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在上一章《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資拓展方式》中，我們又對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征作了比較詳細(xì)的闡述，其中很重要一點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于受到土地性質(zhì)的影響，大多都需要開發(fā)運(yùn)營(yíng)商持有資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。如果沒有很強(qiáng)的融資能力和退出渠道，沉淀大量的資金在物業(yè)資產(chǎn)里，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商要不面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要不就無法做大。

國(guó)際上來看，工業(yè)物流地產(chǎn)也基本上是需要持有運(yùn)營(yíng)的。但是國(guó)外的工業(yè)地產(chǎn)商持有表內(nèi)資產(chǎn)其實(shí)并不大，一般當(dāng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟后（比如NOI yield達(dá)到6%），就是通過（權(quán)益型的）資產(chǎn)證券化來退出。當(dāng)然國(guó)內(nèi)REITs目前還沒放開，以及國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的定價(jià)邏輯有所不同，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商無法在國(guó)內(nèi)通過REITs進(jìn)行退出。

既然國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商無法通過REITs退出，那么對(duì)于“投融管退”模式最后一環(huán)的“退出”該如何打通？如何保證價(jià)格與去化速度的平衡，就成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商目前最為棘手的問題。下面我們將會(huì)對(duì)目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要退出模式進(jìn)行闡述。

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