受預(yù)供地新規(guī)落地和行業(yè)調(diào)整傳導(dǎo)投資壓力的影響，2023年前5月土地供給規(guī)模處于歷史低位。

(相關(guān)資料圖)

2023年初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》并對進行解讀稱，取消全年供地次數(shù)限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，土地市場網(wǎng)也上線了擬出讓地塊詳細清單頁面，各城市供地信息越發(fā)清晰。

但從各城市的實際供地情況看，截至5月31日，土地市場網(wǎng)擬出讓地塊詳細清單涉及的總用地面積近2.5萬公頃，但實際供地規(guī)模僅1.65萬公頃，處于歷史低位。

其中重點城市僅供地700余宗，占比僅34%，也就是說，今年前5月，重點城市還有近七成的地塊逾期未供，僅北京和上海等少數(shù)城市完成了前5月的預(yù)供地。

今年以來土地市場熱度較高的杭州已掛牌5批次共計49宗地塊，但還是有四成地塊逾期未供，未能完成前5月的供地計劃。

根據(jù)此前重點城市預(yù)供地計劃中各地塊的最晚供地時間看，前5月逾期未供應(yīng)的地塊將會陸續(xù)補充，預(yù)計6、7月的實際供地量會大幅增加，土地市場的壓力也將顯現(xiàn)。

年初，CRIC研究中心曾對重點城市4800宗“預(yù)供地”地塊信息進行了梳理，其中近半的首批預(yù)公告會在5月底之前結(jié)束。

截至5月31日，土地市場網(wǎng)擬出讓地塊詳細清單涉及9220宗地，總用地面積近2.5萬公頃，與2022年前5月供應(yīng)規(guī)模基本持平，但與2019-2021年同期相比，降幅在40%-50%不等，仍有較大差距。

實際供地規(guī)模表現(xiàn)更差。前5月土地供應(yīng)規(guī)模僅有1.65萬公頃，較2020年同期降幅超過六成，而且，這1.65萬公頃中還有相當(dāng)大一部分是2022年計劃的土地供應(yīng)，處于歷史低位。

各城市的供地頻次也表現(xiàn)不一，少的只有1批次，多的達18批次不等。一批次完成供地計劃的如上海、福州、棗莊、保山等城市，徐州等5個城市分兩批供地，無錫等4個城市分三批供地，南京等11個城市分四批供地?？偟膩砜矗辛傻某鞘蟹炙呐渭耙陨瞎┑?。

鑒于年初自然資源部已經(jīng)取消全年供地次數(shù)限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，大部分城市供地方式逐步向“少量多次”的常態(tài)化集中供地過渡，因此供地批次與供地完成比例關(guān)聯(lián)性不高。

比如上海，一批次供地就完成了前5月的預(yù)供地計劃，但杭州先后掛牌了五批次的供地，也只完成了六成的供地計劃。

CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在重點城市今年的供地計劃中，預(yù)計上市時間在5月31日之前的涉宅地有2042宗，但實際已供應(yīng)地塊只有700宗，占比34%，還有近七成地塊逾期未供，土地供應(yīng)十分緩慢。

從今年前5月的供地情況看，預(yù)供地計劃的落地性欠佳，近七成城市逾期未供地塊比例在50%以上，重災(zāi)區(qū)為南陽、太原、駐馬店等中西部二三線城市，前5月的逾期未供率均在90%以上，供地速度最為緩慢。

就連長三角地區(qū)的太倉、永康等經(jīng)濟強縣（市）的逾期未供率也在60%以上，因為大量地塊缺少確定性的“意向買家”，逾期未供。

目前僅北京、上海、福州、無錫等少數(shù)城市在前5月100%完成了預(yù)供地計劃，其中上海表現(xiàn)尤為突出，首輪掛牌的19宗地塊，除4宗僅1家房企報名的地塊底價成交外，其余15宗有多家房企報名的地塊均進入一次性報價區(qū)間，整體溢價率增至7.33%。

核心二線城市中，南京和杭州今年前5月的供地計劃完成情況也不太理想，其中南京逾期未供地塊大都位于偏遠地區(qū)、素質(zhì)一般，杭州雖然采取了“少而精”的供地策略，但“小步快跑”也沒來得及完成供應(yīng)計劃。

截止5月31日，南京19宗逾期未供地塊大都分布在江寧、浦口、六合、雨花臺等郊區(qū)，秦淮、建鄴等主城區(qū)僅有2宗。而且這19宗地塊中，有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地塊，質(zhì)量較為一般。

杭州盡管已經(jīng)掛牌5批次共計49宗地，依然有四成地塊逾期未供。其中，房價較低的臨安、房價領(lǐng)跑的上城、拱墅供地進度都較慢。

不過，杭州雖有大量地塊逾期未供，但土地成交金額依舊領(lǐng)先全國，前四輪集中土拍收金721億元，超過上海，居全國首位。

此外，合肥、寧波等城市表現(xiàn)也一般，都有約半數(shù)地塊逾期未供。合肥逾期未供地塊均集中在長豐和肥西等偏遠郊縣，寧波情況也類似，寧海、慈溪等相對偏遠地區(qū)均有大量地塊逾期未供。

根據(jù)已發(fā)布的預(yù)供地公告統(tǒng)計，最晚供地時間在前5月的地塊有2042宗，最晚供地時間在6月的有2463宗，規(guī)模超過前5月總和，供應(yīng)明顯放量。隨著部分前5月逾期未供地塊陸續(xù)補充，預(yù)計6、7月的實際供地量會大幅增加。

結(jié)合近期的土地市場表現(xiàn)看，盡管杭州、南京、成都、廈門等城市市場熱度維系相對高位，但無錫、青島、重慶、西安等城市依舊以底價成交為主。尤其是無錫，前兩輪集中土拍涉及的11宗地均底價成交，并且地方城投托底的現(xiàn)象依然存在，土地市場分化現(xiàn)象依舊。

大量乏人問津的地塊逾期未供，進一步說明行業(yè)投資側(cè)的縮量在2023年上半年仍在持續(xù)。

結(jié)合統(tǒng)計局公布的4月新房銷售數(shù)據(jù)，我們也可以看到，前期積累的剛需釋放已告一段落，市場整體供求均迎來“拐點”，增長動能轉(zhuǎn)弱，城市分化也更加明顯。

在樓市的影響傳導(dǎo)下，不同城市之間的土地市場分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。雖然每個城市的土地市場實際熱度及走勢還要結(jié)合具體樓市走向和相關(guān)政策變化，但毋庸置疑的是，在6-7月大量預(yù)供地到期的情況下，各城市的調(diào)控策略和市場發(fā)展韌性都將面臨考驗。

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