文/《清華金融評論》資深編輯秦婷

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房貸利率的調(diào)整備受矚目，尤其是今年以來，相關(guān)部門建議降低存量房貸利率，這關(guān)系到樓市乃至消費增長。目前來看，降低存量房貸利率仍待落地，隨著LPR進行最新調(diào)整，存量房貸利率下調(diào)進程有望加快，也有上市銀行于近期對此作出最新回應(yīng)。

近期，多家上市銀行披露2023年中期業(yè)績并召開業(yè)績發(fā)布會，針對存量房貸利率調(diào)整進展情況，有上市銀行作出最新回應(yīng)。

8月25日，中信銀行管理層在當(dāng)日召開的2023年半年度業(yè)績發(fā)布會上表示，中信銀行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場動向，已對本行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進行了及時梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已經(jīng)做好了預(yù)案。

“基于目前掌握的信息來看，同業(yè)各行對政策的理解不盡相同，我們理解實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各地區(qū)域的差異性，以及利率調(diào)整力度等諸多因素。比如說從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是因城施策的，各地區(qū)按揭貸款利率差異也比較大，存量利率調(diào)整時確實比較難實行‘一刀切’的管理政策?！敝行陪y行副行長謝志斌表示。

從調(diào)整力度來看，謝志斌提到，也需要兼顧銀行實際承受能力。按照一些主流券商研究機構(gòu)的估算，按揭利率每調(diào)降10個BP（基點），對全行業(yè)相關(guān)的凈息差的影響大概是0.9個BP至1個BP。

建設(shè)銀行管理層在8月24日舉行的2023年中期業(yè)績會上，也就存量按揭貸款重定價話題進行回應(yīng)。建設(shè)銀行首席財務(wù)官生柳榮表示：“存量按揭貸款利率按市場化原則來進行重新商定，確實對后續(xù)的銀行凈息差會產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)在監(jiān)管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通，現(xiàn)在測算還是有一定的難度，總體上（凈息差）肯定會有一定的下行壓力?！?/p>

LPR下調(diào)空間或已不大，存量房貸利率下調(diào)進程有望加快

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化法治化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。

目前來看，有一些地方表態(tài)降低存量房貸利率。8月3日，鄭州市出臺15條樓市新政，其中，鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費預(yù)期。

但從最終落實來看，全國銀行大多尚在觀望準(zhǔn)備之中，鮮有大的商業(yè)銀行出臺降低存量房貸利率的措施。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙指出，盡管央行鼓勵商業(yè)銀行和借款人可協(xié)商降低存量房貸利率，但實際操作層面仍存在難點和不確定性。在銀行凈息差持續(xù)下行的背景下，下調(diào)存量房貸利率會造成銀行利息的損失、降低銀行的資產(chǎn)收益率，銀行主動下調(diào)存量房貸利率的動力不足。同時，銀行和借款人簽訂的合同是受法律保護的，央行強調(diào)要按照市場化、法治化原則，這就排除了強制全面調(diào)降存量利率的可能。

范建雙進一步表示，但是也應(yīng)該看到，對于銀行來說，通過這種方式不僅能夠減少提前還貸比例和利息損失，從長期來看還能提高銀行的競爭力和市場占有率；對于存量房貸購房者來說，通過這種“轉(zhuǎn)貸款”方式能夠有效緩解其利息負擔(dān)，同時也能提高借款人的還款意愿和還款能力，弱化其提前還貸動機，提振消費。

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會強調(diào)，要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

8月21日，中國人民銀行公布，1年期LPR下調(diào)10個基點，由3.55%降為3.45%；5年期以上LPR不變，仍為4.2%。

中指研究院分析認為，整體來看，LPR下調(diào)空間或已不大，未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調(diào)進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。

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