引 言

項目后評估系指房地產(chǎn)項目竣工結(jié)算結(jié)束后，對項目開發(fā)全過程進行回顧、分析，全面總結(jié)項目開發(fā)經(jīng)驗教訓(xùn)，為提升未來項目的經(jīng)營決策和開發(fā)運作水平、提高項目的經(jīng)濟效益，提供重要的信息依據(jù)。

作為項目后評估重要組成部分的成本后評估是對開發(fā)項目成本端的目標(biāo)執(zhí)行、動態(tài)跟蹤、結(jié)算結(jié)轉(zhuǎn)全成本管理過程真實回顧、指標(biāo)分析，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗教訓(xùn)，為后續(xù)修正管理標(biāo)準(zhǔn)、未來同類項目管理提供建議及指導(dǎo)性依據(jù)。

(相關(guān)資料圖)

因此每個項目完工后進行成本后評估是持續(xù)提升企業(yè)成本力的有效途徑之一，本文就來講解一下如何才能做好成本后評估。

題綱

01 成本后評估編制要點

02 成本后評估編制及示例

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成本后評估編制要點/有得管理分享匯

1. 成本后評估編制原則

1.1 客觀性

項目成本后評價的基礎(chǔ)為客觀性。項目成本后評價的基礎(chǔ)為當(dāng)期開發(fā)結(jié)束后收集的真實數(shù)據(jù)資料 ，在此基礎(chǔ)上客觀的對項目開發(fā)成本進行評價 ，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)， 形成相應(yīng)結(jié)論；

1.2 公正性

后評價工作以真實數(shù)據(jù)為支撐 ，通過科學(xué)、合理的分析，并與公司各部門及項目公司充分溝通 ，確保評價結(jié)論公平、公正 ；

1.3 全面性

后評價著重開展項目整體成本的分析，包括土地、開發(fā)、工程、管理、營銷、財務(wù)等，具有重要總結(jié)意義； 項目成本后評估是對項目成本執(zhí)行全過程的綜合評價，涉及到項目建設(shè)過程中的各個階段，需得出后評估項目的綜合的評估結(jié)論；??

1.4 階段性

項目成本后評價按項目分期開展，當(dāng)期開發(fā)結(jié)束后完成當(dāng)期后評價分析；

1.5 借鑒性

項目成本后評價的成果資料在公司內(nèi)部進行分享總結(jié)，并及時將后評估有效結(jié)論反饋至相關(guān)部門，為項目的后期運作和新項目的開發(fā)提供參考和借鑒；以達(dá)到提升項目開發(fā)管理水平的目的；?

2. 項目成本后評估時間

對于房源項目、批量精裝項目后評估需在銷售基本結(jié)束、竣工結(jié)算完成三十天內(nèi)開始編制，啟動之日起三個月內(nèi)完成編寫、評審、評優(yōu)工作；分期開發(fā)規(guī)模較大項目，可結(jié)合財務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)周期每期獨立編制后評估報告；

對于示范區(qū)項目需在示范區(qū)開放、竣工結(jié)算完成三十天內(nèi)開始編制，啟動之日起三個月內(nèi)完成編寫、評審、評優(yōu)工作；

3. 成本后評估方法

成本后評估通常使用比較法，即通過對項目實施全過程回顧、分析，全面總結(jié)項目開發(fā)過程中成本管理、執(zhí)行經(jīng)驗，并將項目竣工結(jié)算后各項指標(biāo)的完成情況和實際效果與立項批復(fù)的目標(biāo)相比較，分析原因、找出差距、提出改進措施和建議。

必要時需要與標(biāo)桿企業(yè)的競品項目進行相關(guān)內(nèi)容的對標(biāo)，以找出差距提高后續(xù)項目的管理能力。

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成本后評估編制及示例/有得管理分享匯

1. 成本后評估報告組成

成本后評估報告主要包含以下內(nèi)容

1.1 項目基本情況

1.2 項目主要邊界條件（面積指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)等）

1.3 成本對比及差異分析（需分析到具體科目）

1.4 項目成本管理總結(jié)與評估

① 項目責(zé)任成本反饋總結(jié)

② 無效成本分析

③ 變更簽證分析

④ 本項目成本優(yōu)化

⑤ 主要供方評估

⑥ 本項目成本管理經(jīng)驗、教訓(xùn)

2. 詳細(xì)講解成本后評估及示例

第一部分 項目基本情況

此部分主要是整體回顧一下項目的區(qū)位、開發(fā)節(jié)奏等信息內(nèi)容。

例：

項目所在地概況

項目關(guān)鍵指標(biāo)及完成情況

項目規(guī)劃指標(biāo)及完成情況

項目開發(fā)進度及達(dá)成情況

第二部分 項目主要邊界條件

規(guī)劃指標(biāo)對比表

建造標(biāo)準(zhǔn)

第三部分 成本對比及差異分析

第三部分是具體的項目最終成本與目標(biāo)成本差異的對比分析，此部分對比分析不僅要進行對比，更重要的是分析出差異原因，從而找到管理經(jīng)驗及教訓(xùn)。

這一部分是成本后評估的重點部分，最容易出現(xiàn)的錯誤是只作對比，而未分析差異原因。

另外需要對超成本和結(jié)余成本分別進行對比分析。

項目開發(fā)成本構(gòu)成與對比表

前期費用超成本差異分析

主體建安超成本差異分析

結(jié)余成本差異分析

第四部分 項目成本管理總結(jié)與評估

此部分是對成本管理的總結(jié)以及對管理體系改進的一些思考，是整個報告升華的部分，也是提升后續(xù)成本管理的關(guān)鍵部分。

1. 項目責(zé)任成本反饋總結(jié)

責(zé)任成本是保證項目目標(biāo)成本達(dá)成的方法手段，在成本后評估中可以對責(zé)任成本的執(zhí)行情況進行總結(jié)回顧，可以很直觀的看出哪些職能在項目成本管理中起到正向作用，哪些職能在項目成本管理中拉了后腿。

2. 無效成本分析

無效成本是項目開發(fā)過程中實際花費但未形成價值的成本，對無效成本的分析可以找到管理中的漏洞，在后續(xù)項目開發(fā)中加以規(guī)避可以有效提升項目成本管理水平，確保目標(biāo)成本的達(dá)成。

3. 變更簽證分析

變更簽證是項目開發(fā)過程不可避免的經(jīng)濟、技術(shù)性文件，在成本后評估時對變更簽證進行分析可以有效的總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。

4. 本項目成本優(yōu)化情況總結(jié)

成本優(yōu)化的總結(jié)作用在于后續(xù)項目可以借鑒，同時部分優(yōu)化事項可以形成標(biāo)準(zhǔn)做法，避免后續(xù)項目造成成本浪費。除對優(yōu)化金額進行統(tǒng)計外，要總結(jié)優(yōu)化案例。

5. 主要供方評估

項目的成本控制離不開供方的配合，對于項目的主要分供方（總包、精裝、園林、監(jiān)理、設(shè)計等）需要進行簡單的評價。

6. 本項目成本管理經(jīng)驗、教訓(xùn)

此部分是對整體分析的總結(jié)，在此部分里總結(jié)經(jīng)驗焦慮，同時提出管理提升的舉措。

對經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)要客觀、深刻，并提出明確的可實施的措施方案以及管理提升的建議。

管理不足

管理提升

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小結(jié)/有得管理分享匯

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，成本管理工作做的怎么樣需要給予評判，同時由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、鏈條多，過程中會遇到各種各樣的問題，既有共性問題，又有個性問題，需要把成功經(jīng)驗及失敗教訓(xùn)進行總結(jié)形成知識沉淀，便于指導(dǎo)后續(xù)項目的開發(fā)。

基于工作評判及經(jīng)驗客觀總結(jié)，是持續(xù)改進成本管理體系，加強企業(yè)成本力的重要手段。

來源：有得管理分享匯，本文已獲授權(quán)，對原作者表示感謝！

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