你敢信？！天河這輪土拍真拼了。

先看一下地塊的航拍視頻。

(資料圖片)

能不能猜出是哪里？

哦吼!我來宣布答案，這就是天河本次拿出的“王炸”,員村一橫路AT080523地塊。

為啥我要說它是“王炸”地塊，換個角度看一眼它的真容就明白啦！

咱就說，這塊地的位置咋樣？

要去珠江新城CBD是不是“嗖一下”就到了。

如此核心的位置都被掏出來，天河看來是想明白了，下定決心要扳回一局。

珠江新城東的強(qiáng)力補(bǔ)充

它是此次，乃至今年度天河拿出的地塊中，最近CBD的一塊。

近到我去看這個地塊都不用開車，踩著單車就可以。

地塊緊挨著在建13號線二期的白馬崗站，直線距離約兩百米，距離天河公園約1000米。

它處在黃埔大道和華南快速的交匯處，周邊就是暨南大學(xué)、天河公園、天河區(qū)府等中心地標(biāo)，配套也不用多說，嗷嗷耐打。

一路之隔就是跑馬地花園，直面跑馬場地塊。

之前市場上也熱議過SKP或?qū)⒙涞伛R場，如果消息確定，可以斷定珠江新城東將再上一個臺階。

地塊的面積不大，總用地面積1.41公頃，建筑面積3.92萬㎡，房企拿地的總價不會太高，所以，應(yīng)該會有不少房企來爭。

具有豪宅基因？

先找個一手房項目做個參照。

地塊最近的新盤是天麟府·瑧林，1號樓、2號樓已經(jīng)在2021年末時交房，目前在售113-172㎡的3/4房，價格大約1700-2580萬/套，相當(dāng)于單價約15萬/㎡，213㎡的戶型已經(jīng)售罄。

天麟府·瑧林項目效果圖

天麟府·瑧林的占地面積也不大，和本案地塊都是“袖珍盤”。 雖說同屬于 “蚊地 ”，兩者還是有點區(qū)別。

天麟府·瑧林占地僅為約8800㎡，建筑面積6萬㎡； 本案地塊占地有14100㎡，可 建筑面積3.92萬㎡，所以它 設(shè)計優(yōu)化可能會更好些。

建面小了，也就是說能賣的房子少了，因此，這塊地拿來做豪宅的可能性還不小。

雖說有著天生的“豪宅基因”，它的不足也明顯，體量小，估計只能做個兩三棟樓，容積率可能不低，也沒有配建的學(xué)校。

珠江新城東被廣為詬病的一點是沒有大型商業(yè)綜合體，所以這也是上文為何要提一下對馬場地塊的期待，目前生活購物都要依賴于其他小區(qū)的底商。

還有地塊臨近兩條主干路，噪音加倍，一部分臨街房源居住體驗可能會受影響。

當(dāng)然，這些情況在絕對的“地段優(yōu)勢”面前，就顯得不那么重要了。

珠城東需要改善+豪宅

這一點上從二手房的表現(xiàn)的更明顯。

之前我們統(tǒng)計過，天河各主要二手盤漲跌幅的數(shù)據(jù)。

珠江新城和“泛珠江新城”區(qū)域的價格依然堅挺。

這里面漲幅最兇的還是珠江新城兩大扛鼎人，中?；ǔ菫澈捅＠恼Z，同戶型一年時間，漲幅約2萬/㎡。

因此，可以號稱珠江新城東的這一片區(qū)域，也受熱度影響，業(yè)主心態(tài)很穩(wěn)，信心很足。

員村一橫路地塊的二手房也不例外。

我選取了地塊周邊部分比較有代表性的二手房項目，先從建面在110㎡以上偏改善產(chǎn)品的成交價格說起。

剛做完上述的表格時，我就發(fā)現(xiàn)它特別有趣的一點， 按照建成時間排序， 年代越新， 價格越貴，大家也都知道，這一點也是地產(chǎn)常識。

但是一般情況下，都會受到房源朝向、小區(qū)環(huán)境、戶型等多種因素影響，略有差異。

市場這么齊刷刷的表現(xiàn)，我還是覺得這種巧合很有意思。

比如，蘭亭薈 苑 同戶型產(chǎn)品，南向中樓層 單位， 20 20年8月成交價 7.18萬/㎡， 2021年11月時， 南向低樓層 單位 成交價飆到 9.68萬/㎡，每平米上漲2.5萬元，絲毫沒受 層高視野的 影響。

就連片區(qū)公認(rèn)“小短腿”跑的慢的跑馬地花園三期，也能跟上片區(qū)的漲幅，70㎡戶型為例，2019年成交價3.85萬/㎡，2021年成交價4.55萬/㎡，每平米也能上漲0.7萬元。

可以說，在絕對的地段壓制面前，這些細(xì)微的影響不足以 阻擋片區(qū) 價值的提升。

根據(jù)現(xiàn)在市場成交價格的時間邏輯推斷，地塊未來打造產(chǎn)品賣到15萬+/㎡，應(yīng)該不難。

還有一點，就是珠江新城的供貨量在逐漸減少，部分買家已經(jīng)外流到其他地方的一手房市場。

根據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月初時，珠江新城的掛牌二手房數(shù)量約為1900套，已經(jīng)跌破2000套，相比4月份時少了100套左右。

其中，相對宜居的15年以內(nèi)樓齡二手房源只有六百套左右。

也就是說，珠江新城接近70%的二手房源，都有樓齡過久、戶型過時、居住舒適度不高的毛病。

而此時，珠江新城東推出新項目，是可以抓取相當(dāng)一部分置換買家的心。

所以，你覺得這個地塊推出的時機(jī)，“正當(dāng)時”嗎？

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本文對項目或產(chǎn)品的介紹，對項目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購買要約，不意味著本公司對此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。

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