剛剛，經(jīng)開區(qū)高鐵新城鳳凰山集聚區(qū)地塊成功出讓，以5.4億底價成交，成交樓面價4857元/㎡，拿地房企是徐州鑫豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

01

樓面價4857元/㎡！鳳凰山地塊底價成交

【資料圖】

2023-17號和平路南、淮徐高速東B地塊

位置：和平路南、淮徐高速東

規(guī)劃用途：住宅

容積率：1.91-2.1

出讓面積：52944.15㎡

限高：≤54米

成交總價：5.4億元

成交樓面價：4857元/㎡

地塊解析：位居高鐵新城鳳凰山集聚區(qū)板塊，距離高鐵東站3公里多，北側(cè)約600米為在建的鳳凰山小學(xué)。

地塊南側(cè)靠近隴海鐵路以及規(guī)劃中的S5號線（徐邳線，一條利用既有隴海鐵路開通的市域快線），這也是我第一次在地塊規(guī)劃中見到徐邳線。

不過，根據(jù)《徐州市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃 》（2020-2035）明確的方案，輕軌S5號線并不在規(guī)劃內(nèi)，近12年建設(shè)無望。

地塊對面為中南恒通和平君啟、中南恒通和平府、合景瓏樾東方，目前僅和平君啟有房源在售，均價13500元/㎡。

02

觸頂！搖號！全國熱點(diǎn)城市土拍開始回暖

必須承認(rèn)，今年的土拍市場回暖明顯。

尤其是在核心城市，表現(xiàn)非常亮眼，恢復(fù)勢頭非常強(qiáng)勁：

5月23日，南昌也迎來2023年第二批次土拍，本次共7宗地出讓，最終以4宗觸頂、1宗溢價、1宗底價、1宗流拍收官，攬金超30.78億元，平均溢價率12.76%。

5月23日，杭州第四次土地集中出讓，掀起一波“搶地”熱潮。9宗土地入市，最終6宗封頂搖號、2宗低溢價成交、1宗底價成交，攬金約138億元，平均溢價率9.43%。其中，蕭山城區(qū)新街北單元地塊，有66家進(jìn)入最終搖號，中簽率僅1.5%，刷新了杭州開發(fā)商的“搶地”紀(jì)錄。

圖源見水印

5月22日，西安高新區(qū)開展了2023年首場土地推介會，推出30宗住宅用地，吸引了中海、中國金茂、龍湖、陜建、招商蛇口、天地源、金地、碧桂園、保利、綠城、中鐵建、泰發(fā)祥、旭輝等大大小小60余家房地產(chǎn)企業(yè)參與。其中，兩宗地塊于5月25日搖號確認(rèn)歸屬，分別有16家和9家房企進(jìn)入到最終的搖號環(huán)節(jié)。

5月25日，合肥第三批集中供地出讓4宗地，其中3宗觸及地價上限，進(jìn)入競高品質(zhì)建設(shè)方案階段，其余1宗溢價4.95%成交，共攬金約55.6億元。合肥此次土拍共吸引了30家房企報(bào)名，招商、華潤、保利、中海、中鐵建等房企均報(bào)名了3宗地塊。

圖源見水印

5月29日，寧波第二輪集中供地進(jìn)行招拍掛，本次土拍集中出讓土地8宗，其中海曙三市地塊參拍房企數(shù)量達(dá)到20家。8宗地塊中，4宗“封頂搖號”、1宗溢價、3宗底價成交，總計(jì)攬金52.2億元，整體溢價率8.8%。

5月30日，蘇州二批次集中土拍順利結(jié)束，9塊攬金97.73億，姑蘇和園區(qū)2塊地均沖頂搖號，最高成交樓面價36800元/㎡，最高溢價率為15%。其中園區(qū)月亮灣地塊，僅用了18秒就達(dá)到最高限價，園區(qū)地價再漲2300元/㎡。

3月17日南京第一批次土拍：11幅地塊全部成交，其中河西南、雨核、小行、江寧科學(xué)園4幅地觸頂搖號；

5月10日南京第二批次土拍：共10幅宅地，3幅觸頂搖號，2幅溢價成交，5幅底價成交。

從中不難發(fā)現(xiàn)，這些城市基本都是一二線的核心城市，土地市場修復(fù)較好，也緣于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等基本面較好，住房需求相對充足，疊加住房政策優(yōu)化效果顯現(xiàn)。

而相比強(qiáng)二線城市，非熱點(diǎn)城市及三四線城市的市場修復(fù)力度就要弱一些。

03

民企拿地！分化加?。?/strong>土地市場新變化...

除核心城市土地市場回暖以外，拿地房企的結(jié)構(gòu)今年也發(fā)生重要變化。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年以來，在銷售預(yù)期好轉(zhuǎn)帶動下，北京、上海、杭州等城市土拍升溫，熱點(diǎn)地塊競爭激烈，部分城市民企拿地金額占比提高。

截至5月21日，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國企占比54%，民企占比29%。

反觀2022年，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比16%。

在今年長三角土拍市場的頭部城市里，上海、蘇州傾向于國企拿地占主導(dǎo)。而杭州、南京、合肥等幾個城市在今年土拍中吸引了更多民企參與，占比都超過一半。

從金額來看，杭州前3場土拍中民企成交金額占比達(dá)到67%，較2022年提升了3.9個百分點(diǎn)；合肥目前民企參與成交額占比達(dá)到64%；南京參與拿地民企數(shù)量占比31%，拿地金額目前突破了一半以上。

特別是杭州，5月23日四批次出讓的9宗地全部被民企“摘取”，其中濱江仍為民企拿地主力。

圖源見水印

不過，未來土拍市場能否持續(xù)回暖，仍取決于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)情況。

短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢或更加明顯：

①、從供應(yīng)端而言，城市分化、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市，熱度同樣迥異。

很明顯，堅(jiān)持量入為出，聚焦核心城市、核心區(qū)域進(jìn)行差異化投資，已成房企共識。

非理性擴(kuò)張時代已過，寧可集中精力投資確定性更高、韌性更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊，也好過花時間和成本去培育遠(yuǎn)郊區(qū)域市場。畢竟，周轉(zhuǎn)更快、去化率更高的地塊才能保證房企的現(xiàn)金池蓄水良好。

②、從需求端而言，拿地房企出現(xiàn)分化現(xiàn)象，頭部房企仍是拿地主力軍，但民營房企投資積極性在復(fù)蘇。

拿地主力軍仍是規(guī)?；肫?、品質(zhì)地方國企和優(yōu)質(zhì)民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”并不多，但優(yōu)質(zhì)民營房企以及區(qū)域民營房企開始啟動彈性擴(kuò)表投資戰(zhàn)略，這將形成新的市場格局。

尤其從當(dāng)下多數(shù)城市的土拍規(guī)則來看，在優(yōu)質(zhì)地塊價格觸頂后，要靠運(yùn)氣“搖號”中簽，這將致使部分過去難在土拍市場中拿地的民營房企迎來發(fā)展機(jī)遇。

③、從市場端來看，在優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”的情況下，土地市場競爭仍將進(jìn)一步加劇，帶動市場整體熱度提升。

當(dāng)下，樓市交易端穩(wěn)步恢復(fù)，房企補(bǔ)倉情緒增加。不過，一、二線熱點(diǎn)城市仍是房企扎堆投資的“高地”，這從流拍率中就可窺見一二。非熱點(diǎn)城市或三四線城市的復(fù)蘇之路會更漫長，也需要更多的刺激和更好的市場行情來推動。

另外對于城市內(nèi)部來說，優(yōu)質(zhì)的核心頭部板塊競爭強(qiáng)度依舊很大，房企拿地只能靠“搖號”；除此之外，主城二線優(yōu)質(zhì)板塊熱度也在上升，一些此前房荒突然出現(xiàn)土地供應(yīng)的板塊，也成為房企拿地重點(diǎn)。

04

徐州主城36幅地塊即將上架！

值得一提的是，馬上就要到年中，又到?jīng)_刺業(yè)績的時候了！賣房、賣地，節(jié)奏都要加快了！

根據(jù)江蘇土地市場網(wǎng)消息，徐州市區(qū)（含銅山區(qū)、賈汪區(qū)）2023年度計(jì)劃出讓商品住宅用地426.03公頃，但是截止到6月初，僅供應(yīng)了9幅涉宅地塊，還不到20公頃。

也就是說接下來徐州將迎來大規(guī)模賣地潮，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，二季度徐州將有36幅優(yōu)質(zhì)地塊將掛牌，直接影響下半年徐州樓市房價格局。