相信大家都感受到了，今年姑蘇區(qū)的供應(yīng)很猛。往常幾乎零供地的姑蘇區(qū)，今年居然接連有宅地出讓。

而且不僅僅是平江新城，滄浪新城、南門、金門、胥江等板塊都開始有新的地塊供應(yīng)。

(相關(guān)資料圖)

其中供應(yīng)最多的就是胥江，除去已經(jīng)成功出讓的兩宗宅地，8月31日胥江板塊內(nèi)還有兩宗宅地待出讓。

那么，在姑蘇區(qū)新房供應(yīng)爆發(fā)的情況下，有了天街加持的胥江板塊還能突出重圍嗎？

實(shí)探胥江板塊現(xiàn)狀

乘坐地鐵2號(hào)線到勞動(dòng)路站下車，一走出地鐵站，就能感受到胥江板塊的居住氛圍很濃厚。

沿著胥濤路一路向西走，道路兩旁幾乎全都是住宅。

這一條路上都是次新房小區(qū)，包括大家熟知的海胥瀾庭、仁恒公園世紀(jì)、首開龍湖天賦等。

我到達(dá)的時(shí)間大約是上午9點(diǎn)多，還能看到不少外出買菜的居民。

除了次新房，胥江板塊也有一些老新村的存在，老新村基本上都是沿著胥江路分布，與次新房之間隔著一條胥江，但也同屬于胥江板塊。

胥江的城市界面也很不錯(cuò)，與記憶中老城區(qū)的破舊、擁擠不同，胥江板塊道路寬敞，車道劃分清晰，很有現(xiàn)代都市的味道。

并且，板塊內(nèi)的配套也已經(jīng)十分成熟。

▋彌補(bǔ)大型商綜空白

今年6月30日，胥江天街正式開業(yè)，胥江板塊也迎來了首個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

我去到胥江天街時(shí)剛好是午餐時(shí)間，地下一樓二樓的快餐店人流量不少。

包括外賣小哥也非常忙碌，穿梭在各大餐飲店之間，可見胥江天街的開業(yè)，對(duì)于附近的居民和上班族來說，都是一大利好。

胥江天街的體量很大，整個(gè)商業(yè)體達(dá)到約10萬方，地上6層，地下2層。

據(jù)說入駐品牌達(dá)到300家，其中約30%的品牌都是蘇州首店。

部分入駐品牌，滑動(dòng)查看更多

而胥江天街之外，胥江板塊還有很多社區(qū)商業(yè)。

仁恒公園世紀(jì)就自帶商業(yè)品牌仁恒里，便利店、藥店、餐飲店、超市……基礎(chǔ)的生活需求都能滿足。

在中海鳳凰胥岸花園樓下，也有一些社區(qū)底商，熟食店、水果店都有，日常生活很方便。

值得一提的是，這些小區(qū)離得很近，大部分商業(yè)配套都可以共享。

▋ 雙軌交出行便利

交通方面，胥江板塊內(nèi)有2條軌交線路，地鐵2號(hào)線和5號(hào)線交匯于勞動(dòng)路站，軌交5號(hào)線在胥江板塊內(nèi)還有雙橋站，幾乎都是步行可達(dá)。

同時(shí)，胥江板塊內(nèi)也有多個(gè)公交站點(diǎn)，公共交通出行非常便利。

如果是自駕出行，板塊緊鄰西環(huán)快速路，可以快速通達(dá)蘇州全城。

▋教育配套齊全

在教育資源上，胥江板塊也不差。

板塊內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)都有，幾乎可以覆蓋胥江板塊內(nèi)的所有住宅項(xiàng)目。

其中，勞動(dòng)路實(shí)驗(yàn)小學(xué)又稱上海戲劇學(xué)院附屬姑蘇實(shí)驗(yàn)學(xué)院，是姑蘇區(qū)與上海戲劇學(xué)院的合作辦學(xué)項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目不僅標(biāo)志著姑蘇區(qū)與高等院校合作辦學(xué)首所學(xué)校的正式落地，也標(biāo)志著姑蘇區(qū)在滬蘇同城化教育方面的加快。

你會(huì)考慮胥江板塊嗎？

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胥江樓市表現(xiàn)如何

那在了解完胥江板塊的基本面之后，我們?cè)倏纯瘩憬鍓K的樓市表現(xiàn)如何。

▋二手房成交火熱

先來看看二手房，我從鏈家網(wǎng)拉取了胥江板塊近2個(gè)月的成交數(shù)據(jù)。

從成交套數(shù)上來看，胥江板塊的二手房成交表現(xiàn)很不錯(cuò)。

在7.31-5.31這2個(gè)月期間，共成交了89套二手房。

這個(gè)成績其實(shí)相當(dāng)出彩，之前我們統(tǒng)計(jì)其他新村的二手房時(shí)，科技城近2個(gè)月二手房成交了28套，高鐵新城近2個(gè)月成交了33套。

也就是說同樣是2個(gè)月內(nèi)的成交，胥江板塊的成交量比科技城和高鐵新城加起來的成交量還多。

從成交面積來看，也是以剛需為主，成交面積100㎡以下的房源有65套，占比73%左右。

從成交價(jià)格來看，整體的成交均價(jià)在23081元/㎡，其中老新村的成交單價(jià)比較低，有不少成交單價(jià)1字頭的房源。

品質(zhì)較好的次新房成交單價(jià)也會(huì)很高，像仁恒公園世紀(jì)的二手房，雖然成交套數(shù)不多，但成交單價(jià)幾乎是板塊最高，達(dá)到5萬+/㎡。

▋新房供應(yīng)爆發(fā)

在新房方面，目前胥江板塊只有桃溪瀾園一個(gè)新盤在售，但待入市的新盤不少。

加上8月底即將拍出的2宗地塊，胥江板塊共有4個(gè)新盤待售。

實(shí)探板塊時(shí)，可以看到仁恒胥江項(xiàng)目正在建設(shè)中，圍擋已經(jīng)建好。

◎仁恒胥江項(xiàng)目

萬科胥江地塊的進(jìn)度稍慢一些，圍擋仍在搭建中。

◎萬科胥江地塊

不過這2宗地塊都緊靠京杭大運(yùn)河，未來可以欣賞到運(yùn)河風(fēng)光。

所以，在二手房成交火熱的情況下，胥江板塊的新房還能突出重圍嗎？

能不能突出重圍

其實(shí)，胥江板塊的優(yōu)勢(shì)很明顯。

作為姑蘇區(qū)最后一片大型棲居地，胥江板塊滿足所有現(xiàn)代化改善人居的條件，更有其他區(qū)域不可復(fù)制的文脈底蘊(yùn)。

但對(duì)于胥江板塊而言，想要在新房供應(yīng)爆發(fā)的姑蘇區(qū)脫穎而出，難度也不小。

▋倒掛優(yōu)勢(shì)減弱

一方面是新房限價(jià)放開，價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)減弱；

在新房售價(jià)方面，可以參考桃溪瀾園，項(xiàng)目共領(lǐng)取三次預(yù)售證，前兩批次的均價(jià)是40800元/㎡，最新一批次均價(jià)在41650元/㎡。

如今蘇州的新房限價(jià)政策已經(jīng)放開，胥江板塊的新房均價(jià)預(yù)計(jì)也是在4萬+/㎡，對(duì)于購房者來說，板塊新房曾經(jīng)的倒掛優(yōu)勢(shì)就沒那么明顯了。

2020年海胥瀾庭最后2批房源因?yàn)橄迌r(jià)的原因，均價(jià)在3.5萬/㎡左右，當(dāng)時(shí)胥江板塊內(nèi)品質(zhì)較好的二手房掛牌價(jià)格最高在5.8萬/㎡，倒掛空間很大。

◎8月17日截自鏈家網(wǎng)

現(xiàn)在板塊新房均價(jià)已經(jīng)可以達(dá)到4萬+/㎡，但二手房最高掛牌價(jià)依然是5.8萬/㎡，倒掛空間顯然不如當(dāng)年。

胥江板塊的首開龍湖·天賦項(xiàng)目也是如此，2018年12月開盤，備案均價(jià)約3.6萬/㎡，如今首開龍湖·天賦的二手房掛牌價(jià)約5.8萬/㎡，漲幅高達(dá)61%。

現(xiàn)在入手板塊新房，恐怕很難再達(dá)到如此之高的漲幅。

▋新房總價(jià)門檻變高

另一方面是新房市場(chǎng)已經(jīng)開始以改善為主，戶型面積變大，新房總價(jià)也隨之變高。

據(jù)了解，仁恒胥江項(xiàng)目只有2個(gè)戶型，全部都是150㎡以上的大平層。

而根據(jù)規(guī)劃，萬科胥江戶型的戶型面積也需要在120㎡以上，140㎡以上的戶型不能超過總戶數(shù)的30%，可見也是一個(gè)純改善的社區(qū)。

如果按照最小面積120平，均價(jià)4萬/㎡，那胥江新房的最低入手總價(jià)也在480萬了。

這個(gè)價(jià)格在蘇州新房市場(chǎng)中，可選空間很大，園區(qū)、獅山都能挑一挑。

就算放在姑蘇區(qū)，也有很多選擇，僅僅是平江新城一個(gè)板塊內(nèi)，就有不少新盤可選。

幾年前，胥江板塊的新房面積最小還有105㎡，現(xiàn)在的新房戶型起步面積很可能就是120㎡+，總價(jià)直接相差幾十萬。

▋不缺高品質(zhì)次新房

并且，胥江板塊內(nèi)有不少高品質(zhì)次新房。

比如首開龍湖天賦，項(xiàng)目交付多年，品質(zhì)依然在線。

◎首開龍湖天賦實(shí)景

對(duì)于購房者來說，二手房也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，項(xiàng)目品質(zhì)、配套都是肉眼可見，不像新房還需要等待幾年才能交付。

最后

所以，總體看來，胥江板塊能否突出重圍還有待考驗(yàn)。

但不可否認(rèn)的是，這里是姑蘇區(qū)唯一一片兼顧古城文脈與現(xiàn)代繁華的區(qū)域，居住體驗(yàn)很好。

你可以漫步千年胥江畔，感受過往的深厚； 也可以享受著現(xiàn)代生活的繁榮邊界，保持與時(shí)代的緊密連接。

這片如此獨(dú)特的區(qū)域，我們也更期待未來可以出現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)的改善人居。▋

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編輯：張小果｜主編：Miao

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