原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

(資料圖片)

01

對(duì)于1億正在按揭房子的家庭來(lái)說(shuō)，告別艱難2022年的同時(shí)，將迎來(lái)渴望已久的房貸利率下調(diào)。

從2023年1月1日起，大部分存量房貸的利率將下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

不過(guò)這不是額外的利率折扣，而是過(guò)去1年5年期LPR累計(jì)降息的結(jié)果。2022年全年，5年期LPR利率降息了三次，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

1月，降至4.60%，5月，再降至4.45%，8月，再降至4.30%。

如果你當(dāng)初貸款設(shè)定的“重新定價(jià)日”是貸款日，你可能已經(jīng)提前享受到降息了，有些人則需要再等幾個(gè)月才能享受到過(guò)去1年的降息。如果你沒(méi)有把“重新定價(jià)日”設(shè)定在貸款日，重新定價(jià)日只能是1月1日。

估計(jì)有一半存量房貸的重新定價(jià)日是1月1日。所以，明天“降息”的存量房貸數(shù)量最大。

若按0.35%的降幅來(lái)算，對(duì)存量房貸利率為6.37%的群體來(lái)說(shuō)，其當(dāng)初的房貸利率為：

LPR（4.65%）+172基點(diǎn)=6.37%

2023年重新定價(jià)日之后的房貸利率為：

LPR（4.65%-0.35%）+172基點(diǎn)=6.02%

若按貸款100萬(wàn)，30年計(jì)算，明年開(kāi)始，月供可以減少約200多塊，總利息節(jié)省8萬(wàn)多。

現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，雖然明年存量房貸會(huì)隨著LPR下調(diào)而下降，但是對(duì)于近三年房貸利率高位站崗的人來(lái)講，“加點(diǎn)”卻雷打不動(dòng)地加在后面，其房貸利率仍比現(xiàn)有利率高出一大截。

目前，一些城市首套房商貸利率已達(dá)到4.1%的歷史低位，而5年期以上公積金貸款利率更是低至3.1%，新發(fā)放房貸利率還在持續(xù)下降。

所以，部分專(zhuān)家和居民都呼吁：循2008年10月的先例，給存量房貸利率額外打折，以減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，讓居民有更多的錢(qián)消費(fèi)。

02

按照《中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)有43.4%的城鎮(zhèn)用戶背負(fù)住房貸款，按照目前城鎮(zhèn)居民大約2.43億戶來(lái)計(jì)算的話，承擔(dān)房貸人口約有1.05億戶。

部分房?jī)r(jià)貴、杠桿率高的城市，人均凈存款為負(fù)數(shù)。

如果存量房貸利率下降，對(duì)這些城市居民而言，肯定會(huì)降低負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi)。

據(jù)有關(guān)學(xué)者測(cè)算，中國(guó)的城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民消費(fèi)乘數(shù)約為3~5，而投資乘數(shù)不到1.6，個(gè)別省份投資乘數(shù)小于1。

就全國(guó)而言，消費(fèi)乘數(shù)是投資乘數(shù)的3倍左右，穩(wěn)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資拉動(dòng)。

如果存量房貸打折，將拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)多少？

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年12月的全國(guó)新發(fā)放商業(yè)房貸的平均加權(quán)利率是5.63%。

截至2021年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款總額為38.3萬(wàn)億元。

如果存量房貸下降1個(gè)百分點(diǎn)，從5.63%降為4.63%，戶均節(jié)省利息為22萬(wàn)，則每年全部供樓家庭可以節(jié)省的利息是3800億元。

按照消費(fèi)乘數(shù)3計(jì)算，將帶動(dòng)1.14萬(wàn)億的GDP增長(zhǎng)。

既然存量房貸打折這么利國(guó)利民，為何銀行遲遲未見(jiàn)行動(dòng)？

首先，房貸利率由LPR+加點(diǎn)形成，而加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。

現(xiàn)在存量房貸高的主要癥結(jié)所在，就在于加點(diǎn)的數(shù)值過(guò)高。

這就意味著，銀行想要給存量房貸打折，必須要央行出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的文件，對(duì)寫(xiě)進(jìn)合同的加點(diǎn)數(shù)進(jìn)行一個(gè)調(diào)整才行。

目前高層對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是促進(jìn)住房消費(fèi)，但對(duì)存量房貸打折與否，表態(tài)仍然模糊，這里還需要等待管理層進(jìn)一步對(duì)相關(guān)政策予以明牌才行。

其次，存量房貸打折對(duì)銀行而言，屬于讓利行為。

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)，2021年中國(guó)（內(nèi)地）全部商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.2萬(wàn)億元，3800億的利息占銀行利潤(rùn)的17%，相當(dāng)于繼續(xù)侵蝕銀行利潤(rùn)。

而目前銀行的凈息差本就下降，一是持續(xù)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)，降低企業(yè)融資成本；二是存貸業(yè)務(wù)不平衡，存款暴漲，新增貸款難。

如果政策面讓銀行此時(shí)割肉讓利，對(duì)銀行的估值將形成巨大打擊，對(duì)A股也將形成一定拖累。

綜上，存量房貸打折是一個(gè)有利民生和經(jīng)濟(jì)的事，但操作層面需要考慮政策銜接和對(duì)銀行的影響，現(xiàn)在就差一個(gè)周全的政策來(lái)落實(shí)。

03

存量房貸打折，究竟可以有哪些方案？

2008年全球金融風(fēng)暴期間，央行在10月23日宣布：將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

存量房貸也可以申請(qǐng)利率7折。

據(jù)測(cè)算，2009年全面打折之后平均房貸利率4.455%。

那么這一次房貸打折，政策可以比上一次更折中更細(xì)化。

比如，按房貸利率不同區(qū)間進(jìn)行分類(lèi)打折。

對(duì)房貸利率在5%、5.5%、6%等不同區(qū)間的人群，根據(jù)加點(diǎn)數(shù)的高低進(jìn)行梯次遞減，兼顧公平和效率。

其次，針對(duì)首套房、二套房來(lái)區(qū)分打折系數(shù)，首套房比二套房可以享受更多減免。

此外，還可以在一些人性化政策上面進(jìn)行優(yōu)化，比如對(duì)家庭人口負(fù)擔(dān)較重的人群，給予商轉(zhuǎn)公政策便利等，這樣也能減輕工薪階層的住房負(fù)擔(dān)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，樓市可能還有大招出臺(tái)。

存量房貸打折部分是否會(huì)被納入政策利好范圍，我們拭目以待。

關(guān)鍵詞： 房貸利率