5777元/㎡！還在科學城？

看到這個起拍價，這個地塊位置，我忍不住反復(fù)揉了揉眼睛，確認自己不是眼花！

(資料圖片)

畢竟，這個價格也太低了！

就在今天下午，廣州公共資源交易中心突然掛出一塊巨無霸地塊——YP-P-3，總用地面積為188795㎡，就位于廣州市黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與廣深高速連接處，也屬于科學城的范圍，只是比較邊緣。

它的起拍價約28.9億元，上限為33.3億元，算下來起拍樓面價只要5777元/㎡，最高樓面價也不過6643元/㎡！

這個地塊其實我們并不陌生，早在2022年3月，我們就出過稿子寫它，只是后來又調(diào)整了控規(guī)，具體出讓情況有所不同。（詳情回顧：）

總的來說，這個地塊非常值得注意！

一是因為它真的很“大”，包含了六大分地塊，被一條高速分為南北兩個部分；二是它的起拍價真的很“低”，對比附近保利錦上1.6萬/㎡的成交樓面價，它就像是來故意搞事情，惡意競爭的！

當然，我又要說那句話，事出反常必有妖。

就像一個男的，不可能同時滿足又帥又有錢還愛你一樣，一個地塊也沒可能又大又好又便宜。

這也是個不可能三角！

所以，這個地塊有什么問題呢？

仔細看了下它的地塊出讓合同，對競得人的要求是真不少?。?/p>

首先，你得給我配建38665平方米的政策性住房。當然，也不白要，黃埔區(qū)住房保障服務(wù)中心會按照3500元/平方米的價格回購，但開發(fā)商的成本還是很高啊！

其次，競得人還得承擔廣深高速蘿崗立交改造工程相關(guān)費用。

別慌，還沒完，競得人還得配建市政道路、蘿崗立交改造項目上蓋景觀工程……

而且很尷尬的是，項目位于開創(chuàng)大道與廣深高速，不可避免的會受到噪音影響。

所以，開發(fā)商得想辦法落實相關(guān)隔音降噪措施，降低道路噪聲對居民生活的影響。

這一來二去，隱性成本不就上去了嗎？

而且地塊靠近高速，方便是方便了，但不可避免的是，居民一定會有噪音、粉塵、尾氣的影響，對項目后續(xù)的去化，以及房價都會有深遠的影響。

這一點，也會成為阻礙開發(fā)商出手的誘因。

所以，雖然起拍價著實是低到離曬譜！但估計參與競拍的房企也不會太多。

當然，對于購房者來說，這個項目還是非常值得期待的。

一是，面粉價格低，面包價格雖然會疊加隱性成本，但預(yù)計也不會高到哪里去。對比周邊合生中央城、保利錦上、時代天韻3萬多4萬一平的價格，肯定是有優(yōu)勢的。關(guān)注性價比新盤的朋友，可以多多留意。

二是，該地塊既包括了住宅用地，也有商業(yè)、教育、公園綠地等，不難預(yù)見，未來這里的自建配套會相當豐富。

尤其是它有小學用地，關(guān)注教育的家長們就可以留意一下。

而且它還有上蓋公園，看來是也有要做蘭亭盛薈蘿崗分薈的雄心。

圖注：蘿崗立交項目效果圖，并非確定版以實際為準

三是，雖然有高速噪音的問題，但開發(fā)商會出手擺平，畢竟這是寫在出讓條件里的內(nèi)容。

而且該巨無霸地塊住宅用地容積率均在4以下，按此推算，未來地塊打造的應(yīng)該會是以剛需+剛改產(chǎn)品為主。

不過，與科學城核心區(qū)項目相比，它周邊的配套就比較缺乏了。不近地鐵，最近的6號線香雪站直線距離也要4公里。

也沒有什么大型商業(yè)，后期可能還是靠自己配建的商業(yè)自給自足。

由于周邊都是工業(yè)區(qū)，環(huán)境也比較一言難盡。

所以，如果購房者真的要選這里，也要充分地思考自己能否忍受這些缺點。

至于最終的競拍結(jié)果嘛，6月19號，咱們再來嘮。

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