小產(chǎn)權(quán)房是指在非正式房地產(chǎn)建設(shè)土地上建設(shè)的房屋，開發(fā)商未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

一、現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房

(相關(guān)資料圖)

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的處理，一直是實踐中的一項難題。因為某些原因，不是全部農(nóng)村土地上的房屋都無法辦理房產(chǎn)證，有一些土地經(jīng)過了審批確實可以辦理房產(chǎn)證，行政部門一般也不會就此收回相關(guān)審批。但是部分農(nóng)村土地上建設(shè)的房屋，一方面開發(fā)商沒有相關(guān)資質(zhì)、沒有審批，另一方面其即便申請下來了用地審批也沒有充足的資金繳納土地出讓金，造成了一大片小產(chǎn)權(quán)雖然在使用但實際上根本辦不了房產(chǎn)證的現(xiàn)狀。

二、小產(chǎn)權(quán)房能退嗎

小產(chǎn)權(quán)房最大的問題，在于沒有房產(chǎn)證，法院難以確定小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在到底歸屬于誰（法律稱為產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀），在法律意義上，房屋并不是誰居住、誰簽訂了合同就一定歸屬于誰，要以房產(chǎn)證登記的所有權(quán)人為準(zhǔn)。

所以實踐中，在離婚案件、繼承案件里法院一般不對小產(chǎn)權(quán)房作出處理。

但是，買房人和賣房人如果簽訂了《房屋買賣合同》，合同以及溝通中賣房人確定自己的房屋有產(chǎn)權(quán)，承諾可以辦理房產(chǎn)證，這種情形下無論賣房人是個人還是開發(fā)商，買房人都可以解除合同，要求賣房人返還已支付的房款。

另一種退房情形，則是房屋存在嚴(yán)重瑕疵，根本無法達(dá)成居住使用，基于此，賣房人、買房人簽訂的合同也無法實現(xiàn)。

三、另一種處理方式——處理小產(chǎn)權(quán)房的居住權(quán)利

對于小產(chǎn)權(quán)房，如果確實存在爭議，但是在離婚、繼承案件中可以對居住權(quán)利進(jìn)行處理。

但是離婚案件中，小產(chǎn)權(quán)房又切實涉及到男女雙方的居住、生活問題，所以針對這一點，北京市法院特意在《北京市高級人民法院關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》第三十五條中予以明確：對于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對其所有權(quán)歸屬做出處理。對于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價、詢價等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補償。在涉小產(chǎn)權(quán)房分割案件中，應(yīng)在判決論理部分中明確使用處理的判決內(nèi)容不代表對小產(chǎn)權(quán)房合法性的認(rèn)定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。

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