秦虹 中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）主要成員

本文轉(zhuǎn)載自5月10日經(jīng)濟(jì)日報(bào)。

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老舊小區(qū)改造是重要的民生工程和發(fā)展工程，可切實(shí)提高廣大城鎮(zhèn)居民福祉，增強(qiáng)幸福感和獲得感。建章立制，不僅是壓實(shí)工作責(zé)任的重要做法，也是鞏固工作成效的有力抓手。

建立高效有序的組織協(xié)調(diào)機(jī)制。老舊小區(qū)涉及群眾利益多、問題復(fù)雜，各地積極建立由省、市、區(qū)、街道各級各部門組成的領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺關(guān)于老舊小區(qū)改造的指導(dǎo)意見或管理辦法，摸底評估設(shè)立改造項(xiàng)目庫，制定改造計(jì)劃，成立實(shí)施工作專班。加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，優(yōu)化審批流程，如北京市創(chuàng)新“并聯(lián)審批、同步辦理”審批流程，提高議事決策效率。完善督促考核機(jī)制，如青島市、蘇州市等通過定期通報(bào)、督導(dǎo)約談、獎優(yōu)罰劣等方式，加強(qiáng)激勵約束，確保改造工作順利推進(jìn)。

建立協(xié)商共治的公眾參與機(jī)制。協(xié)商是實(shí)施老舊小區(qū)改造的前提，既要充分尊重群眾意愿、遵循大多數(shù)原則，也要防止多數(shù)人侵害少數(shù)人的合法權(quán)益，這是社會治理能力提升的重要體現(xiàn)。如北京市東城區(qū)光明樓17號簡易樓改建項(xiàng)目，創(chuàng)新群眾參與工作機(jī)制，按照“居民申請，政府引導(dǎo)，企業(yè)實(shí)施”原則，采取申請式改建的方式加強(qiáng)改建意愿征詢，減少了改造中的阻力和困難。

建立多主體參與的實(shí)施機(jī)制。在明確了“干什么”之后，重要的問題就是“誰來干”和“怎么干”。關(guān)于參與主體，老舊小區(qū)改造以公益性和民生性為主要特征，各地政府支持力度較大，地方國企首先發(fā)揮重要作用，如上海市將各區(qū)房管集團(tuán)和城市發(fā)展集團(tuán)作為改造項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營主體。在市場化主體參與方面，各地給予政策調(diào)動積極性，如廣州市出臺《引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法（公眾征求意見稿）》，采取政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公開擇優(yōu)、長效治理、探索創(chuàng)新的基本原則，鼓勵地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及提供養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療保健、文化娛樂等專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)積極參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造及運(yùn)營管養(yǎng)工作，鼓勵整合相關(guān)國有企業(yè)和私有物業(yè)成套成片共同改造提升和經(jīng)營管理。

建立各類資源的優(yōu)化整合機(jī)制。老舊小區(qū)改造不同于新開發(fā)住房，涉及大量政策、標(biāo)準(zhǔn)和投入產(chǎn)出等問題，離不開各類創(chuàng)新和突破。首先是政策資源的優(yōu)化完善，針對老舊小區(qū)改造難以完全適應(yīng)新建建筑的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范問題，各地編制適合本地區(qū)老舊小區(qū)改造的技術(shù)導(dǎo)則。如山東省編制的實(shí)施方案和驗(yàn)收導(dǎo)則規(guī)定對在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴(kuò)建社區(qū)服務(wù)設(shè)施的，在不違反國家有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可適當(dāng)放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標(biāo)；對基礎(chǔ)類、完善類、提升類工程內(nèi)容的設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收，提出了目標(biāo)和分項(xiàng)要求，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、垃圾分類、消防通道、建筑節(jié)能、適老化改造和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)方面；創(chuàng)新性規(guī)定利用社區(qū)用房等建設(shè)服務(wù)設(shè)施的，可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不變更，解決了改造中的政策瓶頸。其次是存量資源的整合盤活，利用好老舊小區(qū)存量建筑資源，既可以彌補(bǔ)改造資金投入的不足，又可以助力完整社區(qū)的建立，因此各地積極推進(jìn)既有用地集約混合利用和各類公有房屋統(tǒng)籌使用，改擴(kuò)建現(xiàn)有房屋，利用小區(qū)內(nèi)閑置土地建設(shè)助餐食堂、老年人照料中心、托幼設(shè)施等。如廣州市對公有房屋、公共低效閑置用地、機(jī)動車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用，補(bǔ)齊地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施短板，打造片區(qū)“一刻鐘便民生活圈”。

建立合理共擔(dān)的資金支持機(jī)制。對老舊小區(qū)改造所需資金，政府財(cái)政補(bǔ)貼、管線專營企業(yè)出資參與、發(fā)行專項(xiàng)債券、銀行低息貸款等資金支持方式比較普遍。同時(shí)，各地還探索包括居民在內(nèi)的多方出資模式，實(shí)現(xiàn)改建經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。如北京市探索形成“市區(qū)政府補(bǔ)貼＋居民出資＋產(chǎn)權(quán)單位出資”的成本共擔(dān)模式，按照老舊小區(qū)綜合整治補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由市區(qū)財(cái)政按照1∶1.2比例分享補(bǔ)貼資金，居民出資購買改建后新建房屋，政府作為產(chǎn)權(quán)單位負(fù)擔(dān)該項(xiàng)目剩余部分的資金投入，同時(shí)改建后增加的公共服務(wù)配套用房由政府持有，若折合為市場價(jià)值，基本可實(shí)現(xiàn)財(cái)政投入部分的收支平衡。

建立可持續(xù)的長效管理機(jī)制。改造后的老舊小區(qū)依然會老化，建立改造后的長效管理機(jī)制可延緩老化速度。不少地方積極發(fā)動群眾深入開展“共同締造”行動，有的建立多主體參與的小區(qū)管理聯(lián)席會議機(jī)制，共同協(xié)商確定小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及居民議事規(guī)則，共同維護(hù)老舊小區(qū)改造成果；有的建立健全老舊小區(qū)房屋專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，提升小區(qū)自我更新能力，促進(jìn)改造后的小區(qū)維護(hù)進(jìn)入良性發(fā)展軌道。

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