圖源 | 視覺中國

作者 | 梁學(xué)城

(資料圖片僅供參考)

初秋時(shí)分，天津迎來了8月的第一場土地拍賣。

8月28日，天津掛牌出讓5宗宅地，涉及津南雙林、河西陳塘莊、武清商務(wù)區(qū)、靜海團(tuán)泊西和寶坻城南地塊，最終除津南雙林地塊流拍外，其余4宗均以底價(jià)成交，攬金25.106億元，總成交面積14.27萬平方米，總建筑面積25.27萬平方米。

河西陳塘莊地塊是本次出讓中唯一一宗市區(qū)地塊，也是2023年河西出讓的第3宗宅地（前2宗為天津蘭園、金茂體院西地塊），最終被天津城投底價(jià)摘得，成交總價(jià)16.6億元，成交樓面價(jià)18476元/平方米。

從市場價(jià)值、資源呈現(xiàn)或房地產(chǎn)熱度等不同切面來看，河西區(qū)一直是天津的改善高地，流量去化表現(xiàn)均不俗。近幾年，河西區(qū)房地產(chǎn)市場重點(diǎn)成片開發(fā)的區(qū)域主要集中在新八大里、陳塘莊和新梅江等板塊。

今年，新梅江起步區(qū)供應(yīng)力度明顯減弱，熱度北移至了陳塘莊。據(jù)了解，目前，區(qū)域內(nèi)新盤有龍湖青云闕、中交融成和格調(diào)馥頌花園。龍湖·青云闕僅剩部分尾盤在售，部分產(chǎn)品只剩頂樓，小高層4.2萬~4.4萬元/平方米、洋房4.7萬~4.8萬元/平方米；中交融成主打小高層，在售89、105、140平方米，均價(jià)4萬~4.2萬元/平方米，格調(diào)馥頌花園預(yù)計(jì)9月首開，產(chǎn)品小高層+洋房，小高層面積為104、125平方米，洋房為130、143平方米。

一家長期關(guān)注天津房地產(chǎn)市場的機(jī)構(gòu)表示，無論是銷售速度，還是存量，對于開發(fā)商們來說，陳塘莊都是優(yōu)選。

在3宗郊區(qū)地塊中，靜海團(tuán)泊西依山郡西側(cè)地塊，由政華底價(jià)1.826億元摘得，成交樓面價(jià)3820元/平方米；寶坻城南地塊由天津瑞賽置業(yè)（保利發(fā)展100%控股）以底價(jià)1.09億元摘得，成交樓面價(jià)為4235元/平方米；武清體育中心西地塊落入雍和置業(yè)手中，成交總價(jià)5.59億元，成交樓面價(jià)6260元/平方米。

從此次拿地房企來看，地方國資企業(yè)成為拿地主力，且都底價(jià)成交，所拍地塊幾乎不屬于市場熱門地塊，托底痕跡明顯。“土地市場熱度不振，依然需要地方平臺類公司托底來維持土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行。且本次成交地塊體諒小，開發(fā)建設(shè)周期短，除河西陳塘莊地塊，其余3宗地成交總價(jià)低，資金壓力較小。”上述機(jī)構(gòu)表示。

“從地價(jià)對比來看，地方國資企業(yè)拿地總價(jià)偏低，且地價(jià)房價(jià)也偏低，對于這一類型的項(xiàng)目，普遍也以剛需型產(chǎn)品為主。此類項(xiàng)目需要走‘薄利多銷’的路線，保證去化，方能盈利?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)進(jìn)一步說道。

值得注意的是，津南雙林地塊自掛牌之日起就廣受熱議，最終流拍頗令大家意外。

據(jù)了解，7月11日，《天津市“津城”軌道交通場站綜合開發(fā)近期建設(shè)規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）獲得市政府批復(fù)，4個(gè)近期開發(fā)場段包括雙林車輛段、梨園頭車輛段、南馬集停車場和大寺車輛段。其中，1號線雙林車輛段就位于津南雙林板塊，規(guī)劃定位為以居住、社區(qū)商業(yè)、教育等為主的改善型高端社區(qū)。

而從位置上來看，流拍地塊緊鄰大沽南路，是津南區(qū)距離河西區(qū)最近的一宗地，且城市界面較新，周邊配套完善，疊加8471元/平方米的起始樓面價(jià)，可以很好的承接河西普通外溢改善。

地塊品質(zhì)并不算太差，為什么會(huì)最終流拍？一位長期關(guān)注天津市場的人士分析稱，近期房企拿地主流多以地塊小+總價(jià)低+板塊熱為主。流拍的津南雙林地塊，體量較大，土地面超12萬平方米，規(guī)劃建筑面積超24萬平方米，還需要同步建設(shè)學(xué)校以及商業(yè)，周期、成本相對不可控，非常考驗(yàn)開發(fā)商的操盤運(yùn)營能力以及現(xiàn)金流。

“而且，作為地鐵車輛段項(xiàng)目，該宗地塊南側(cè)緊鄰地鐵1號線，容易受到地鐵噪音影響，不排除尚未找到意向經(jīng)驗(yàn)房企的可能。”上述人士補(bǔ)充道。

此外，8月30日，天津土地市場還將繼續(xù)出讓濱海新區(qū)5宗地塊，涉及中心商務(wù)區(qū)1宗、西青高新區(qū)2宗、北塘欣嘉園1宗、大港1宗。出讓土地面積共計(jì)12.79萬平方米，掛牌起始總價(jià)為21.331億元。熱度能否有所攀升？大家可以期待一下。

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