繼8月13日碧桂園發(fā)布旗下11只境內(nèi)債停牌公告后，8月18日有多個(gè)消息稱(chēng)，債權(quán)人近日收到了碧桂園“16碧園05”的展期議案。這也是碧桂園在出現(xiàn)債務(wù)壓力后，首只尋求展期的債券。8月21日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從熟悉碧桂園業(yè)務(wù)人士處證實(shí)此事。
該人士向記者分析，將余額最大的一筆境內(nèi)債展期三年，換取一個(gè)全心全意抓經(jīng)營(yíng)發(fā)展的機(jī)會(huì)，或許是“內(nèi)外交困”之下，碧桂園能給出的最優(yōu)解。
據(jù)悉，“16碧園05”是將于9月2日到期的私募債，當(dāng)前債券余額為39.04億元，也是未來(lái)一年碧桂園境內(nèi)債余額最大的一筆債券。
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根據(jù)方案，碧桂園擬將“16碧園05”展期三年，分七期兌付：首付6%（到期后的第1、2、3個(gè)月分別支付2%的本金）；2024年9月份的本金兌付比例為10%；2025年9月份的本金兌付比例為15%；2026年3月份的本金兌付比例為25%；最后一期2026年9份月的本金兌付比例為44%。
與過(guò)往很多房企將利息做了遞延不同，碧桂園此次計(jì)劃于2023年9月1日100%劃轉(zhuǎn)“16碧園05”自2022年9月2日至2023年9月1日產(chǎn)生的應(yīng)計(jì)未付利息，同時(shí)還將拿出福建龍巖、山東煙臺(tái)及江蘇沭陽(yáng)、淮安、興化的項(xiàng)目公司股權(quán)收益權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。
熟悉碧桂園業(yè)務(wù)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，碧桂園的項(xiàng)目多集中在三四線城市，這次篩選出來(lái)的5個(gè)增信項(xiàng)目都是剩余價(jià)值為正的項(xiàng)目，也是業(yè)內(nèi)公認(rèn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。相信有第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)把關(guān)，可以保障債券本息兌付。
對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相比于其他房企，碧桂園此次展期方案展現(xiàn)出的最為顯著的特征就是“穩(wěn)妥”，既在預(yù)期范圍內(nèi)，也降低后續(xù)產(chǎn)生二次展期的風(fēng)險(xiǎn)；方案符合碧桂園可持續(xù)發(fā)展的邏輯，展現(xiàn)出碧桂園對(duì)于自身較為清晰的定位。
“對(duì)于這筆純信用債的展期，碧桂園同時(shí)提供增信措施，在一定程度上強(qiáng)化相應(yīng)的償債能力，增加了投資者的信心?！标P(guān)榮雪如是稱(chēng)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，兌付也需要相應(yīng)的策略，在一次性兌付資金壓力較大的情況下，通過(guò)“先易后難”的模式一步一步增加本金的兌付比例，客觀上來(lái)說(shuō)是一種理性的方式。當(dāng)前，整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)深度調(diào)整，碧桂園作為行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)，在監(jiān)管層對(duì)房企債務(wù)問(wèn)題持續(xù)關(guān)注的背景下，相信未來(lái)會(huì)給予一定的支持。
2022年及2023年上半年，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司分別交付房屋近70萬(wàn)套和27.8萬(wàn)套，2023全年預(yù)計(jì)需要交付70萬(wàn)套，扣除今年上半年已交付的27.8萬(wàn)套，下半年的交房任務(wù)為40多萬(wàn)套。
據(jù)熟悉碧桂園業(yè)務(wù)人士透露，目前碧桂園監(jiān)管賬戶資金余額加上已售待收回樓款基本可以保障未來(lái)保交付任務(wù)的完成，但項(xiàng)目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后需優(yōu)先償還項(xiàng)目層面金融負(fù)債。
此外，未來(lái)2年出于保交樓需要，公司大部分資金處于項(xiàng)目監(jiān)管賬戶，賬面現(xiàn)金中可自由動(dòng)用的比例極低。只有隨著項(xiàng)目建設(shè)交付，監(jiān)管賬戶中的資金逐步釋放，方能有可動(dòng)用的剩余資金上流至集團(tuán)，以償還集團(tuán)層面的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。
對(duì)此，上述人士表示，碧桂園只有調(diào)動(dòng)手中有限資金，全力以赴保交付，才能盡快解凍監(jiān)管賬戶里的資金，從而有更多資金支付債券本息，保障企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
關(guān)榮雪表示，當(dāng)下碧桂園確實(shí)出現(xiàn)階段性資金流動(dòng)性困難，但并不是行業(yè)內(nèi)的個(gè)例，該方案若能順利通過(guò)，對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)確實(shí)得到一定的喘息時(shí)間，讓公司可以專(zhuān)注于經(jīng)營(yíng)，而不是疲于奔命地應(yīng)付債務(wù)。目前，早期違約且債務(wù)管理取得較好進(jìn)展的部分房企，經(jīng)營(yíng)已漸歸平穩(wěn)。這對(duì)購(gòu)房者、債權(quán)人、員工、供應(yīng)商、政府、公司乃至社會(huì)而言，都是好事。
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