劉偉/發(fā)自北京

“首付負(fù)1萬(wàn)元！沒(méi)錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元?！?月25日，根據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，在部分社交平臺(tái)上，一些房產(chǎn)中介銷售廣告如此描述。

(相關(guān)資料圖)

除了“不需要首付還能再拿1萬(wàn)元”，還可以“負(fù)首付50萬(wàn)元買房”。廣東深圳一位中介人士在接受媒體采訪時(shí)稱，“房子評(píng)估價(jià)570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣，賣520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修?！?/p>

“‘負(fù)首付’明顯是違規(guī)的，涉嫌騙貸，存在不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。”數(shù)位受訪者認(rèn)為，所謂的“負(fù)首付”，并不會(huì)減輕購(gòu)房者的壓力，購(gòu)房者該付的錢該還的錢終究是要付和還的，無(wú)非是時(shí)間早晚的問(wèn)題，而且還會(huì)加重購(gòu)房者后期的還貸壓力。

此外，銀行在放貸額度充足的情況下，在實(shí)操中有意無(wú)意地做資產(chǎn)高評(píng)估價(jià)，而實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)降下來(lái)了，也間接導(dǎo)致“負(fù)首付”的出現(xiàn)。

從“零首付”到“負(fù)首付”

為吸引購(gòu)房者的注意力，近年來(lái)，“零首付”購(gòu)房的銷售方式屢見(jiàn)不鮮。而在近日，多個(gè)社交平臺(tái)出現(xiàn)了“負(fù)首付”的營(yíng)銷話術(shù)。

如重慶市巴南區(qū)某房產(chǎn)中介在其朋友圈發(fā)布消息，一套83萬(wàn)元的精裝房，首付4萬(wàn)元，放款后返現(xiàn)5萬(wàn)元，相當(dāng)于客戶還能倒拿1萬(wàn)元首付款。

一則發(fā)布于4月22日的網(wǎng)帖顯示，深圳羅湖一套520萬(wàn)元的房產(chǎn)可以貸款570萬(wàn)元，也就是說(shuō)首付不僅不用“自己掏錢”，還可以從銀行多貸走50萬(wàn)元。

根據(jù)金融監(jiān)管部門的規(guī)定，目前新房商業(yè)貸款首付比例是三成，公積金貸款首付比例為首套房90平方米（含）以下的公積金貸款首付比例不得低于20%，90平方米以上的住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。

那么，“零首付”甚至“負(fù)首付”是如何做到的呢？

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力，二是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。若開(kāi)發(fā)商返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，“負(fù)首付”并不是新事物，其背后的運(yùn)作邏輯和“高評(píng)高貸”是一樣的，所謂“高評(píng)”就是高值評(píng)估，“高貸”就是高額貸款，也叫作倒拿錢、零首付、低首付，是指銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多的款變相降低首付。

他認(rèn)為，“高評(píng)高貸”一直都有，但一般銀行不敢做得太離譜，一般評(píng)估價(jià)都是實(shí)際成交價(jià)的90%，這樣銀行相對(duì)安全，“高評(píng)”其實(shí)就是做到持平，很少敢做到比實(shí)際成交價(jià)高的。負(fù)首付就直接做到了市場(chǎng)價(jià)的130%以上，相當(dāng)于銀行貸款比房?jī)r(jià)還高，這其實(shí)就是赤裸裸的貸款詐騙。

據(jù)媒體報(bào)道，近期廣東省惠州市多個(gè)樓盤為加快去化，推出力度頗大的折扣甚至零首付購(gòu)房促銷活動(dòng)。為規(guī)范銷售行為，惠州市惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于5月20日印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付等違規(guī)銷售行為。

明顯違規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)

正所謂“一個(gè)巴掌拍不響”，僅有銷售端的推進(jìn)，還不足以讓“負(fù)首付”落地。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為“負(fù)首付”現(xiàn)象的出現(xiàn)還有銀行在“配合”。他認(rèn)為，一方面是銀行想更多地放款，在資產(chǎn)荒、額度充足的情況下，依舊迷戀抵押物，在實(shí)操中有意無(wú)意地做高評(píng)估價(jià)，而實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)降下來(lái)了，導(dǎo)致了“負(fù)首付”。這時(shí)，應(yīng)該合理調(diào)整銀行評(píng)估的實(shí)時(shí)性。

二是銀行放貸著急，縱容經(jīng)營(yíng)貸高評(píng)。當(dāng)下，銀行不僅按揭額度充足，在支持中小微企業(yè)的政策導(dǎo)向下，經(jīng)營(yíng)貸的任務(wù)也重。于是，縱容客戶存量房貸置換高評(píng)的經(jīng)營(yíng)貸，或客戶先全款買房，再利用經(jīng)營(yíng)貸高評(píng)，獲得更多貸款，導(dǎo)致“負(fù)首付”。

三是去年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸置換按揭是一個(gè)普遍現(xiàn)象，由于銀行放貸壓力大，商品房市場(chǎng)也比較低迷，金融監(jiān)管睜眼閉眼，甚至愿意看到。但是，這種行為擾亂了市場(chǎng)信息，真實(shí)的房貸規(guī)模被低估，資金違規(guī)進(jìn)入了樓市，中小微合理需求得不到滿足，低利率的普惠政策被地產(chǎn)套利。

“負(fù)首付”面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣認(rèn)為，“負(fù)首付”明顯是違規(guī)的，存在不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。

首先，不論是“零首付”還是“負(fù)首付”，其實(shí)都不是真正意義上的“零”或“負(fù)”；其次，這種操作的房貸月供往往會(huì)提高一些，而且，房貸期限越長(zhǎng)負(fù)擔(dān)越大。做高合同價(jià)之后，購(gòu)房人的貸款金額也比較高，月供相對(duì)來(lái)說(shuō)也會(huì)提高。再次，這種本身就是違法違規(guī)，明令禁止的。最后，還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。若房產(chǎn)交付存在問(wèn)題，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。

王玉臣表示，采用這種模式，往往需要簽署“陰陽(yáng)合同”。這種方式本身也是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有如實(shí)備案；另一方面，通過(guò)這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會(huì)進(jìn)行放貸。即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。

“零首付”背后暗含了多重風(fēng)險(xiǎn)，這種違規(guī)行為也反映出當(dāng)下樓市面臨的困境。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2023年5月1日～22日，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1199萬(wàn)平方米，環(huán)比4月1日～22日增速為-13%。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在受訪時(shí)表示，一個(gè)成熟的市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格是緩慢上漲的，而且上漲的時(shí)間比較長(zhǎng)。但現(xiàn)實(shí)是市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2023年一季度快速熱后起來(lái)后，又快速冷下去。目前的樓市狀況就是快上快下后“躺在地板上”，這也能說(shuō)明參與市場(chǎng)各方的心態(tài)波動(dòng)是比較大的。

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