隨著7宗地塊在6月20日競拍結(jié)束，北京今年首輪供地也宣告收官?？v觀首輪土拍，除了“熱”外，還有在搖號(hào)機(jī)制下出現(xiàn)了拿地新面孔，外地企業(yè)蜂擁北上，參加搖號(hào)大戰(zhàn)，福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、南通中皋以及之前的上海大華，均獲得一宗地塊，其中不乏經(jīng)開區(qū)X47R1這樣的“王炸”地塊。

為何今年北京土地市場涌現(xiàn)這么多外地中小企業(yè)？它們是單純的拿地開發(fā)還是某些房企的隱形“馬甲”？在北京開發(fā)經(jīng)驗(yàn)為零的它們?nèi)绾尾俦P項(xiàng)目？未來的土拍中，它們還會(huì)積極現(xiàn)身嗎？

(資料圖)

“碾壓”大房企，外地新面孔接連搖中地塊

在6月20日舉行的北京土拍中，前述那些新面孔并未現(xiàn)身。但是縱觀之前的土拍，它們可謂占盡了風(fēng)頭。

6月16日，“王炸”地塊經(jīng)開區(qū)X47R1迎來現(xiàn)場開拍，吸引31家房企主體報(bào)名，包括華潤、保利、中海、中建、招商等在北京房地產(chǎn)市場深耕的知名房企，但是在最終的搖號(hào)環(huán)節(jié)中，中皋置業(yè)以79.12億元+5.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積幸運(yùn)搖中，溢價(jià)率15%。

中皋置業(yè)是一家來自江蘇南通如皋市的國資企業(yè)，“31中1”不僅令其成功進(jìn)京，還一舉成名。

6月14日，在順義新城第2街區(qū)6022、6023-1地塊競拍中，21家企業(yè)參拍，最終石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖中該地塊，成交價(jià)11.04億元，這也是該企業(yè)第一次進(jìn)京拿地。

而在半個(gè)月前，順義另一宗地塊——順義新城第19街區(qū)19-69地塊熱度更高，45家企業(yè)主體血拼，報(bào)名數(shù)量創(chuàng)新高，最終經(jīng)歷“雙觸頂”、搖號(hào)后，福建雄旺成為贏家，以16.56億元+1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積拿地。

再往前至3月份，大熱的昌平朱辛莊0028地塊出讓，42家企業(yè)主體參戰(zhàn)，中簽率僅2.38%，最終上海大華憑借幸運(yùn)奪得該地塊。

縱觀上述拿地企業(yè)，是今年北京土地市場的新面孔，均是首次拿地，也都是區(qū)域型的中小企業(yè)。北京資深地產(chǎn)評論人澤龍點(diǎn)評：“北京6月的土拍市場，外地進(jìn)京房企霸屏半壁江山?！?/p>

事實(shí)上，今年征戰(zhàn)北京土地市場的遠(yuǎn)不止上述四家外地企業(yè)。

在順義新城第19街區(qū)19-69地塊的參拍企業(yè)中，有杭州城建、山西星河、江蘇獅山、如皋潤皋、南通海門海泰、蕪湖康潤房地產(chǎn)、山西保景順、揚(yáng)州華鵬、南通江海港、山西金匯海、廈門巖垚盛、上海遠(yuǎn)篤、成都鴻哲、東方雨虹等企業(yè)。

在其他地塊中，還有太原萃豐、山西裕通晟、上海錦祥德睿、武漢聯(lián)發(fā)瑞盛、陜西同致等。

上述企業(yè)出現(xiàn)在北京今年的多場土拍現(xiàn)場。細(xì)究這些企業(yè)，都是北京土拍市場的新面孔，有成立較久的地方國企、民營企業(yè)，也有成立不久、似乎是為北京拿地而生的企業(yè)。

以太原萃豐為例，據(jù)天眼查顯示，該公司于2023年6月12日注冊，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，注冊資本1000萬元，實(shí)繳為0，僅有3名員工，卻在6月14日參加海淀雙新村地塊競拍。取得順義熱門地塊的福建雄旺，成立于2022年，也僅僅才半年多時(shí)間。

還有東方雨虹，為建材公司，其于6月7日回復(fù)網(wǎng)友在“深交所互動(dòng)易”平臺(tái)關(guān)于“公司是否報(bào)名參與了北京順義兩宗地塊的競拍？是否對涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有興趣？”的提問中稱，公司不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

陷“馬甲”爭議，未來合作開發(fā)或是大概率選擇

新面孔大量出現(xiàn)在北京土拍市場，并接連搖中地塊，讓市場不免好奇，它們是誰？為何突然涌入北京？它們是“馬甲”房企嗎？質(zhì)疑聲從未停止。

之前，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，大量參與土拍的房企都是“馬甲”和沒有多少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上下游企業(yè)，具備一個(gè)資質(zhì)就來“打新”，因?yàn)榻档土吮ＷC金，所以萬一搖號(hào)搖中，利益巨大?！巴恋厥袌龅摹蛐隆霈F(xiàn)了！”

通過對已經(jīng)拿地的新面孔企業(yè)進(jìn)行股權(quán)穿透或者對歷史合作探究，可以發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)與一些知名大房企關(guān)系緊密，不排除替其拿地的可能性。

在中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱看來，北京的營商環(huán)境較好，土拍規(guī)則對于新面孔相對友善。從另一個(gè)角度來說，新面孔紛紛在北京拿地，也體現(xiàn)出房企對于北京房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展信心充足。

“新面孔背后的原因，除了部分外地國資進(jìn)京投機(jī)性購地之外，則是眾多房企為了在搖號(hào)機(jī)制下獲取心儀的地塊，紛紛采用馬甲企業(yè)，或是下游供應(yīng)商輔助競拍，以提高中簽率?！睆垊P如是說。

的確，新面孔參拍北京土地市場，能夠活躍市場，帶動(dòng)更多企業(yè)參與進(jìn)來。但是論實(shí)力以及在北京的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等都讓市場懷疑其操盤能力。

一位資深地產(chǎn)人表示，這些房企經(jīng)驗(yàn)不足，品牌較小，沒做過多少項(xiàng)目，操盤起來肯定有難度。

不過，未來合作開發(fā)可能性也非常大。張凱認(rèn)為，對于北京來說，這些新面孔的涌入，對市場的影響相對中性，預(yù)計(jì)這些新面孔拿地后，大部分項(xiàng)目仍然會(huì)與其背后的“老面孔”合作開發(fā)，或是與深耕北京的品牌房企合作開發(fā)，因此項(xiàng)目的品質(zhì)和業(yè)主的權(quán)益能夠得到保障。

“新面孔如果獨(dú)立操盤，對于北京的各種報(bào)建制度和政策，在適應(yīng)程度上顯然比不上在北京深耕的其他房企。同時(shí)，其對北京置業(yè)客群產(chǎn)品需求的理解方面也會(huì)有所欠缺，品牌也缺乏影響力，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏和后期的去化速度都會(huì)相對較慢。”張凱說，但如果購地之后與深耕北京的房企合作開發(fā)，這些障礙將不復(fù)存在。

北京今年首輪供地已經(jīng)收官，這些新面孔還會(huì)繼續(xù)征戰(zhàn)土地市場嗎？事實(shí)上，在6月20日的土拍中，出現(xiàn)的更多是以前的土拍“?？汀?，新面孔集體隱身。

“這也說明有馬甲的存在，地方深耕企業(yè)有可能給馬甲指路了，讓它們對地塊有更清晰的認(rèn)知，了解地塊的市場風(fēng)險(xiǎn)，利潤率不夠、算不過來賬時(shí)，就不會(huì)參加競拍?！鄙鲜龅禺a(chǎn)人表示。

張凱認(rèn)為，新面孔在北京第二輪供地中是否頻繁出現(xiàn)，仍然取決于是否有足夠優(yōu)質(zhì)的地塊推出，并且與下半年北京房地產(chǎn)市場的走勢密切相關(guān)。如果下半年市場熱度能夠進(jìn)一步回升，疊加類似海淀永豐南這樣的地塊適時(shí)推出，這些新面孔或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對 楊許麗

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