榜單解讀

前言：截止6月末，房企投資仍然低迷，新增貨值各梯隊(duì)的門檻值全線下滑，拿地百強(qiáng)的投資金額同比下降9%。此外，有超五成百強(qiáng)房企未拿地，投資信心尚在修復(fù)。而百強(qiáng)拿地銷售比僅0.15，仍是央國企占主導(dǎo)地位。

(資料圖片僅供參考)

整體而言，我們認(rèn)為下半年土地市場依然會(huì)延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)。

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新增貨值各梯隊(duì)門檻全線下滑拿地百強(qiáng)投資金額同比下降9%

6月末新增貨值百強(qiáng)門檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強(qiáng)、20強(qiáng)等各梯隊(duì)門檻值同比全線下滑，整體投資表現(xiàn)均不如去年同期。

截止6月末，新增貨值超過百億的房企為32家，對比去年同期減少了8家。華潤、濱江和萬科位列前三，華潤也是年內(nèi)首個(gè)新增貨值突破千億的房企。

總量方面，1-6月新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)的總額分別為14120億元、6952億元和6178萬平方米，拿地金額百強(qiáng)房企的投資力度同比下降9%。

分季度看，二季度好于一季度，拿地金額較一季度翻倍，高于2022年一季度和四季度。但同比2022年二季度仍舊下滑7%，考慮到2022年已經(jīng)是投資的低點(diǎn)（2022年上半年拿地金額同比2021下降超60%），因此企業(yè)投資依舊處在底部。

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67%新增貨值集中于TOP10百強(qiáng)拿地銷售比0.15

6月末TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總量的67%，較5月末再度提升5個(gè)百分點(diǎn)。11-20強(qiáng)房企新增貨值占比為14%，與去年同期相比減少5個(gè)百分點(diǎn)，后50強(qiáng)房企新增貨值占6%，同比減少11個(gè)百分點(diǎn)，跌幅最大。

1-6月百強(qiáng)房企的拿地銷售比為0.15，雖然仍處于歷史低位狀態(tài)，但較一季度末的0.07有一定程度的修復(fù)。但總體來看，過去一年百強(qiáng)房企拿地銷售比始終保持在低位。

就各梯隊(duì)拿地銷售比而言，目前僅有10強(qiáng)房企的拿地銷售比保持在0.2以上，此外11-20強(qiáng)房企拿地銷售比為0.11，其他各梯隊(duì)房企拿地銷售比均不足0.1，表明當(dāng)前房企投資的態(tài)度仍處于非常謹(jǐn)慎的狀態(tài)中。

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央國企投資金額占60%民企弱復(fù)蘇、城投“隱身”

上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企拿地金額占百強(qiáng)比重達(dá)到60%，占據(jù)絕對主力，城投平臺(tái)以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。對比2022年1-6月份來看，央國企比重保持平穩(wěn)，僅較同期下降3個(gè)百分點(diǎn)，民企占比則同比增長2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)量上，相較于去年平均分布的格局，今年央國企拿地依舊是“老面孔”，金額TOP100中拿地?cái)?shù)量與去年同期持平，但民企數(shù)量增多、城投數(shù)量在減少。

但值得注意的是，民企數(shù)量增多的確能夠反映出其投資正在逐步復(fù)蘇，但其中僅有不到三成為百強(qiáng)民企，因此整體來看，受制于資金壓力和土拍競爭壓力，民企投資復(fù)蘇仍較弱。

從核心城市上半年土拍來看，城投的“退出”尤為明顯。在核心22城市，城投拿地比例連續(xù)兩個(gè)季度下滑，二季度已經(jīng)降至25%，較一季度下降10個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2022年以來新低。

聚焦到百強(qiáng)房企，投資恢復(fù)程度依舊緩慢，越不拿地越難賣之下，未來百強(qiáng)的格局也會(huì)迎來大洗牌。截止到5月，仍有近五成百強(qiáng)房企仍未投資，這一比例與去年同期相持平。印證了當(dāng)前能夠拿地的房企也都是“老面孔”，新鮮血液并不多。

央國企中華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等央企拿地金額超過300億元，其中保利、華潤上半年拿地金額較去年同期增長12%和24%。民企中，濱江、偉星在深耕區(qū)域積極參拍，拿地銷售比分別為0.43和0.54，顯著高于行業(yè)平均。

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下半年企業(yè)投資整體壓力仍大核心一二線仍是“爭奪”重心

整體而言，我們認(rèn)為下半年土地市場依然會(huì)延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)。原因有兩個(gè)方面：第一，市場預(yù)期和信心尚未修復(fù)，2-3月的回暖態(tài)勢已然被“終結(jié)”，增長動(dòng)能不斷衰退下，新房銷售相對萎靡，企業(yè)資金壓力并未從源頭得到有效緩解，尤其是部分存在一定財(cái)務(wù)危機(jī)的民企；第二，上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)出盡出，吸引一波熱度之后，隨著地塊質(zhì)量下滑，企業(yè)參拍積極性或?qū)⒋蟠蛘劭?，即便是上半年未在核心城市搖到地的央國企，對于接下來的地塊也會(huì)酌情斟酌比對成本。這一點(diǎn)從蘇州近期土拍也可見一斑，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點(diǎn)地塊以外均為低溢價(jià)或底價(jià)成交，房企參拍的積極性有限。因此，下半年房企投資壓力仍大。

盡管地塊出讓質(zhì)量將有所下降，但核心一二線城市還是房企“搶地、爭奪”的重心，在市場筑底修復(fù)的階段，核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企關(guān)注的重點(diǎn)。對于城市市場支撐相對較足的一二線，即便是地塊質(zhì)量有所下滑，也是央國企重點(diǎn)布局的城市。從上半年來看，大部分房企都將低能級(jí)城市調(diào)整出自身的投資名單中，需求透支、人口透支、價(jià)格透支、產(chǎn)業(yè)空心等種種問題，都將導(dǎo)致這些城市在短期內(nèi)無人問津。

來源：克而瑞研究中心，本文已獲授權(quán)，向原作者表示感謝。

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