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太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原城央地價(jià)，能否重回每畝千萬？誰將護(hù)盤穩(wěn)地價(jià)？

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

六月結(jié)束，一年已過半，總要盤一點(diǎn)成績。

看土地市場，太原上半年總共賣了不到四百畝，這個(gè)...比起往年來有點(diǎn)“慘狀”，畢竟太原有過每年能賣近萬畝的水平，如今的境況，大抵類似于曹公要寫紅樓夢(mèng)了。

即便沒落，總有一些意外的回光出現(xiàn)，比如格盟金融城、亦或者小馬城改地塊的出現(xiàn)，就像住進(jìn)了ICU病房，總要給一些強(qiáng)心劑，然后才能重新接著奏樂接著舞！

2023年5月12日，太原市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了 《小店區(qū)王村、寇莊城中村改造連片開發(fā)用地（小馬地塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃》。地塊四至為： 北至龍城北街、南至龍城大街、東至平陽路、西至龍城北街南一條。

具體看地塊屬性分為三種：二類居住用地、幼兒園用地、社會(huì)停車場用地。

其中二類居住用地占地5.89公頃（88.35畝），容積率3.5，商業(yè)兼容比30%。

幼兒園用地0.37公頃（5.55畝），容積率1.0。

社會(huì)停車用地0.45公頃（6.75畝），容積率1.0。

6月27日，太原市規(guī)劃和自然資源局以掛牌方式出讓1幅地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，宗地編號(hào)為SG-2344，起始價(jià)為550萬元。

6月30日，太原市規(guī)劃和自然資源局以掛牌方式出讓1幅地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，宗地編號(hào)為SG-2343，起始價(jià)為79010萬元。

有意思的是，這兩個(gè)地塊的前綴一個(gè)SG，一個(gè)SWG，雖屬同一個(gè)地塊，但兩宗土地的截止時(shí)間不同，競價(jià)方式也不同。感覺有點(diǎn)拆CP湊單數(shù)的感覺。

第一個(gè)維度：太原土地市場如何？

從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)上分析，近四年的太原全市的樓市，在投資上，出現(xiàn)了下滑；在銷售面積上和金額上，2022年降幅慘烈；從竣工面積上，2022年也是極低的年份！

再看一下太原主城區(qū)數(shù)據(jù)，在連年下滑的商品房銷售面積趨勢(shì)下，土地成交同步下跌，畝價(jià)出現(xiàn)下行，尤其是看2023年的月度數(shù)據(jù)，最近四個(gè)月的畝價(jià)是持續(xù)下跌！

太原土地市場，并不樂觀，畢竟面包賣的不暢銷，面粉也要跟著量價(jià)下行的。

第二個(gè)維度：龍城區(qū)域地價(jià)如何？

龍城大街，作為太原的城市新貴，未來都市圈的中軸線，歷來是備受關(guān)注的。而小馬地塊可謂是處于龍城大街的核心腹地，前途不可估量，是城市土地市場“寵兒”！

而且區(qū)域豪宅林立，無論是星河灣，還是恒大華府，香檀一號(hào)，恒大悅府，恒大天宸，保利天珺都是環(huán)繞其左右，區(qū)域陸續(xù)有首開，恒大，保利，萬科，當(dāng)代等入駐。

最激烈時(shí)，恒大、萬科、保利等7家品牌開發(fā)商對(duì)小馬地塊進(jìn)行了爭奪，經(jīng)過多輪競拍，恒大地產(chǎn)以41億斬獲小馬村地塊，樓面價(jià)6681元/平米，溢價(jià)率94.88%！

對(duì)比一下附近其他地塊，恒大畝價(jià)1559萬，保利畝價(jià)1260萬，該地塊是緊鄰恒大天宸，論屬性不亞于保利天珺的體校地塊，但目前的畝價(jià)僅有550萬和894萬。

結(jié)合2023年太原土地市場房企不加價(jià)的“態(tài)度”，極可能畝價(jià)在千萬以內(nèi)成交！但是對(duì)于今年而言，依舊是可以稱為"地王"，只是對(duì)比過往，成色稍微遜了一些！

第三個(gè)維度：地王的房價(jià)會(huì)如何？

前身：2018年5太原市小店區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式，小店區(qū)與富力地產(chǎn)現(xiàn)場簽約大馬、小馬社區(qū)城中村改造項(xiàng)目，但是幾年過去了，富力不爭氣，至今未見大動(dòng)作。

如今，龍城大街區(qū)域貢獻(xiàn)了四個(gè)暢銷盤，星河灣，龍城金茂府，金地卿云臺(tái)，山鋼銘著，成為太原樓市當(dāng)紅的區(qū)域，而且建投祥澐國際即將交付，萬達(dá)商業(yè)近在咫尺！

在城市配套上，坐擁濱河路、龍城大街，平陽路、地鐵2號(hào)線；龍城公園，白求恩醫(yī)院，新五中，各類省直機(jī)關(guān)單位的加持下，區(qū)域的價(jià)值潛力仍有向上發(fā)展趨勢(shì)。

在房價(jià)上的判斷，結(jié)合目前全國和太原的土地市場的支撐，畢竟是小十個(gè)億的地王，一般的普通民企已經(jīng)捂緊了口袋，應(yīng)該是不太敢在太原這種級(jí)別的城市闊綽的出手。

那么，大概率就是國央企了，而山西地產(chǎn)的一哥當(dāng)屬山西建投，央企以中字頭的勢(shì)力在太原仍有擴(kuò)張，另外就是遲遲未能進(jìn)駐太原發(fā)展的國央企，依舊有未完成的心愿。

樓評(píng)君有幸服務(wù)過附近的其他地塊，對(duì)小馬地塊的定位和發(fā)展，有一定的研究功底，大概率判斷是準(zhǔn)豪宅類的高端項(xiàng)目，由于3.5容積率下，產(chǎn)品舒適度有一定折損。

但價(jià)格仍能支撐在1.5萬左右，當(dāng)然，能否繼續(xù)溢價(jià)還要看品牌和市場的雙重作用，以及房企的是要滿容開發(fā)，還是另辟蹊徑，敢于嘗試新的挑戰(zhàn)，那就是值得期待了！

小結(jié)：

太原或出新地王，樓市或有新格局。

改善樓盤迎分化，或有獨(dú)立新行情。

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