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進(jìn)入到7月中下旬之后，樓市裝死躺平之下暗流涌動(dòng)。

最明顯的是政策端的變化。

【資料圖】

7月21日以來(lái)，樓市的利好政策幾乎一天一個(gè)爆點(diǎn)。

7月21日，會(huì)議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。

7月24日，關(guān)于房地產(chǎn)的表述發(fā)生重大變化。不提房住不炒，強(qiáng)調(diào)適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

7月26日，稅務(wù)部門(mén)梳理幾年以來(lái)稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引，涉及個(gè)人購(gòu)房契稅、增值稅等優(yōu)惠。

7月27日，住建部發(fā)話，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款認(rèn)房不認(rèn)貸等措施。

8月1日，央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

8月3日鄭州發(fā)布樓市新政15條。

8月4日南京出臺(tái)南京樓市新政8條。

政策密度越來(lái)越高，從方向、指導(dǎo)再到細(xì)則，從上到下，從條線部門(mén)再到各個(gè)城市，在短短的10天時(shí)間開(kāi)啟了360度無(wú)死角的政策轟炸。

這一次救市和去年不太一樣。

不太一樣的地方，不在于政策密度，而在于政策等級(jí)和組合搭配。

去年的救市，特別像是一場(chǎng)淅淅瀝瀝的小雨，主要是各個(gè)城市各個(gè)條線體系的散兵作戰(zhàn)。

鄭州出臺(tái)救市政策，是為了救鄭州的樓市。

佛山、東莞兩大城市宣布全域解除限購(gòu)，是為了托底佛山、東莞的市場(chǎng)。

廣州放松限價(jià)、差異化落戶政策實(shí)施，一再在政策的邊緣試探再試探，是為了尋找救市和保持房住不炒態(tài)度的平衡。

根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2022年全年，總共295個(gè)城市出臺(tái)了595次房地產(chǎn)松綁政策。

但每個(gè)城市每個(gè)條線體系只是按照各自的理解做出判斷，進(jìn)而進(jìn)行政策的出臺(tái)，各自之間并沒(méi)有嚴(yán)密的分工協(xié)作。

今年的救市，就像一場(chǎng)百團(tuán)大戰(zhàn)。

從頂端發(fā)起，自上而下，有組織有節(jié)奏有目的有配合的系統(tǒng)性的去為樓市托底。

這一次僅僅限于行政性的樓市政策調(diào)整，而是工具箱里的財(cái)政、貨幣多種工具組合搭配著往外拿。

目的，不僅僅限于樓市托底，還在于托底樓市背后的經(jīng)濟(jì)。

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從現(xiàn)在的樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)并沒(méi)有想象的那么熱烈。

這個(gè)可以拿鄭州出臺(tái)15條新政的市場(chǎng)反應(yīng)就可以來(lái)例證。

鄭州出臺(tái)了15條樓市新政，有媒體出來(lái)爆料說(shuō)政策出臺(tái)之后24小時(shí)之內(nèi)掛牌量激增。但這這個(gè)說(shuō)法并不真實(shí)。

市場(chǎng)真實(shí)的反應(yīng)是成交量?jī)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生多大的變化。

新房和二手房成交量依然延續(xù)之前底部摩擦的走勢(shì)，新房成交網(wǎng)簽7月末最后一周沖到2460套之后，又在8月初的最后一周回到了1271套的正常水平。

這個(gè)結(jié)果其實(shí)可以預(yù)料到。

因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)弱勢(shì)的區(qū)域樓市，鄭州的樓市政策在新政出臺(tái)之前就已經(jīng)比較寬松。所以再度行政性的寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的支撐寥寥。

真正對(duì)行政性樓市政策松綁有反應(yīng)的是一線城市，比如深圳樓市。

深圳到現(xiàn)在實(shí)時(shí)性的限購(gòu)松綁政策并沒(méi)有出臺(tái)，只是在雙證房合一、二手房指導(dǎo)價(jià)放松等邊緣性政策上做了調(diào)整。

但隨著一再的政策吹風(fēng)，深圳的限購(gòu)、限貸、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策有了預(yù)期。

最近被壓抑將近3年的深圳樓市最近有了一些微妙的變化。

有些深圳業(yè)主的心態(tài)開(kāi)始硬了起來(lái)。

比如深圳灣一套177㎡的雙證房，業(yè)主原來(lái)報(bào)價(jià)2300萬(wàn)，政策吹風(fēng)之后，返價(jià)到2400萬(wàn)。

有的業(yè)主將掛牌房源進(jìn)行下架，計(jì)劃等到政策利好實(shí)際落地之后再做考慮。

之前一再觀望的買(mǎi)家，現(xiàn)在拍板速度開(kāi)始加快，不再像6-7月份采取熬鷹政策，死命壓價(jià)。

這些都是市場(chǎng)在當(dāng)下發(fā)生的微妙變化。

不同的城市需要的政策力度不同。如果想要達(dá)到全國(guó)樓市的普遍性回暖，政策端還需要加大火力。

究竟政策需要出到什么程度樓市才能出現(xiàn)明顯的回暖和上揚(yáng)？

這個(gè)可以參考下2015-2016年那波救市。

2015-2016年救市，起到主要作用的是這四個(gè)政策。

第一個(gè)，棚改貨幣化。

第二個(gè)，全面降首付。

第三個(gè)，多次降息。

第四個(gè)，多次降準(zhǔn)。

降息降準(zhǔn)，增加貨幣流動(dòng)性，讓貨幣的水量更大。

棚改貨幣化，給多余出來(lái)的水開(kāi)挖了一條流向房地產(chǎn)行業(yè)的渠道。

全面降首付，打開(kāi)了房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)買(mǎi)力的枷鎖。

以上三個(gè)連在一起，形成了房地產(chǎn)行業(yè)救市的一條完整的邏輯。

大家自行對(duì)比一下現(xiàn)在的政策力度就知道，接下來(lái)的政策之路還需要走下去。

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坦白來(lái)說(shuō)，我看好這次的救市。

這一次的救市，別管走出的姿勢(shì)怎么樣，但最后一定會(huì)形成新一輪樓市的回暖。

看好的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@次是自上而下。

話只能說(shuō)到這里，更加具體的我會(huì)放到私密群直播里講，大家先自行揣摩這里面的用意。

雖然現(xiàn)在還沒(méi)有特別具體的細(xì)則出臺(tái)，沒(méi)有特別重磅的政策利好釋放，但是相信它在路上。

該來(lái)的政策會(huì)一個(gè)個(gè)到來(lái)，一個(gè)政策不行來(lái)兩個(gè)，兩個(gè)不行來(lái)三個(gè)。

除了行政性的樓市松綁政策，還會(huì)有降準(zhǔn)降息，貨幣化安置的落地……

你能想到的，或者想不到的，只要對(duì)樓市，對(duì)經(jīng)濟(jì)有效的政策都有可能出臺(tái)。

這是拋開(kāi)市場(chǎng)噪音，篤定有一輪回暖的原因。

我知道肯定會(huì)有人說(shuō)，現(xiàn)在樓市遇到的難題和2015-2016年差別非常大。

民營(yíng)房企的頻頻暴雷和規(guī)?？s水，已經(jīng)高達(dá)63.5%的居民部門(mén)杠桿，市場(chǎng)信心和預(yù)期發(fā)生的變化……

以上種種，都會(huì)影響到此輪樓市回暖的進(jìn)程。也會(huì)造成此輪樓市回暖和2015-2016年的樓市之間存在巨大差異。

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