昨夜，許久未露面的前千億房企禹洲，發(fā)布了最新債務重組方案。

(資料圖)

距離去年3月初宣布爆雷，已經過去17個月。

這家閩系房企終于要直面?zhèn)鶛嗳耍泵?8億美元債（489億人民幣）的償還問題。

然而，這份債務重組方案，似乎未令投資人、債權人滿意。

甚至被投資人批：“還不如恒大的”。

實際上，禹洲最近挺煩的。

債務重組臨近，成都神盤項目又被查封，南城都匯3000多套法拍房將于本月開拍。

而神盤被查封的原因是，禹洲涉嫌違法利用該樓盤轉移債務。

關于這家閩系房企的資金和債務，有太多迷霧，如果不是真實發(fā)生，不敢相信上市房企會 這樣…

489億債務重組方案，有多神？

禹洲集團此次最新的債務重組方案，涉及的是境外債部分。

目前禹洲的境外債本金合計68億美元（不計利息），約合人民幣489億元，主要集中在優(yōu)先票據。

禹洲根據境外債的類型，劃分了兩個類別，并給出三個展期方案。

騷操作是：如果不選方案1或者方案2，則默認選擇方案3。

方案3是什么？

10年后再還你錢，沒有利息的那種。

那就來看看方案1和方案2，是什么料。

方案1，發(fā)行新票據置換，期限3年，年利率6%，但之前舊債的利息一筆勾銷。

注意了，最高發(fā)行本金3.8億美元的新票據，但禹洲欠了68億美元債。換言之，只有很小一部分債權人可以選到這個方案。

選擇這個方案，則債權人按一定比例置換新票據。

第Ⅰ類（優(yōu)先票據）的債券人，按照10:3的轉換比例，即10美元本金轉換為3美元新票據；

第Ⅱ類轉換比例是10:0.92，10美元本金轉換為0.92美元新票據。

啥意思？如果沒理解錯，大概就是原來買了20萬禹洲美元債的（第Ⅰ類），只剩6萬左右。

方案2，是發(fā)行新的中期票據（期限4-7年）+新股的組合，這意味著，時間又拖得更長了。

本質上，禹洲的償債方式，仍然是以新換舊和發(fā)行新股的方式。

禹洲的債務重組方案中提到，將出售33項投資物業(yè)用于償債。

截至2022年末，禹洲持有41處投資物業(yè)，主要為購物中心和寫字樓，其中38處位于境內（32處投資物業(yè)已完工）。

也就是說，禹洲未來將會賣掉國內已完工的購物中心和寫字樓。

賣不賣得出去，再看了……

和李嘉誠杠上，去年凈虧133億

除了債務重組，禹洲最近鬧得比較兇的，是關于“成都神盤”的官司。

2020年7月，禹洲與成都瑞卓置業(yè)成立RZ公司，買下李嘉誠十多年前在成都開發(fā)的項目——南城都會項目。

李嘉誠的長實，當時買下這個項目是2004年，耗資21億；

16年后，禹洲收購這個項目時，花了71億。

事件的轉折，是南城都會物管發(fā)布了一則聲明顯示，RZ公司拖欠長實約3.8億美元（約27億人民幣），一直未清償。

近期，南城都匯第8期（山河玖璋）大部分未售住宅單位突然被法院查封拍賣，涉及上千套。

而向法院尋求查封這些房產的，是禹洲的關聯公司卓穎投資，此舉被長實認為是禹洲串聯關聯公司，使卓穎投資變相成為南城都匯項目公司的債權人。

據市場消息，禹洲將高達40億人民幣的境外債權，通過擔保函等手段強加在南城都會項目公司上，債務出表。

在此期間，還發(fā)生了撬保險柜、搶奪南城都會項目公章、報案等一系列不可思議的事情。

目前從京東法拍網站顯示，南城都匯第8期的上千套法拍房已經掛網。

這也太亂了吧。

回看這家房企的經營情況，前年還是盈利13億，凈利潤直接是負的133億。

相當于，把2017年以來的5年凈利潤都虧光了。

這般巨額虧損，原因是，營收持平的情況下，禹洲的銷售成本及三費支出有所增加，計提投資物業(yè)及在建物業(yè)減值，導致賬面出現虧損。

暴雷之后，禹洲的債務狀況也藏不住了，負債指數狂飆。

2022年末，禹洲的凈負債率飆升至191%，但這家公司的賬上現金只有56億。

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