都知道，深圳地少人多，面積只有北京的八分之一，是一線城市中面積最小的城市。

近幾年來，在解決居民住房這件事上，深圳一直都是不遺余力，說是父母為孩子操碎了心也不為過。

【資料圖】

這不，深圳剛宣布完要加大力度籌集建設保障房，關于保障房的新規(guī)就來了。

01

5月19日，深圳住建局印發(fā)了《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引（試行）》。

工作指引提出，要緊密圍繞“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點、20大重點片區(qū)和市、區(qū)中心片區(qū)，多渠道籌集保障性租賃住房。

關于今年深圳各區(qū)需要籌集保障房的數(shù)量，如下圖所示：

據(jù)統(tǒng)計，羅湖區(qū)、南山區(qū)和福田區(qū)需籌集的保障房，共計20025套，占比高達68~89%。

而這幾個區(qū)域，其土地資源又相對緊張。

一邊是可供應開發(fā)的土地有限，一邊又要加快推進保障房的籌集建設，在這種趨勢下，盤活閑置存量的技術活就要用上了。

根據(jù)《指引》新規(guī)，以下6類社會存量房屋將籌集改造為保租房：

1、住宅；

2、商務公寓；

3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍；

4、商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋；

5、城中村房屋；

6、其他社會存量房屋。

相比新建房屋，將這類賣不掉的房子稍加改造一下，然后用來供給保租房，不僅時間周期快，成本也相對更低。

增量不夠，存量來湊，只要思想不滑坡，辦法總比困難多。

02

在深圳的住房結構當中，城中村占比遠遠大于商品房。

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6；城中村數(shù)量超過1700個，常住人口超過1343萬人。

一直以來，很多人對城中村的印象是臟亂差，環(huán)境不好，破破爛爛。

而如此龐大的建筑基數(shù)，在對其綜合改造方面有了很大的想象空間。

為了推進城中村規(guī)模化改造工作，深圳市人才安居集團與微棠公司展開合作。

微棠公司做的事情，是通過大規(guī)?；厥粘侵写宓姆孔?，然后經(jīng)過改造之后，或用作市場化的長租公寓，或納入深圳保租房。

此前由微棠接手的大浪元芬村，就從握手樓改造成了多彩公寓。

除此以外，為解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工的住房問題，深圳在4月份發(fā)文宣布：“工業(yè)上樓”將配建宿舍型保租房，每年建設不少于100萬平方米。

這是啥概念？

100萬平米，如果按30平/套計算，即每年新增3萬多套房子，哪怕按50平/套計算，每年也新增2萬套。

而去年深圳入市的新房項目，也就在5萬套左右。

目前，深圳“工業(yè)上樓”保租房項目正在穩(wěn)步推進。

以南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園為例，這里共配建配套宿舍約3000套，優(yōu)先面向園區(qū)內(nèi)員工出租，建成后可為7000人提供居住保障。

在存量中要增量，深圳發(fā)力籌集保障房的決心，可見一斑。

03

在籌建保障房這件事上，深圳又是出錢又是出力，背后釋放出了幾個信號。

其一，留住人才。

2022年，深圳常住人口下降了1.98萬人，是1979年立市以來首次負增長。

這個數(shù)據(jù)其實參考意義不大，因為里面摻雜了很多因素，包括深圳本身也在有意識地主動篩選人才。

重要的是，怎樣才能留住這些人才。

老話說，要想抓住男人的心，先得留住男人的胃。

一座城市留住人才的手段很簡單：在外，有錢可賺；在內(nèi)，居住舒心。

其二，沖擊商品房。

在這么大的保障房供應下，對偏遠地段和低端商品房會造成一定較大的沖擊，同時也會有一部分潛在購房者從商品房市場，轉(zhuǎn)向到保障房市場。

其三，富者恒富。

很多政策的初衷，原本都是為了穩(wěn)房價，最終卻起到完全相反的作用，可以參考大城市的新房限價。

越是新房限價越嚴重的城市，倒掛越是厲害，搶房的人越多。

天量保障房供應也是一樣，短期內(nèi)會對市場帶來情緒上的利空。

但長期來看，核心板塊的優(yōu)質(zhì)商品房，價格還是會持續(xù)上漲，因為優(yōu)質(zhì)商品房已經(jīng)超越了居住屬性，成為有錢人的收藏品，也是財富的蓄水池。

從這個角度來看，未來真正能在樓市賺錢的人，注定只屬于極少數(shù)。

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