高效整合與調(diào)度資源；

優(yōu)質(zhì)城市群的集中土儲(chǔ)，也有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)、回現(xiàn)能力；

而且能以更快的速度，在區(qū)域內(nèi)建立穩(wěn)固的品牌聲譽(yù)，并穩(wěn)步向外擴(kuò)散。

雖然區(qū)域深耕型公司在規(guī)模上不如頭部房企，但在高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代，他們將會(huì)顯現(xiàn)出碾壓性的優(yōu)勢(shì)。

名氣可以不大，但要有堅(jiān)固的護(hù)城河

這一年許多地產(chǎn)人發(fā)現(xiàn)了一件事：有些名氣很大、甚至稱得上是行業(yè)金字招牌的房企，其實(shí)并沒有什么難以替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。潮水褪去后，他們確實(shí)是在裸泳……

而那些名氣不大但擁有堅(jiān)固護(hù)城河的房企，在淡市下依然能持續(xù)為自己造血。

這些房企擁有自發(fā)熱能力，在寒冬中也能做到可持續(xù)發(fā)展，是地產(chǎn)人的好去處。

一、產(chǎn)品力護(hù)城河

2023年，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸回歸原點(diǎn)，即如何做好產(chǎn)品、為客戶提供好房子。

而在這樣的競(jìng)爭(zhēng)格局下，早早將產(chǎn)品力作為第一競(jìng)爭(zhēng)力打造的房企，一定會(huì)領(lǐng)先行業(yè)、活得更好。

如今業(yè)內(nèi)公認(rèn)產(chǎn)品力強(qiáng)的口碑王者，包括仁恒、濱江等。但在許多一線或新一線城市中，也有一些口碑很好的本土房企，土儲(chǔ)扎實(shí)、注重產(chǎn)品與聲譽(yù)，也值得地產(chǎn)人關(guān)注。

另外，近幾年還有不少頭部房企，在產(chǎn)品力塑造這方面全力追趕。

他們已經(jīng)擁有較為成熟的產(chǎn)品研發(fā)體系和迭代經(jīng)驗(yàn)，并且未來也有足夠的實(shí)力，對(duì)產(chǎn)品研發(fā)版塊作持續(xù)性的投入。

這些注重產(chǎn)品打磨的房企，會(huì)是地產(chǎn)人的好去處。因?yàn)樽⒅禺a(chǎn)品力，也就意味著尊重專業(yè)。

比起那些管理華而不實(shí)、內(nèi)斗成風(fēng)、考核五花八門的公司，去一家關(guān)注于研究客戶需求、花精力打磨產(chǎn)品的房企，對(duì)個(gè)體的職業(yè)發(fā)展絕對(duì)是好事。

二、資源護(hù)城河

這兩年很多大型房企過得很艱難，但一些地方性小房企卻沒有受到什么影響。關(guān)鍵就在于，這些房企雖然規(guī)模下、沒名氣，但是在本地?fù)碛袩o法替代的資源護(hù)城河。

這其中包括舊村管理班子人脈、本土報(bào)批報(bào)建人脈、專業(yè)的本土舊改談判團(tuán)隊(duì)等等……

比起做凈地項(xiàng)目，城市更 新對(duì)“資源”的要求要高得多。一些龍頭房企都拿不下來、做不下去的項(xiàng)目，本土房企卻做得風(fēng)生水起。

這就是因?yàn)樗麄兊馁Y源儲(chǔ)備，全方位匹配了城市更新項(xiàng)目的特性。在華南區(qū)域，一些本土房企老板僅依靠自己的資源實(shí)力，就足以鎖定五到八年的開發(fā)量。

即使小型房企的資金實(shí)力、融資能力不是很高，但以其手中掌握的舊改資源來看，在與任何頭部房企的合作談判中，都未必會(huì)落下風(fēng)。

以后地產(chǎn)人找下家，確實(shí)沒有必要盯著名氣大的頭部玩家去。最“壕”最穩(wěn)的公司，也許就在你身邊。

讓我加班可以，但強(qiáng)制跟投不行

強(qiáng)制跟投、強(qiáng)制購(gòu)買公司理財(cái)、強(qiáng)制背銷售KPI……

如果不是這兩年的動(dòng)蕩，恐怕許多人還不知道，給員工下達(dá)如此不合理甚至不合法要求的房企，原來這么普遍！

一些房企甚至把這些強(qiáng)制要求，與員工的升職加薪掛鉤，不少地產(chǎn)人深受其害，但當(dāng)下就選擇離開的地產(chǎn)人是少數(shù)。

多數(shù)人因?yàn)楫?dāng)時(shí)自己公司發(fā)展還很好，為了保住工作只能乖乖掏錢。直到公司出現(xiàn)危機(jī)，無法向員工兌付理財(cái)或交房了，才大呼受害！

這其中不乏中高管群體，還有加杠桿去買公司理財(cái)?shù)?，或拉了親朋好友來買房的。明源君真無法想象，這個(gè)年他們要怎么過。

教訓(xùn)在前，現(xiàn)在求職的地產(chǎn)人對(duì)任何強(qiáng)制員工出錢的要求，都極其敏感。大家都是打工人，付出時(shí)間和精力在所不辭，但公司反過來要從員工口袋里掏錢，那簡(jiǎn)直就是離譜。

老劉前兩個(gè)月就遇到了自己公司向員工伸手要錢的情況，開口就是20萬(wàn)、30萬(wàn)起步。

他當(dāng)下就選擇離職，然后給明源君吐槽說：“開玩笑？！這么個(gè)搞法，豈不是我一年辛辛苦苦掙來的工資，全給你一次性吐出來？！”

行業(yè)內(nèi)已經(jīng)沒有大而不倒的傳說了，更不可能有那種把錢交給公司就穩(wěn)賺不賠的好事。

相反地，如果一家公司都到了需要跟員工伸手要錢的地步，危急程度可想而知。對(duì)此，無論你是不是地產(chǎn)老司機(jī)，都必須要高度警惕。

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