前幾天，克而瑞發(fā)布了2023年1-5月房企新增貨值排行榜，明源君發(fā)現(xiàn)，榜單上出現(xiàn)了很多新面孔。

(資料圖片僅供參考)

我們都知道，現(xiàn)在的土儲(chǔ)很大程度代表了未來(lái)房企規(guī)模和排名。從這個(gè)榜單，其實(shí)能看出來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下經(jīng)歷的劇烈洗牌。

從目前銷售排名和土儲(chǔ)情況來(lái)看，未來(lái)將有一批地產(chǎn)新勢(shì)力，強(qiáng)勢(shì)崛起：其中既有地產(chǎn)國(guó)央企，也不乏優(yōu)秀民企及外資企業(yè)。他們不僅守住了業(yè)績(jī)，還加碼投資力度，形成地產(chǎn)行業(yè)一股逆流而上的堅(jiān)實(shí)力量。

這些房企都有誰(shuí)？他們又憑什么堅(jiān)挺？明源君梳理各類數(shù)據(jù)后，做出了以下總結(jié)——

仍然堅(jiān)挺的三類地產(chǎn)民企

這兩年，百?gòu)?qiáng)民企陣營(yíng)發(fā)生了翻天覆地般的變化，由于現(xiàn)金流吃緊，絕大部分的民企都在收縮戰(zhàn)略，減少或停止拿地，同時(shí)采取區(qū)域合并措施，縮小投資力度。

可以說(shuō)，這兩年在投資及銷售上沒(méi)有減半的民企，已經(jīng)領(lǐng)先了至少50%的同行；還逆勢(shì)上升的民企，則是鳳毛麟角。從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這兩年確實(shí)存在極少數(shù)仍保持在上升通道的佼佼者。

第一類，“背靠大樹(shù)”的地產(chǎn)民企

例如，偉星房產(chǎn)。這家低調(diào)的房企，今年1-5月新增貨值199億，排在榜單12名。事實(shí)上，這家公司去年開(kāi)始就活躍在土拍市場(chǎng)，2022年公司拿地20宗，拿地金額達(dá)到243億元。

銷售方面的增速也是領(lǐng)跑眾多同行。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年偉星房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額323.6億元，同比增長(zhǎng)18.19%。今年1-5月，權(quán)益銷售金額達(dá)到150.1億，排名32名。

對(duì)于這家房企，很多人可能還比較陌生。但提起它的母公司偉星集團(tuán)，可能要耳熟得多。偉星集團(tuán)是一家大型的綜合型企業(yè)，擁有服裝輔料、新型建材、光學(xué)制品、金融投資等產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄?，其中，偉星股份是輔料行業(yè)的龍頭，主要生產(chǎn)紐扣、拉鏈等產(chǎn)品；偉星新材則是管材龍頭，主要生產(chǎn)給排水PPR管。

行業(yè)內(nèi)，這應(yīng)該算是比較典型的一類房企——背靠強(qiáng)大的非地產(chǎn)母公司，在地產(chǎn)領(lǐng)域混得風(fēng)生水起。同類房企如新希望地產(chǎn)、美的置業(yè)等，在這一輪的地產(chǎn)下行中，也普遍表現(xiàn)出比同行更強(qiáng)的韌性。

第二類，穩(wěn)健型的老牌民企

有一類地產(chǎn)企業(yè)，入行時(shí)間較早，卻一直保持在中等、中小規(guī)模陣列，即便是在行業(yè)快速上升期，也嚴(yán)守安全底線，不做過(guò)度擴(kuò)張。雖然規(guī)模不大，卻擁有扎實(shí)的產(chǎn)品底子，較好的市場(chǎng)口碑。這是它們穿越周期的重要的武器。

仁恒置地就是一個(gè)例子。

去年，百?gòu)?qiáng)房企的銷售業(yè)績(jī)整體下滑了40%左右，仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售額776.9億元，與2021年基本持平。今年1-5月，仁恒權(quán)益銷售金額108.6億，排名46名。

值得一提的是，仁恒置地的銷售均價(jià)一直位于行業(yè)第一梯隊(duì)，與濱江、綠城等并稱為品質(zhì)型房企的代表。去年，仁恒置地的銷售均價(jià)再創(chuàng)新高，達(dá)到47498元/平方米，這與其聚焦一二線、走高品質(zhì)路線的產(chǎn)品策略密不可分。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年仁恒置在國(guó)內(nèi)新增土儲(chǔ)153.1萬(wàn)方，同比上升23.2%；拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%。雖然拿地金額有所減少，但其0.3的拿地銷售比例，仍遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)均值（0.18）。

第三類，區(qū)域深耕型房企

提到區(qū)域深耕，相信不少人第一反應(yīng)就想到濱江集團(tuán)。近年來(lái)，憑借業(yè)績(jī)穩(wěn)、產(chǎn)品好、人效高等優(yōu)勢(shì)，濱江集團(tuán)頻頻出圈，成為行業(yè)對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)的對(duì)象。

在對(duì)2022年做復(fù)盤時(shí)，董事長(zhǎng)戚金興說(shuō)，“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快?！?/p>

2022年濱江集團(tuán)的銷售額略有下降，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額約1539億，降幅約8%。

投資力度非常強(qiáng)勁。2022年濱江集團(tuán)共拿地41塊，拿地總金額733.5億，權(quán)益拿地金額51%，也就是374.1億。土地儲(chǔ)備量位列行業(yè)第7，較2021年同期上升了15位。

今年1-5月，濱江新增貨值429.8億，排名第5，拿地規(guī)模遠(yuǎn)超過(guò)以往的規(guī)模房企。?????

戚金興曾經(jīng)總結(jié)，濱江能夠勝出或者說(shuō)能夠堅(jiān)守，靠的是“所有的思維形式和經(jīng)營(yíng)形式，沒(méi)有舍近取遠(yuǎn)?！?/p>

杭州是濱江集團(tuán)的發(fā)家地，也是其一直堅(jiān)守的大本營(yíng)。去年拿下的41地，就有38塊位于杭州。

用戚金興的話來(lái)說(shuō)，“城市中心有得拿，就不到外圍拿；杭州有的，盡量少到浙江拿；浙江有的，盡量少到長(zhǎng)三角；長(zhǎng)三角有的，就盡量不到全國(guó)拿?！眻?jiān)持區(qū)域深耕，讓濱江的半徑、優(yōu)勢(shì)充分得到體現(xiàn)。

強(qiáng)勢(shì)回歸的港資房企

港資房企在中國(guó)房地產(chǎn)界是一支特別的力量。經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)洗禮的他們，普遍強(qiáng)調(diào)安全，投資克制，信奉行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

正是這批“保守”的港資房企，近兩年在內(nèi)地頻頻出手，與幾近停擺的內(nèi)地民企形成鮮明反差。

明源君留意到，在2022年房企新增貨值排行榜上罕見(jiàn)的出現(xiàn)了一些港資房企面孔。

比如，宸嘉發(fā)展集團(tuán)，2022年全年新增貨值341億元，位列行業(yè)第30；此外，入圍新增貨值top100的還有嘉里建設(shè)，新增貨值238億元，排第56位；嘉華國(guó)際，新增貨值205億元，排第76位。

內(nèi)地一批房企潦倒之際，港資房企加緊補(bǔ)倉(cāng)，完成又一次的逆周期操作操作。

比如嘉里建設(shè)在去年上海第四批集中供地中，便豪擲133億元拿下了上海黃浦區(qū)核心地段的商住辦地塊。

這些房企不僅活躍在土拍市場(chǎng)，還積極加碼資產(chǎn)收并購(gòu)，趁機(jī)收割了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

排名上升最猛的宸嘉發(fā)展，除了在公開(kāi)市場(chǎng)“買買買”之外，還扮演著“白衣騎士”的角色。

比如其在深圳的四個(gè)舊改項(xiàng)目：龍華區(qū)大布頭項(xiàng)目、寶安區(qū)翻身項(xiàng)目、龍崗區(qū)述昌圍項(xiàng)目以及守珍街項(xiàng)目是國(guó)華人壽轉(zhuǎn)手過(guò)來(lái)的，而國(guó)華人壽則是通過(guò)收購(gòu)福晟地產(chǎn)股權(quán)獲得的這些項(xiàng)目。

去年，據(jù)媒體報(bào)道，宸嘉發(fā)展接手了陽(yáng)光城位于長(zhǎng)沙的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，購(gòu)入了成都錦江一宗地標(biāo)性的高端公寓，受讓了武漢一宗豪宅項(xiàng)目……

港資房企抄底內(nèi)地房地產(chǎn)，成了一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)。盡管港資房企偏好商業(yè)寫(xiě)字樓等存量物業(yè)，且企業(yè)規(guī)模普遍較小，但是此次卷土重來(lái)，無(wú)疑也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不容忽視的一支力量。這也表明一個(gè)重要信號(hào)：外資依然看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

厚積薄發(fā)的地產(chǎn)特長(zhǎng)生

如果說(shuō)，前面十年是快周轉(zhuǎn)玩家的高光時(shí)刻，當(dāng)前則進(jìn)入賺慢錢者的輝煌時(shí)代。

地產(chǎn)變天之后，原本被奉為圭臬的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式受到極大挑戰(zhàn)。輕資產(chǎn)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)表露無(wú)遺。

一批擅長(zhǎng)“賺慢錢”的房企，在這一輪地產(chǎn)下行中逆流而上。

典型如龍湖集團(tuán)、新城控股，前者六大航道之一的商業(yè)航道，去年租金收入已增加至81.5億元，后者奉行住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營(yíng)策略，是這一輪為數(shù)不多安全著陸的民企之一，也是今年第一批出手拿地的民企代表。

存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，將是源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的“現(xiàn)金?！?。不僅能貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，還能有效增厚房企的安全墊，讓房企擁有穿越周期的底氣。

快速躥升的地方國(guó)企

眾所周知，這兩年各地土拍都是國(guó)央企唱主角。不過(guò)，很多人可能沒(méi)注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，就是地方國(guó)資已成為拿地主力中的主力。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，去年22城集中供地，地方國(guó)資拿地金額達(dá)到總量42.0%，是幾類拿地主體中占比最大的。

這個(gè)規(guī)模，從上榜名單也能窺見(jiàn)一斑。

以建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等為代表的地方國(guó)企，以強(qiáng)勁姿態(tài)晉升為地產(chǎn)行業(yè)的新黑馬。

以建發(fā)房產(chǎn)為例，去年全年累計(jì)權(quán)益拿地金額544億元，位列行業(yè)第4，僅次于華潤(rùn)、中海、保利，是排名上升最快的地產(chǎn)國(guó)企。今年1-5月新增貨值493.1億，排名第4，可以說(shuō)未來(lái)的發(fā)展，想象空間很大。???????

不但拿地在快速增長(zhǎng)，銷售業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，2022年全年銷售額超1700億元，入圍行業(yè)10強(qiáng)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年建發(fā)1-5月份權(quán)益銷售金額616.3億，排名上升到第7，可以說(shuō)風(fēng)頭十足。

來(lái)源：克而瑞研究

地產(chǎn)國(guó)資房企崛起，已成為一種普遍現(xiàn)象。除了建發(fā)房產(chǎn)，還有來(lái)自珠海的華發(fā)股份、來(lái)自廈門的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等等，以及其他一眾的地方城建城投、安居集團(tuán)等都在快速“上位”，形成了地產(chǎn)行業(yè)一股新的勢(shì)力。

全面爆發(fā)的建筑企業(yè)

近兩年，地產(chǎn)行業(yè)還有另一股強(qiáng)勁力量在逆勢(shì)上位，這便是以房屋建筑/基建建設(shè)為主業(yè)的建筑巨頭們。

據(jù)中指研究院公布的2022年新增貨值排行榜上，中國(guó)鐵鐵建、中國(guó)中鐵、中建旗下多家子公司等中字頭建筑“大佬”均榜上有名。

其中，中國(guó)鐵建全年新增貨值1218億元（全口徑），位列行業(yè)第五，僅次于保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口及中海地產(chǎn)。

中國(guó)中鐵也憑借613億元的新增貨值擠進(jìn)了行業(yè)top20。

中建系旗下的中建三局、中建東孚、中建玖合、中建八局均入圍百?gòu)?qiáng)榜單，新增貨值累計(jì)達(dá)1029億元。

2023年以來(lái)，中字頭建筑企業(yè)繼續(xù)在土拍市場(chǎng)“買買買”，截至目前，中國(guó)鐵建、中建壹品、中建智地等也都有新增拿地。

從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，建筑企業(yè)的房開(kāi)業(yè)務(wù)已進(jìn)入爆發(fā)階段。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022中建系有6個(gè)工程局的地產(chǎn)平臺(tái)銷售額破百億，其中，中建東孚（屬八局旗下）和中建壹品（屬三局旗下）的銷售額分別達(dá)到505.2億和401.8億。

中國(guó)鐵建的地產(chǎn)銷售額也達(dá)到1283億，位列行業(yè)第15，中國(guó)中鐵憑借752億銷售額躋身行業(yè)第24。

目前，部分建筑企業(yè)出品的地產(chǎn)項(xiàng)目，在市面上已頗有影響力。憑借著較低的融資成本，完善的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，再加之近年來(lái)新增的大規(guī)模土儲(chǔ)，接下來(lái)建筑企業(yè)的房開(kāi)業(yè)績(jī)進(jìn)一步爆發(fā)，也是水到渠成的事。

這股地產(chǎn)勢(shì)力，絕對(duì)不容小覷。

小結(jié)

經(jīng)過(guò)這一輪的深度調(diào)整，地產(chǎn)行業(yè)原本的競(jìng)爭(zhēng)格局已被改寫(xiě)，一批房企沒(méi)落的同時(shí)，新的勢(shì)力也在崛起。盡管無(wú)法斷言誰(shuí)會(huì)領(lǐng)勝，但可以肯定的是，隨著行業(yè)分化加劇，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)更加多元化。

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