樓市或迎新拐點(diǎn)！

【資料圖】

01官媒最新發(fā)聲：降房?jī)r(jià)！

近日，住建部主管的媒體“中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)”，發(fā)表《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》的文章。

其中內(nèi)容涉及降低購(gòu)房成本：包含降首付、降稅費(fèi)、降房?jī)r(jià)

盡管此前地方政府出臺(tái)了大量“刺激”政策，但從市場(chǎng)反應(yīng)看，政策效果并不明顯。究其原因，關(guān)鍵是市場(chǎng)供需兩端的核心問(wèn)題仍未得到有效解決。

針對(duì)供需兩端存在的問(wèn)題，政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保、松、降”三個(gè)字展開(kāi)。“?！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策；“降”即降低購(gòu)房成本，包括降首付、降稅費(fèi)、降房?jī)r(jià)。特別是降房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。

證券時(shí)報(bào)：緩釋資金壓力，給房企更多定價(jià)空間

與此同時(shí)，證券時(shí)報(bào)也撰文稱，近期，又有部分房企經(jīng)營(yíng)困難、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，特別是那些融資渠道有限、只能靠銷(xiāo)售回款來(lái)盤(pán)活現(xiàn)金流的中小房企，去化自救需要更多定價(jià)空間。

前兩年，對(duì)于房企的降價(jià)行為，一些地方政府是有限制的。比如，2021年8月，湖南岳陽(yáng)發(fā)布當(dāng)年全國(guó)首個(gè)“限跌令”，要求降價(jià)不得超15%；隨后，多地出臺(tái)類(lèi)似規(guī)定，多地爆出有房企降價(jià)被約談或暫停網(wǎng)簽。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)有近20個(gè)地方出臺(tái)了“限跌令”。

隨著樓市深度調(diào)整，去年下半年以來(lái)，地方政府出臺(tái)了各種購(gòu)房支持政策，其中就包括支持房企給予特定群體團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，但優(yōu)惠幅度是有要求的，有的3%~5%，有的10%，還有的明確提出不得低于成本價(jià)銷(xiāo)售。

過(guò)去，地方政府限制房?jī)r(jià)跌幅，目的是防止有房企惡意降價(jià)、擾亂市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期。現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，房企銷(xiāo)售受阻、經(jīng)營(yíng)困難，在融資不暢的情況下，去化自救需要更多定價(jià)自主權(quán)。這也是今年5月昆山市兩個(gè)項(xiàng)目因大幅度降價(jià)銷(xiāo)售遭到處罰引起爭(zhēng)議的原因。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1~7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積、房企到位資金等指標(biāo)降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，其中，商品房銷(xiāo)售額自今年3月同比轉(zhuǎn)正后，7月再次負(fù)增長(zhǎng)。7月銷(xiāo)售面積和金額環(huán)比均“由正轉(zhuǎn)負(fù)”，且降幅均超過(guò)四成。房企資金來(lái)源進(jìn)一步惡化，1~7月房企到位資金在去年同期下跌25.4%的情況下，今年再跌11.2%。7月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，部分城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下行調(diào)整階段，這是由供求關(guān)系決定的。

近期，四川雅安、福建邵武等地在鼓勵(lì)房企針對(duì)特定群體開(kāi)展商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)中明確，與房企達(dá)成的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。此舉給了房企更靈活的定價(jià)空間，有利于當(dāng)?shù)氐膸?kù)存去化，能夠緩解部分房企資金壓力，值得其他地方借鑒。

02珠海打響“五折”賣(mài)房第一槍?zhuān)孔〗ú块T(mén)表態(tài)：為市場(chǎng)合理的市場(chǎng)行為

近日，一則“珠海一房企打響‘五折’賣(mài)房第一槍?zhuān)馂硡^(qū)某知名樓盤(pán)備案價(jià)2.8萬(wàn)/㎡，開(kāi)發(fā)商打折賣(mài)1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)/㎡”的消息。

今天（23日），據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，從珠海金灣區(qū)住建局獲悉，一名主管房地產(chǎn)交易科室的工作人員在電話中表示，目前，寶龍城項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤(pán)做法為合理的市場(chǎng)行為。在珠海，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以每個(gè)季度向珠海市住建局申請(qǐng)調(diào)整一次新房備案價(jià)，調(diào)整后，只要售價(jià)不低于備案價(jià)的八五折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。

據(jù)了解，消息所指樓盤(pán)為位于珠海金灣區(qū)航空新城、由上市房企寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)共同操盤(pán)的“金灣·寶龍城”項(xiàng)目（預(yù)售證備案名為金灣寶龍廣場(chǎng)）。該樓盤(pán)項(xiàng)目主要面向剛需客群，房屋面積在68-110平方米左右。2020年，該商品住房項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中部分在售樓盤(pán)預(yù)計(jì)在明年6月交房。

金灣寶龍城項(xiàng)目效果圖

“（開(kāi)發(fā)商）才重新下調(diào)備案價(jià)不久，最初備案價(jià)在2.4萬(wàn)-2.8萬(wàn)/㎡左右，實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)也在2.5萬(wàn)-2.6萬(wàn)/㎡。根據(jù)珠海住建局最新的房?jī)r(jià)備案規(guī)則，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%。目前，寶龍城這個(gè)項(xiàng)目在下調(diào)備案價(jià)之后，再按照最低折扣85折走，實(shí)際售價(jià)降到1.5萬(wàn)/㎡左右，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)下買(mǎi)入，相當(dāng)于每平米凈賺1萬(wàn)元?！辨溂夷撤慨a(chǎn)中介22日晚間告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

根據(jù)珠海住建局官網(wǎng)最新公示信息，7月26日，金灣寶龍廣場(chǎng)三期D區(qū)域共計(jì)196套房源進(jìn)行調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)后備案均價(jià)為18967.07元/㎡。三個(gè)月前，也即4月3日，D區(qū)域已有214套房源的備案價(jià)進(jìn)行調(diào)降，由2021年最初的備案均價(jià)26889.95元/㎡下調(diào)至20804.33元/㎡。

值得注意的是，前述部分房源年內(nèi)兩次下調(diào)備案價(jià)。以金灣寶龍廣場(chǎng)三期D區(qū)域1棟1201室為例，該房源總面積為69平米左右，2021年最初備案價(jià)為28002.57元/㎡，今年4月下調(diào)至21745.32元/㎡，并在7月底降為19783.96元/㎡，僅備案價(jià)降幅就達(dá)到30％左右。

金灣寶龍城實(shí)景，圖源：寶龍地產(chǎn)IN珠海

2016年，珠海市發(fā)布《關(guān)于我市商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案的通知》，要求從當(dāng)年10月6日起，珠海全市區(qū)域內(nèi)，新建商品房在銷(xiāo)售（預(yù)售和現(xiàn)樓銷(xiāo)售）前，必須辦理價(jià)格備案，并嚴(yán)格落實(shí) “一套房一標(biāo)價(jià)”。2022年4月，珠海市調(diào)整了房?jī)r(jià)備案規(guī)則方案，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格由此前的不得低于備案價(jià)的90%調(diào)整為85%；調(diào)整備案均價(jià)的間隔時(shí)間在3個(gè)月以上。“比方說(shuō)，有些人前些年可能花2萬(wàn)多買(mǎi)房，隨著后來(lái)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，這處房源的備案單價(jià)可能升到3萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商也不可能讓這些業(yè)主去補(bǔ)1萬(wàn)塊?！痹撁ぷ魅藛T進(jìn)一步說(shuō)。他表示，目前，珠海市對(duì)于新建商品房備案價(jià)每季度上調(diào)有比例限制，但對(duì)于下調(diào)尚無(wú)比例限制。近期以來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商可能存在資金鏈緊張的問(wèn)題，希望通過(guò)以價(jià)換量加速回籠資金或盤(pán)活其他區(qū)域的樓盤(pán)項(xiàng)目。只要基于現(xiàn)行備案規(guī)則并經(jīng)由市住建部門(mén)審核通過(guò)，即為合規(guī)行為。

03

深圳也有商務(wù)公寓五折賣(mài)房

兩地團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍

據(jù)每經(jīng)網(wǎng)，8月13日下午，在深圳仁恒深之源項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，置業(yè)顧問(wèn)吳磊分別為記者計(jì)算了兩套約60平方米左右房源的價(jià)格，其中中高層這套總價(jià)258萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.3萬(wàn)元/平方米；低層這套總價(jià)241萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.01萬(wàn)元/平方米。而同樣的樓層、戶型，兩年前的價(jià)格曾達(dá)到7.55萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳市場(chǎng)監(jiān)督管理局?jǐn)?shù)據(jù)了解到，同樣面積為60平方米左右的1棟610，在2021年的備案總價(jià)為448萬(wàn)元，折合單價(jià)約7.55萬(wàn)元/平方米。而現(xiàn)在僅售241萬(wàn)元，單價(jià)約4.01萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于之前備案價(jià)的5.3折。

記者了解到，目前深圳的商務(wù)公寓市場(chǎng)存在較為明顯的滯銷(xiāo)情況，有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)4個(gè)月僅網(wǎng)簽3套，也有項(xiàng)目選擇直接大幅降價(jià)開(kāi)賣(mài)，甚至還有樓盤(pán)開(kāi)出過(guò)高達(dá)15%的渠道傭金。

此外，據(jù)四川省雅安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)官方網(wǎng)站，8月1日，雅安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)布“經(jīng)開(kāi)區(qū)15條”。文件除了在對(duì)居民購(gòu)房給予補(bǔ)貼之外，比較引人矚目的是針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來(lái)務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購(gòu)買(mǎi)商品房的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

7月6日邵武市發(fā)布的《邵武市人民政府關(guān)于印發(fā)邵武市鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好的若干政策措施實(shí)施細(xì)則的通知》也顯示，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用團(tuán)購(gòu)模式銷(xiāo)售商品住房。各級(jí)工會(huì)積極組織職工團(tuán)購(gòu)商品住房，與開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成的優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)格跌幅比例范圍。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在二孩三孩家庭、引進(jìn)人才及特殊人群購(gòu)買(mǎi)新建商品房住房時(shí)，給予特別優(yōu)惠，優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

04

后續(xù)或仍有房企債務(wù)違約

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：仍要堅(jiān)持“房住不炒”

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

8月23日，中央經(jīng)濟(jì)大報(bào)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)刊發(fā)《“房住不炒”定位不會(huì)改變》的專(zhuān)欄文章，批駁了有人面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整供求關(guān)系發(fā)生重大變化，認(rèn)為“再提‘房住不炒’已不合時(shí)宜”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，重申了“房住不炒”定位仍然要堅(jiān)持，沒(méi)有過(guò)時(shí)。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)表示，有人覺(jué)得，“房住不炒”，是針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)提出來(lái)的，當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生重大變化，炒房的沒(méi)那么多了，再提已不合時(shí)宜。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就說(shuō)過(guò)，目前是房地產(chǎn)投資需求最小的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候放開(kāi)，根本不必?fù)?dān)心有人炒房，如果有人炒房，那真的是來(lái)救房地產(chǎn)的天使。

馬光遠(yuǎn)說(shuō)得實(shí)際上是有一定道理的，一些限制性政策可以適時(shí)退出，但他并沒(méi)有說(shuō)不用堅(jiān)持房住不炒，只是有些人利用他的話說(shuō)沒(méi)必要再堅(jiān)持房住不炒了。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也認(rèn)為，一些熱點(diǎn)城市，供不應(yīng)求的情況依然存在，一旦炒作房?jī)r(jià)重來(lái)，又可能重走過(guò)度依賴房地產(chǎn)的老路，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生不利影響?！胺孔〔怀础笔谴龠M(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的一項(xiàng)總原則，不應(yīng)也不會(huì)改變，須長(zhǎng)期堅(jiān)持。

編者認(rèn)為，堅(jiān)持房住不炒不是目的，也不是終點(diǎn)，更是一種實(shí)現(xiàn)所有人住有所居夢(mèng)想的底層邏輯。目前釋放的積極利好信號(hào)與房住不炒絕對(duì)不沖突，因?yàn)閳?jiān)持房地產(chǎn)回歸居住屬性也可以讓更多的剛需和改善購(gòu)房者享受到讓利政策。

老百姓不排斥房住不炒，也不排斥適度降價(jià)，不是說(shuō)需要出臺(tái)有利政策就不用堅(jiān)持房住不炒，而且堅(jiān)持房住不炒也可以降價(jià)，降價(jià)也可以買(mǎi)房。降價(jià)不可怕，不降價(jià)僵持的市場(chǎng)才更可怕。經(jīng)濟(jì)好了，一些有人口、資源和產(chǎn)業(yè)支撐的城市樓市不也就好了嗎？

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、證券時(shí)報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、光宇吐樓市等

--THE END--

本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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