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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

不久前，一則《關(guān)于溫州中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司預(yù)重整債權(quán)申報及第一次債權(quán)人會議的公告》，讓不少市民再次關(guān)注起那座多次停工、進(jìn)展緩慢的陽光100?溫州中心。

【資料圖】

來源：溫州晚報

該地標(biāo)建筑由于所處地理位置特殊，曾被很多溫州人寄予厚望，會給溫州顏值增色，但沒想到最后仍然沒有改變溫州超高層的魔咒，停停建建，建建停停，猶如傷疤一樣，給溫州城市形象造成了無比的傷害。

陽光100?溫州中心由1幢高約288米、2幢高約160米的商辦建筑、1座商業(yè)綜合體、2幢住宅組成，包括寫字樓、星級酒店、LOFT公寓等功能，是一座復(fù)合型城市地標(biāo)。

該項目于2013年拿地、2014年開工，2018年建成兩幢住宅。然而，受開發(fā)商資金鏈緊張等因素影響，住宅背后的商業(yè)綜合體、地標(biāo)建筑，建設(shè)進(jìn)展極其緩慢，還多次停工。

如今，陽光100?溫州中心拿地、開工快10年了，住宅交付4年多了，背后的商業(yè)、超高層地標(biāo)幾乎處于停工狀態(tài)。

工地現(xiàn)狀

盡管2幢LOFT公寓雖已結(jié)頂，但尚未完工，外立面施工進(jìn)展尤其緩慢，距離約定交付時間過去約兩年半了，如今交付仍無時間表。

高約288米的地標(biāo)建筑，如今僅施工至約6層，僅為圓心筒結(jié)構(gòu)，已停工多年。

商業(yè)綜合體，迄今為止也沒出地面，導(dǎo)致七都島商業(yè)配套缺失，居民生活不便。

如今，隨著陽光100?溫州中心啟動預(yù)重整，能否救活這座地標(biāo)？會不會爛尾？還有待繼續(xù)觀察。

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其實，溫州類似的情況，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止溫州中心，在這之前已多次發(fā)生。這些復(fù)合型地標(biāo)在住宅交付后，其商業(yè)部分的進(jìn)展尤為緩慢，甚至壓根沒動。

最知名的便是鹿城廣場，它由5幢住宅、1座商業(yè)綜合體、1幢高約350米的地標(biāo)建筑組成，包括寫字樓、星級酒店等功能。

鹿城廣場2006年拿地，2007年動工，2008年住宅開盤，2011年住宅交付。住宅一切順利，但是其商業(yè)綜合體、地標(biāo)建筑施工沒多久便停工了。

當(dāng)初住宅交付、商業(yè)停工的鹿城廣場

直到2019年年底，鹿城廣場商業(yè)綜合體、地標(biāo)才復(fù)工，并將地標(biāo)高度拉升至約379米。這時候，距離拿地已經(jīng)過去13年了，住宅交付也8年了。

目前，鹿城廣場超高層部分已出地面，還在持續(xù)建設(shè)中。

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鹿城廣場近期建設(shè)進(jìn)展

類似的事情，還有曾經(jīng)的安邦金融廣場。

安邦金融廣場由住宅、商務(wù)樓、商業(yè)、星級酒店等功能組成，于2014年拿地，隨后僅開工住宅部分。

到了2017年，安邦保險集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人被查，原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)由遠(yuǎn)洋集團(tuán)接手。但是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)僅對當(dāng)時已開工的住宅部分進(jìn)行續(xù)建，命名為鹿城公館，于2018年開盤，2020年交付。該項目的商業(yè)部分，遠(yuǎn)洋集團(tuán)始終未動工。

直到2020年，該項目的商業(yè)部分才局部動工，如今1幢地標(biāo)建筑正朝著結(jié)頂方向奔去。至于剩余部分，有消息說將由龍湖集團(tuán)代建、代銷。

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完工的住宅、部分動工的商業(yè)

當(dāng)然，還有更早期的市府路東海廣場（現(xiàn)為保利天際）也是。

可見，這些復(fù)合型地標(biāo)項目，在溫州總是一波三折，好像有魔咒似的，似乎都不太順利。

以上只是帶超高層的項目，類似的還有富力城、天鉑等帶商業(yè)綜合體的項目。如今，富力城、天鉑住宅交付已久，其商業(yè)綜合體部分始終沒動工。

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為什么這些地標(biāo)項目，那么難建？除了開發(fā)商本身的原因外，還在于當(dāng)年土地出讓時條款設(shè)置太寬松，以至于開發(fā)商“先吃肉，再啃骨頭”。

既然掙錢的住宅已經(jīng)搞定，那么賠錢的商業(yè)就慢慢來了，甚至直接放鴿子，反正沒有任何約束。要知道，開發(fā)商總是利益最大化的，不會無緣無故做慈善。

經(jīng)歷過這些事件，有關(guān)部門吃一塹長一智，在土地出讓時就設(shè)置了苛刻條款，將住宅預(yù)售、監(jiān)管資金等方面與商業(yè)項目建設(shè)進(jìn)展掛鉤。

已經(jīng)結(jié)頂?shù)某翘┫栴D酒店

比如，甌海中心南單元D區(qū)西片地塊在土地出讓時，提出以下要求：

在一號區(qū)塊（商辦）投資和工程形象進(jìn)度均符合商品房預(yù)售條件時，一號區(qū)塊可分割銷售（轉(zhuǎn)讓）部分允許進(jìn)行預(yù)售、二號區(qū)塊（住宅）可全部進(jìn)行預(yù)售。（節(jié)選）

老港區(qū)二期地塊，出讓時也提出了以下要求：

住宅地塊工程預(yù)算清冊總額的170%預(yù)售資金實施額外監(jiān)管，專項用于03-01-14地塊330 米地標(biāo)性超高層建筑的開發(fā)建設(shè)。（節(jié)選）

在03-01-14地塊地標(biāo)性超高層建筑工程形象進(jìn)度達(dá)到地上30層時，可預(yù)售03-01-14、03-01-19地塊產(chǎn)權(quán)式酒店剩余可售面積。（節(jié)選）

由此，我們看到，城泰希爾頓酒店、置地時代中心等地標(biāo)建筑，建設(shè)進(jìn)展非常順利，沒有再發(fā)生像鹿城廣場、溫州中心、安邦金融廣場那樣的現(xiàn)象。

順利建設(shè)的置地時代中心等

除了土地出讓時設(shè)置苛刻條款外，這些地標(biāo)建筑能順利建成，也有賴于開發(fā)商的自身實力、工程管理水平等。一旦遇到實力有限、缺乏相關(guān)經(jīng)驗的開發(fā)商，同樣容易出問題。

比如，國鴻中心高約356米的地標(biāo)，因種種原因，也是進(jìn)展緩慢。

根據(jù)土地出讓時的要求：

B09-04、B11地塊標(biāo)志性和非標(biāo)志性建筑允許單獨(dú)分別辦理竣工驗收，但非標(biāo)志性建筑在申請辦理竣工驗收時，標(biāo)志性建筑工程形象進(jìn)度須整體達(dá)到20層以上。（節(jié)選）

也就是說，以當(dāng)前高約356米地標(biāo)的建設(shè)進(jìn)展，在部分住宅交付時，達(dá)到20層難度極大。萬一在住宅約定交付時間，地標(biāo)沒達(dá)20層，是否將影響住宅交付？

“挖了個坑”的國鴻中心高約356米地標(biāo)

這么看來，商業(yè)部分綁定住宅預(yù)售，比綁定住宅交付，更合理。

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接下來，溫州的超高層建筑，集中在濱江CBD。除了時代·濱江瑧品、華潤·瑞府的地標(biāo)建筑外，其余均為企業(yè)總部大樓，不帶住宅，且不允許做“類住宅”那樣的小面積分割銷售。

不久前，濱江CBD共10幢新地標(biāo)動工，其中就包括多座超高層建筑。

與此同時，省交投集團(tuán)、青山控股等知名企業(yè)，也紛紛簽約濱江CBD，打造溫州新地標(biāo)。其中，青山控股研發(fā)總部大樓，規(guī)劃高度達(dá)約399米，或?qū)⒊蔀榻窈蠛荛L一段時間的溫州第一高樓。

未來地標(biāo)云集的甌江新城

與此前用住宅綁定地標(biāo)、圍繞房地產(chǎn)開發(fā)的做法相比，如今通過引進(jìn)知名企業(yè)建設(shè)總部大樓的做法，在功能定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、行業(yè)集聚、人才抱團(tuán)等方面，存在更大的優(yōu)勢。

今后，這些地標(biāo)建筑將不止步于城市形象，更多考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，這樣做也規(guī)避了開發(fā)商利益最大化的做法。地標(biāo)對城市發(fā)展所起到的作用，將更充分展現(xiàn)。

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