@房財經(jīng) 鄭玉華

(資料圖片僅供參考)

又一次，陳序平和他領導的龍湖集團，較其他同行提前發(fā)出了2023年中期業(yè)績報告。

在民營房企上半年一片虧損的背景下，龍湖集團的率先發(fā)布財報，不僅讓它顯得鶴立雞群，也凸顯了其底氣十足。

確實，在夏走秋至的8月，房地產(chǎn)這個支柱產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了太多令人沮喪的消息。似乎，無窮無盡的各種利空信息，是這個行業(yè)當下該有的常態(tài)。

而龍湖集團上半年業(yè)績的發(fā)出，則在一片惶恐的氣氛中，給了房地產(chǎn)些許光亮和信心。

在大盤持續(xù)下行的今天，龍湖集團逆風前行，肩負民營開發(fā)商最后的尊嚴，扛起了大旗。

保利潤、守家底

8月18日，陳序平選擇周五午飯時間，發(fā)出了龍湖集團上半年業(yè)績報告。在大勢的裹挾下，龍湖也經(jīng)歷了營收的下降，但歸母凈利潤卻實現(xiàn)了同比增長。

上半年，營業(yè)收入620.44億元，較上年同期948.05億元，下降34.56%；這導致上半年的毛利為139億元，同比下降31%。

凈利潤92.95億元，同比降14.58%；但最核心的歸母凈利潤80.58億元，較上年74.8億元，增長7.17%；扣非后的歸母凈利潤65.9億元，同比增長0.6%。

利潤金額增加的背后，是利潤率的把控到位。龍湖集團上半年的毛利率為22.4%，依然保持著行業(yè)高位；核心稅后利潤率為12.6%，上年同期為10.3%；核心權(quán)益后利潤率為10.6%，上年同期為6.9%。

截至上半年末，龍湖集團總資產(chǎn)7745.86億元，較上年末減少1.55%；總負債5392.11，較上年末減少2.6%；總負債率69.61%；凈資產(chǎn)2353.75億元，較上年末增加0.94%。

行業(yè)的持續(xù)寒冬，少帥陳序平帶領著他的團隊，不僅沒讓龍湖集團喪失掙錢的能力，還守住了過往的家底。

債務方面，截至報告期末，龍湖集團整體借貸規(guī)模為2070.9億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務370.4億元；在手現(xiàn)金724.3億元，其中非受限銀行現(xiàn)金712.94億元。

在綜合借貸中，有678.4億元固定年利率為3%至4.8%，固定利率債務占比33%；平均借貸成本為4.26%，平均貸款年限7.19年；非抵押債務占比67.6%；短期債務占比17.9%；現(xiàn)金短債比1.96。

可以看出，龍湖集團目前的在手現(xiàn)金遠超一年內(nèi)短期負債，其當下安全閾值，依舊很高。

持續(xù)盈利的龍湖集團，將派發(fā)中期股息每股人民幣0.32元，以人民幣宣派并以港元支付。具體分紅時間為2024年2月8日。

繼續(xù)穿越周期

上半年，龍湖集團合同銷售同比增長15%至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業(yè)高位。其中，一二線城市銷售占比達95%。

截至6月底，龍湖集團已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，這為其未來利潤持續(xù)增長奠定堅實基礎。

土地儲備方面，龍湖集團成了僅有的幾家仍在持續(xù)購地的民營開發(fā)商。上半年在一線及強二線城市，新增20幅土地。截至報告期末，土地儲備合計達5489萬平方米，權(quán)益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域。

在龍湖集團半年業(yè)績報告中，陳序平表示，克制、審慎并高度自律的財務盤面，是龍湖擁有戰(zhàn)略主動性的前提。

“三年前，我們就提出降負債的管理策略；現(xiàn)階段，龍湖的整體債務規(guī)模穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，外債占比持續(xù)壓降，提前鋪排高比例（97%）的掉期以全面對沖外匯波動的風險?！标愋蚱椒Q。

2070.9億元的總借貸中，境外債務的比例已降低至21.6%，為447.31億元。上半年匯兌虧損的凈額較2022年同期-16億元，降低至-13.98億元，降幅12.63%。

陳序平稱，面對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，龍湖將聚焦開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務，發(fā)揮“1+2+2”航道協(xié)同效應，令其利潤結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，過渡到非開發(fā)業(yè)務利潤占比增至過半。

事實上，這已在上半年業(yè)績報告中有所體現(xiàn)。營業(yè)構(gòu)成中，房地產(chǎn)開發(fā)營收498.69億元，同比下降40.47%物業(yè)服務58.43億元，同比增長12.91%；龍湖天街等經(jīng)營性資產(chǎn)的租金收入63.32億元，同比增長8%。

從總資產(chǎn)的構(gòu)成面，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務3391.4億元，占比66.73%；運營業(yè)務資產(chǎn)1555.83億元，占比30.61%；物業(yè)服務資產(chǎn)134.92億元，占比2.65%。

對比去年的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)務在營收及總資產(chǎn)中的比重，在持續(xù)降低，而經(jīng)營業(yè)務和物業(yè)服務，則在不斷上升。

龍湖集團在報告中稱，未來將不再依靠負債規(guī)模驅(qū)動業(yè)務增長，而是憑借各個航道產(chǎn)生正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，來實現(xiàn)內(nèi)生式驅(qū)動。

陳序平則表示，龍湖集團始終將安全性放于一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維，應對周期的不確定性。

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