樓市或迎新拐點！

【資料圖】

01官媒最新發(fā)聲：降房價！

近日，住建部主管的媒體“中國房地產(chǎn)報”，發(fā)表《房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》的文章。

其中內(nèi)容涉及降低購房成本：包含降首付、降稅費、降房價

盡管此前地方政府出臺了大量“刺激”政策，但從市場反應(yīng)看，政策效果并不明顯。究其原因，關(guān)鍵是市場供需兩端的核心問題仍未得到有效解決。

針對供需兩端存在的問題，政策發(fā)力點應(yīng)圍繞“保、松、降”三個字展開。“?！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價。特別是降房價，應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán)，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。

證券時報：緩釋資金壓力，給房企更多定價空間

與此同時，證券時報也撰文稱，近期，又有部分房企經(jīng)營困難、債務(wù)風(fēng)險暴露出來。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，對于房企來說，特別是那些融資渠道有限、只能靠銷售回款來盤活現(xiàn)金流的中小房企，去化自救需要更多定價空間。

前兩年，對于房企的降價行為，一些地方政府是有限制的。比如，2021年8月，湖南岳陽發(fā)布當(dāng)年全國首個“限跌令”，要求降價不得超15%；隨后，多地出臺類似規(guī)定，多地爆出有房企降價被約談或暫停網(wǎng)簽。據(jù)統(tǒng)計，2022年全國有近20個地方出臺了“限跌令”。

隨著樓市深度調(diào)整，去年下半年以來，地方政府出臺了各種購房支持政策，其中就包括支持房企給予特定群體團購優(yōu)惠，但優(yōu)惠幅度是有要求的，有的3%~5%，有的10%，還有的明確提出不得低于成本價銷售。

過去，地方政府限制房價跌幅，目的是防止有房企惡意降價、擾亂市場價格和市場預(yù)期?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，房企銷售受阻、經(jīng)營困難，在融資不暢的情況下，去化自救需要更多定價自主權(quán)。這也是今年5月昆山市兩個項目因大幅度降價銷售遭到處罰引起爭議的原因。

從國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)來看，1~7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標(biāo)降幅均進(jìn)一步擴大，其中，商品房銷售額自今年3月同比轉(zhuǎn)正后，7月再次負(fù)增長。7月銷售面積和金額環(huán)比均“由正轉(zhuǎn)負(fù)”，且降幅均超過四成。房企資金來源進(jìn)一步惡化，1~7月房企到位資金在去年同期下跌25.4%的情況下，今年再跌11.2%。7月70城房價數(shù)據(jù)也顯示，部分城市房價進(jìn)入下行調(diào)整階段，這是由供求關(guān)系決定的。

近期，四川雅安、福建邵武等地在鼓勵房企針對特定群體開展商品房團購活動中明確，與房企達(dá)成的團購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。此舉給了房企更靈活的定價空間，有利于當(dāng)?shù)氐膸齑嫒セ?，能夠緩解部分房企資金壓力，值得其他地方借鑒。

02珠海打響“五折”賣房第一槍？住建部門表態(tài)：為市場合理的市場行為

近日，一則“珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍，金灣區(qū)某知名樓盤備案價2.8萬/㎡，開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬/㎡”的消息。

今天（23日），據(jù)第一財經(jīng)報道，從珠海金灣區(qū)住建局獲悉，一名主管房地產(chǎn)交易科室的工作人員在電話中表示，目前，寶龍城項目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商可以每個季度向珠海市住建局申請調(diào)整一次新房備案價，調(diào)整后，只要售價不低于備案價的八五折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。

據(jù)了解，消息所指樓盤為位于珠海金灣區(qū)航空新城、由上市房企寶龍地產(chǎn)和雅戈爾置業(yè)共同操盤的“金灣·寶龍城”項目（預(yù)售證備案名為金灣寶龍廣場）。該樓盤項目主要面向剛需客群，房屋面積在68-110平方米左右。2020年，該商品住房項目取得預(yù)售證，其中部分在售樓盤預(yù)計在明年6月交房。

金灣寶龍城項目效果圖

“（開發(fā)商）才重新下調(diào)備案價不久，最初備案價在2.4萬-2.8萬/㎡左右，實際銷售均價也在2.5萬-2.6萬/㎡。根據(jù)珠海住建局最新的房價備案規(guī)則，實際銷售價格不得低于備案價的85%。目前，寶龍城這個項目在下調(diào)備案價之后，再按照最低折扣85折走，實際售價降到1.5萬/㎡左右，對于購房者來說，如果當(dāng)下買入，相當(dāng)于每平米凈賺1萬元?！辨溂夷撤慨a(chǎn)中介22日晚間告訴第一財經(jīng)記者。

根據(jù)珠海住建局官網(wǎng)最新公示信息，7月26日，金灣寶龍廣場三期D區(qū)域共計196套房源進(jìn)行調(diào)價，調(diào)價后備案均價為18967.07元/㎡。三個月前，也即4月3日，D區(qū)域已有214套房源的備案價進(jìn)行調(diào)降，由2021年最初的備案均價26889.95元/㎡下調(diào)至20804.33元/㎡。

值得注意的是，前述部分房源年內(nèi)兩次下調(diào)備案價。以金灣寶龍廣場三期D區(qū)域1棟1201室為例，該房源總面積為69平米左右，2021年最初備案價為28002.57元/㎡，今年4月下調(diào)至21745.32元/㎡，并在7月底降為19783.96元/㎡，僅備案價降幅就達(dá)到30％左右。

金灣寶龍城實景，圖源：寶龍地產(chǎn)IN珠海

2016年，珠海市發(fā)布《關(guān)于我市商品房銷售價格備案的通知》，要求從當(dāng)年10月6日起，珠海全市區(qū)域內(nèi)，新建商品房在銷售（預(yù)售和現(xiàn)樓銷售）前，必須辦理價格備案，并嚴(yán)格落實 “一套房一標(biāo)價”。2022年4月，珠海市調(diào)整了房價備案規(guī)則方案，實際銷售價格由此前的不得低于備案價的90%調(diào)整為85%；調(diào)整備案均價的間隔時間在3個月以上。“比方說，有些人前些年可能花2萬多買房，隨著后來市場好轉(zhuǎn)，這處房源的備案單價可能升到3萬元，開發(fā)商也不可能讓這些業(yè)主去補1萬塊?！痹撁ぷ魅藛T進(jìn)一步說。他表示，目前，珠海市對于新建商品房備案價每季度上調(diào)有比例限制，但對于下調(diào)尚無比例限制。近期以來，部分開發(fā)商可能存在資金鏈緊張的問題，希望通過以價換量加速回籠資金或盤活其他區(qū)域的樓盤項目。只要基于現(xiàn)行備案規(guī)則并經(jīng)由市住建部門審核通過，即為合規(guī)行為。

03

深圳也有商務(wù)公寓五折賣房

兩地團購優(yōu)惠不計入備案價跌幅范圍

據(jù)每經(jīng)網(wǎng)，8月13日下午，在深圳仁恒深之源項目現(xiàn)場，置業(yè)顧問吳磊分別為記者計算了兩套約60平方米左右房源的價格，其中中高層這套總價258萬元，折合單價約4.3萬元/平方米；低層這套總價241萬元，折合單價約4.01萬元/平方米。而同樣的樓層、戶型，兩年前的價格曾達(dá)到7.55萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢深圳市場監(jiān)督管理局?jǐn)?shù)據(jù)了解到，同樣面積為60平方米左右的1棟610，在2021年的備案總價為448萬元，折合單價約7.55萬元/平方米。而現(xiàn)在僅售241萬元，單價約4.01萬元/平方米，相當(dāng)于之前備案價的5.3折。

記者了解到，目前深圳的商務(wù)公寓市場存在較為明顯的滯銷情況，有項目開盤4個月僅網(wǎng)簽3套，也有項目選擇直接大幅降價開賣，甚至還有樓盤開出過高達(dá)15%的渠道傭金。

此外，據(jù)四川省雅安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)官方網(wǎng)站，8月1日，雅安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)布“經(jīng)開區(qū)15條”。文件除了在對居民購房給予補貼之外，比較引人矚目的是針對黨政機關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購買商品房的團購活動，開發(fā)企業(yè)團購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

7月6日邵武市發(fā)布的《邵武市人民政府關(guān)于印發(fā)邵武市鞏固拓展經(jīng)濟向好的若干政策措施實施細(xì)則的通知》也顯示，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房。各級工會積極組織職工團購商品住房，與開發(fā)企業(yè)達(dá)成的優(yōu)惠價格不計入備案價格跌幅比例范圍。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在二孩三孩家庭、引進(jìn)人才及特殊人群購買新建商品房住房時，給予特別優(yōu)惠，優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

04

后續(xù)或仍有房企債務(wù)違約

經(jīng)濟日報：仍要堅持“房住不炒”

圖片來源：視覺中國

8月23日，中央經(jīng)濟大報經(jīng)濟日報刊發(fā)《“房住不炒”定位不會改變》的專欄文章，批駁了有人面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整供求關(guān)系發(fā)生重大變化，認(rèn)為“再提‘房住不炒’已不合時宜”的錯誤認(rèn)識，重申了“房住不炒”定位仍然要堅持，沒有過時。

經(jīng)濟日報表示，有人覺得，“房住不炒”，是針對房價過快上漲時提出來的，當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生重大變化，炒房的沒那么多了，再提已不合時宜。

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)就說過，目前是房地產(chǎn)投資需求最小的時候，這個時候放開，根本不必?fù)?dān)心有人炒房，如果有人炒房，那真的是來救房地產(chǎn)的天使。

馬光遠(yuǎn)說得實際上是有一定道理的，一些限制性政策可以適時退出，但他并沒有說不用堅持房住不炒，只是有些人利用他的話說沒必要再堅持房住不炒了。

經(jīng)濟日報也認(rèn)為，一些熱點城市，供不應(yīng)求的情況依然存在，一旦炒作房價重來，又可能重走過度依賴房地產(chǎn)的老路，對經(jīng)濟社會發(fā)展會產(chǎn)生不利影響?！胺孔〔怀础笔谴龠M(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一項總原則，不應(yīng)也不會改變，須長期堅持。

編者認(rèn)為，堅持房住不炒不是目的，也不是終點，更是一種實現(xiàn)所有人住有所居夢想的底層邏輯。目前釋放的積極利好信號與房住不炒絕對不沖突，因為堅持房地產(chǎn)回歸居住屬性也可以讓更多的剛需和改善購房者享受到讓利政策。

老百姓不排斥房住不炒，也不排斥適度降價，不是說需要出臺有利政策就不用堅持房住不炒，而且堅持房住不炒也可以降價，降價也可以買房。降價不可怕，不降價僵持的市場才更可怕。經(jīng)濟好了，一些有人口、資源和產(chǎn)業(yè)支撐的城市樓市不也就好了嗎？

來源：中國房地產(chǎn)報、每日經(jīng)濟新聞、證券時報、第一財經(jīng)、光宇吐樓市等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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