本文來源：時代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

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圖片來源：越秀房托

“去年的努力今年都會看成果，大家可以期待今年的經(jīng)營基本面不會差”，越秀房產(chǎn)信托基金（下稱“越秀房托”）管理層年初對公司經(jīng)營的預(yù)判，局部得到了應(yīng)驗(yàn)。

8月15日，越秀房托發(fā)布2023年中期業(yè)績，今年上半年，其實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入10.61億元，同比上漲12.4%；實(shí)現(xiàn)物業(yè)收入凈額7.63億元，同比上漲11%；除稅后及與基金單位持有人交易前的凈溢利為8754.9萬元，而去年同期則虧損5.21億元；中期分派總額2.61億元，同比減少23.8%；每個基金單位分派0.0541元，同比減少26.3%。

越秀房托的收入來源包括寫字樓、批發(fā)及零售商場、酒店及服務(wù)式公寓。其中，寫字樓是越秀房托最重要的資產(chǎn)，也是其最主要的收入來源。

盡管上半年整體收入和凈溢利出現(xiàn)回升，但各大物業(yè)類型卻呈現(xiàn)出不同的經(jīng)營表現(xiàn)。其中，批發(fā)商場的經(jīng)營收入將近1.08億元，同比上漲70.05%；零售商場為8458.3萬元，同比上漲10.19%；酒店及服務(wù)式公寓為2.56億元，同比上漲54.64%；被越秀房托視為業(yè)績壓艙石的寫字樓卻僅僅實(shí)現(xiàn)了6.12億元的經(jīng)營收入，同比下降4%。

對比2022年上半年的業(yè)績不難發(fā)現(xiàn)，除了2022年底才收購的香港越秀大廈17樓及23樓，越秀房托旗下大部分物業(yè)的甲級寫字樓業(yè)態(tài)出租率和租約單價(jià)出現(xiàn)了不同程度的下滑。

其中，位于廣州市天河區(qū)的財(cái)富廣場、城建大廈、國金中心、越秀金融大廈，以及武漢物業(yè)的甲級寫字樓業(yè)態(tài)出租率分別下滑了2.8、8.2、6.9、6.4、8.4個百分點(diǎn)，租約單價(jià)僅有國金中心出現(xiàn)上漲，該物業(yè)于2023年6月30日的租金為239.3元/平方米/月，而去年同期為239.2元/月/平方米。

另外，位于武漢市硚口區(qū)的武漢物業(yè)甲級寫字樓出租率為61.6%、租約單價(jià)為87.0元/平方米/月，去年同期為70.0%和96.4元/平方米/月；位于杭州市上城區(qū)的杭州維多利出租率則由93.3%上升至99.2%、租約單價(jià)亦由123.5元/平方米/月上升至124.1元/平方米/月。

值得一提的是，今年上半年，全國多地寫字樓市場出租率和租金承壓，越秀房托相關(guān)業(yè)績表現(xiàn)也是受到了大環(huán)境的影響。以廣州市場為例，戴德梁行披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年由于租戶仍持審慎的租賃策略，成交面積普遍偏小，全市空置率持續(xù)走高至18.0%，全市平均租金環(huán)比下降2.8%至161.0元/月/平方米。

“上半年廣州的寫字樓新增供應(yīng)達(dá)到了30多萬平方米，對我們來說，經(jīng)營壓力是非常大的”，越秀房托董事長及行政總裁林德良表示。

與寫字樓的表現(xiàn)不同，受到旅游、消費(fèi)回暖等因素的帶動，越秀房托的酒店及服務(wù)式公寓在上半年明顯復(fù)蘇，入住率和租金水平幾乎回到了疫情前的水平。

今年上半年，越秀房托的酒店及服務(wù)式公寓實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入2.56億元，同比上漲54.64%；實(shí)現(xiàn)收入凈額為8456.3萬元，同比上漲168.23%。上述業(yè)態(tài)指的是廣州四季酒店和雅詩閣服務(wù)式公寓，上半年廣州四季酒店的入住率為79.5%、平均房價(jià)為2202元；雅詩閣服務(wù)式公寓的平均入住率為90.3%、平均房價(jià)為1101元。

而在疫情前的2019年上半年，越秀房托實(shí)現(xiàn)的酒店及服務(wù)式公寓實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入為2.67億元，實(shí)現(xiàn)的收入凈額為1.08億元。同期，廣州四季酒店的平均入住率為83.5%、平均房價(jià)為2042元；雅詩閣服務(wù)式公寓的平均入住率為93.5%、平均房價(jià)為1057元。

在業(yè)績會上，越秀房托管理層透露，零售商場業(yè)態(tài)也同樣出現(xiàn)了客流、銷售的雙增長。其指出，位于廣州市天河區(qū)的VT101維多利廣場上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%，而國金中心的國金天地幾乎達(dá)到滿租的狀態(tài)，出租率、租約單價(jià)分別為98.1%、170.8元/平方米/月，而去年同期為95.8%、164.9元/平方米/月。

林德良預(yù)期，下半年在國際航線恢復(fù)通航，暑假、國慶、中秋等節(jié)日的帶動下，商場客流會繼續(xù)提升，也將為酒店及公寓帶來消費(fèi)。

“目前酒店的平均入住率和2019年相比還有一點(diǎn)距離。2019年全年，酒店（的收入）可以做到4.43億元，今年上半年做了2億，如果上半年乘以2也只有4億，還差10%，但四季酒店的管理層會朝著目標(biāo)努力”，林德良表示，經(jīng)營廣州四季酒店10年了，從過往的數(shù)據(jù)來看，一般下半年比上半年的收入要高15%。

寫字樓是越秀房托最受外界關(guān)注的資產(chǎn)，針對下半年相關(guān)經(jīng)營水平能否有所恢復(fù)的問題，林德良認(rèn)為在國家支持性政策和城市產(chǎn)業(yè)支撐之下會逐漸得到好轉(zhuǎn)，“但在好轉(zhuǎn)過程中，肯定會有陣痛”。

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