在江蘇建湖縣匯文路南，從湖中路向東一直到人民路路口的數(shù)百米沿街地塊，都屬于一個2012年開工的哥倫布廣場項目，包含四個大的商業(yè)綜合體和住宅建設(shè)。

目前，在哥倫布廣場，有些門面開著，有些門口用木板擋著，有些甚至連門窗都沒安裝。此前建湖唯一一家家樂福超市也曾開在這里，后來因為生意不好等原因關(guān)門了。在建湖縣的中心地段，大而空的哥倫布廣場顯得有點不協(xié)調(diào)。據(jù)了解，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進入了破產(chǎn)重整程序，整個哥倫布廣場有望復活。

(資料圖片僅供參考)

卞凱（化名）是開發(fā)商的債權(quán)人之一。2012年，他借款3000萬元給開發(fā)商，開發(fā)商提供了一萬余平方米的寫字樓作為抵押物。但2016年因為項目停工，縣里為了促進項目復工專題研究，縣住建局出面協(xié)調(diào)，讓卞凱放棄了抵押權(quán)。而如今開發(fā)商進入破產(chǎn)程序后，抵押權(quán)的重要性凸顯了出來。

△中利哥倫布廣場全景

出借3000萬元，開發(fā)商還不上錢拿房產(chǎn)抵押

2011年，建湖縣匯文路南側(cè)、湖中路東側(cè)、人民路西側(cè)地塊60810平方米的國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓，這個地塊靠近已搬遷的縣政府大院，對面是老的縣人民醫(yī)院，其出讓引來很多關(guān)注。

江蘇幅源偉沃投資有限公司（下稱“幅源公司”）最終競得了這塊土地。不久，該公司便轉(zhuǎn)讓了地塊的使用與開發(fā)權(quán)。在一份文件上，建湖縣國土資源局行文，同意江蘇中利世紀置業(yè)有限公司（下稱“中利世紀”）接手該地塊。

中利世紀的法定代表人為孫某，股東為孫某、張某，幅源公司也成為中利世紀的股東之一，由彭某具體代表幅源公司。該地塊的土地出讓金是17330萬元。卞凱稱，中利世紀及孫某、張某、彭某等，除了向銀行和一些非銀行金融機構(gòu)借貸，也在社會上融資。

2012年4月，孫某、張某、彭某作為借款人，與卞凱夫婦簽訂3000萬元的《借款合同》，中利世紀、幅源公司等作為保證人簽字蓋章。那時卞凱夫婦是建湖縣開發(fā)區(qū)一家企業(yè)的老板，經(jīng)營有方，手頭資金實力雄厚。該合同約定：借款期限為兩年，在借款期內(nèi)借款利息為月利率2%，借方第一年12個月支付利息，第二年每三個月支付一次利息，保證人以個人及公司股份即所有財產(chǎn)對借款負連帶責任等。

2015年3月17日，因債務未能按約定如數(shù)償還，債權(quán)人與債務人重新訂立補充協(xié)議，還款延期至2016年3月18日；次日，雙方還簽訂了《房屋抵押（還款）合同》。按照補充協(xié)議，原保證人之一的中利世紀成為債務人之一，同時約定，由中利世紀償還孫某、張某、彭某所欠債權(quán)人本金3000萬元及以后產(chǎn)生的利息，債務人必須于2016年3月18日前還清所欠債權(quán)人本金3000萬元、利息3691200元。債務人以坐落在縣城中利哥倫布廣場D地塊寫字樓5-16層（建房權(quán)證建湖字第73048號，共10133.79平方米）房產(chǎn)作抵押，擔保該債務履行。建湖縣公證處出具了對《房產(chǎn)抵押（還款）合同》賦予強制執(zhí)行效力的公證書。

△中利哥倫布廣場D地塊，較高的帶玻璃外墻的寫字樓5—16層就是當初被開發(fā)商抵押給卞凱的

據(jù)了解，其實，在2014年，張某和幅源公司已從中利世紀退股撤資。以前公司有三方投資，以個人名義借款，更利于加強各人身上的責任意識。但是在只剩下孫某單方股東的情況下，加上A、B、C、D四個地塊陸陸續(xù)續(xù)開發(fā)，卞凱夫婦對應的債務人變?yōu)閷嶓w公司，公司提供抵押物即房產(chǎn)。一旦其沒有按約還款，卞凱夫婦可以申請強制拍賣抵押房產(chǎn)來償還債務。

債權(quán)人放棄抵押權(quán)，“以房抵債”協(xié)議落空

2023年7月24日，現(xiàn)代快報記者來到建湖縣匯文路，看到從湖中路路口到人民路路口，哥倫布廣場四個相對獨立的商業(yè)體進度和形態(tài)不一。最西側(cè)的A地塊，就是原家樂福所在地。往東依次是B、C、D地塊，其中被圍擋遮住的B地塊進度最慢。

B地塊如今成了卞凱關(guān)注的重點，曾經(jīng)抵押在手的D地塊寫字樓已經(jīng)與他無關(guān)。抵押權(quán)已經(jīng)交出，卞凱接受了另一種以房抵債的方案。

2016年8月9日，甲方中利世紀與乙方卞凱夫婦簽訂了一份新的“以房抵債”協(xié)議。按本息合計4000萬元，中利世紀以正在建設(shè)的B地塊三層小樓（約2000平方米）償還該債務。不過，這份協(xié)議中出現(xiàn)了見證方——建湖縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，協(xié)議中與住建局有關(guān)的是兩條，一是請住建局在甲方開發(fā)的B地塊取得《商品房預售許可證》時，將單獨的三層小樓相關(guān)銷售網(wǎng)簽手續(xù)辦理給乙方；二是協(xié)議簽訂三天內(nèi)，乙方將抵押在手的哥倫布廣場D地塊寫字樓他項權(quán)證解除，交給住建局自由處理。建湖縣住建局兩位工作人員在協(xié)議上簽字，還加蓋了住建局公章。

△2016年訂立的以房抵債協(xié)議，上面有見證方縣住建局的簽字蓋章

可能在大家看來，當時B地塊辦理預售許可證并不是難事。因為即使土地抵押給了銀行等金融機構(gòu)，可銀行一般還是會配合辦理解押的，畢竟銀行也要保證它的貸款收益和安全，肯定支持房產(chǎn)賣出去。

但是，此事后來就卡在了預售許可證上。

建湖縣住建局2022年給法院發(fā)的一份“工作聯(lián)系函”中提到了當時住建局出面協(xié)調(diào)卞凱放棄抵押權(quán)的背景。2015年到2016年間，開發(fā)商資金鏈斷裂，欠下施工單位巨額工程款，施工單位停工。2016年6月，為了協(xié)調(diào)矛盾，推促工程建設(shè)，當時的一名縣委常委、常務副縣長召集住建、規(guī)劃、國土等部門和單位負責人，專題研究此事。隨后，建湖縣住建局牽頭協(xié)調(diào)，將卞凱夫婦手里的D地塊寫字樓解押，并交給施工單位。

卞凱說，這就是用D地塊寫字樓抵償工程款，可能是把抵押權(quán)轉(zhuǎn)辦給了施工單位。

不久，C、D地塊順利復工，B地塊也再次啟動建設(shè)。但B地塊在申請預售時，其土地抵押在建湖縣農(nóng)商行，農(nóng)商行不出具同意預售的函，導致B地塊《商品房預售許可證》不能辦理。不僅如此，這還引起多名債務人要求對該地塊實施查封，B地塊一直處于停工狀態(tài)。

△中利哥倫布廣場B地塊項目，明顯還沒完工

建湖農(nóng)商行為何不同意B地塊預售？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，可能是銀行反對所謂的“以房抵債”協(xié)議，認為抵債方式銷售房產(chǎn)是一種假銷售，無法實際收回資金還銀行貸款，侵害其利益。

住建局曾發(fā)函“陳情”，希望按特殊情況處理

2019年12月13日，鹽城市中級人民法院發(fā)布公告（2019）蘇09破申4號，公告顯示，根據(jù)中利世紀的申請，作出民事裁定書，受理中利世紀破產(chǎn)重整申請一案，并交由建湖縣人民法院審理。法院隨后確定了破產(chǎn)管理人，全部接管中利世紀的公章、賬目、資產(chǎn)等。

卞凱在2020年才得知中利世紀破產(chǎn)重整的消息。這讓卞凱很焦慮，他首先與破產(chǎn)管理人溝通，但是對方并不認可他的債權(quán)。

卞凱不得不到建湖法院提起訴訟。建湖縣人民法院作出判決，經(jīng)核算雙方資金往來，卞凱夫婦對中利世紀享有的債權(quán)為本金1898萬余元、利息2157萬余元及律師費60萬元，合計4115萬余元，這是對中利世紀的普通破產(chǎn)債權(quán)。同時中利世紀法定代表人孫某與妻子作為共同負債人。

而除了起訴確認債權(quán)，卞凱還多次找縣住建局乃至縣領(lǐng)導反映。他說，要不是當初住建局出面，勸他讓出D地塊寫字樓抵押權(quán)，自己是不會如此被動的。

△這就是承諾給卞先生抵債的三層小樓，如今已經(jīng)在復工

如今，三層小樓已經(jīng)啟動掃尾工程，施工方是破產(chǎn)管理人找來的，后續(xù)該樓如果取得了銷售手續(xù)，所得的費用也將是破產(chǎn)管理人掌握，按程序和規(guī)則分配給債權(quán)人等。而作為普通債權(quán)人，卞凱對于項目復活的期待就沒有那么大了。

按照“破產(chǎn)法”等法律規(guī)定，包括員工工資、社保、稅款、破產(chǎn)費用、有抵押債權(quán)等，是優(yōu)先債權(quán)。而一般的社會借貸、普通的買賣合同屬普通債權(quán)。普通債權(quán)因為順位靠后，得到清償?shù)臋C會和比例是比較低的。

近日，現(xiàn)代快報記者聯(lián)系了破產(chǎn)管理人之一的江蘇法德東恒律師事務所一位合伙人，他表示，破產(chǎn)的法規(guī)是很完善的，破產(chǎn)管理人必須依法處置資產(chǎn)。一般來說，政府部門是不能作為擔保人的。對于相關(guān)的買賣合同，管理人審核后也可以行使撤銷權(quán)。關(guān)于本案的其他具體情況，他沒有介紹。

2022年2月，建湖縣住建局給建湖縣法院出具了“工作聯(lián)系函”。在函中，住建局提到，“中利世紀現(xiàn)已進入破產(chǎn)程序，應充分考慮到債權(quán)人原享有的抵押權(quán)是因為在政府協(xié)調(diào)的情況下，同意暫時解除抵押這一客觀因素，況且該公司當時也未有破產(chǎn)的情況，經(jīng)請示縣領(lǐng)導，建議仍應按照享有抵押優(yōu)先受償處理，以切實保障債權(quán)人的合法權(quán)益，具體債權(quán)金額請貴院依法確定。”其中還提及，2017年，因相鄰C地塊出現(xiàn)電力無法開通情況，住建局再次出面協(xié)調(diào)，讓卞凱又出借200萬元給中利世紀，資金直接轉(zhuǎn)賬至縣房產(chǎn)服務中心賬戶，解決項目的電力配套。

△建湖縣住建局

卞凱想知道，對于自己抵押權(quán)的落空，住建局和縣政府是否該承擔相應的責任？而且，整個事件各方博弈，他沒有看到住建局在處理這些復雜問題時應有的專業(yè)度。

建湖縣法院聯(lián)系過卞凱，表示要處理此事。但此后并沒有任何進展。建湖縣法院一位法官對現(xiàn)代快報記者表示，這件事時間過去比較長了，他不便接受采訪，需要上級部門同意。

建湖縣住建局開發(fā)科的一位科長表示，他可以找到當時作為見證代表簽字的一位工作人員，讓其向記者介紹情況。但是到了約定的時間，又表示對方無法見面了。此后，對方也沒再給什么回復。

現(xiàn)代快報+記者 孫玉春 文/攝

（校對 周露 編輯）

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