Paul哥的小白購房課（二）貸款資格篇

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買房必須利用貸款杠桿。如果沒有利用貸款杠桿，等自己認為攢夠錢了才去買房的話，就很可能發(fā)現，房價早就漲上去了。

貸款其實就是一個可以利用未來現金流的工具。幫助我們解決當前購買大宗商品而資金不足的問題。

試想想：要買一套100萬的房子，一下子拿出30萬和100萬，這能是一個概念嗎？

所以，想要利用貸款，就得了解貸款?；蛘哒f，就得了解清楚自己所在城市的信貸政策，因為這個信貸政策決定著我們利用貸款杠桿的細則。

是的，貸款和購房一樣，都是有信貸政策要求的。

在這里我們繼續(xù)以深圳為例，整理一下相關的貸款政策。

深圳現行的信貸政策，是以貸款資格和住宅性質作為評估貸款的依據的。

一、貸款資格

〖家庭為單位〗

名下無房：

1.在全國范圍內，既沒有公積金貸款記錄，也沒有商業(yè)貸款記錄，無論是普通住宅還是非普通住宅，一律可貸款七成；

2.在全國范圍內，有過公積金貸款記錄或商業(yè)貸款記錄，普通住宅可貸款五成，非普通住宅可貸款六成。（有2筆或以上未結清記錄，不予貸款）

名下已有一套住房：

普通住宅可貸款七成，非普通住宅可貸款八成。

名下已有兩套或以上住房：

不予貸款

〖個人為單位〗

名下無房：

1.在全國范圍內，既沒有公積金貸款記錄，也沒有商業(yè)貸款記錄，無論是普通住宅還是非普通住宅，一律可貸款七成；

2.在全國范圍內，有過公積金貸款記錄或商業(yè)貸款記錄，普通住宅可貸款五成，非普通住宅可貸款六成（有一筆或以上未結清記錄，不予貸款）

名下已有一套住房：

普通住宅可貸款七成，非普通住宅可貸款八成。

名下已有兩套或以上住房：

不予貸款

二、住宅性質

貸款政策對住宅區(qū)分為：普通住宅和非普通住宅，具體界定標準如下：

1.房子所在小區(qū)的容積率小于1.0；

2.房子的建筑面積大于144㎡，或套內大于120㎡；

3.過戶登記價大于750萬。

以上任意一項達標，即視為非普通住宅，否則為普通住宅。

三、貸款限制

光了解信貸政策是不夠的，因為除了信貸政策外，銀行自身也有貸款要求。

都聽說過吧，銀行給住宅最長不超過30年的貸款年限。但這不意味著所有住宅的貸款都一樣。因為銀行還會根據土地使用年限和貸款人年齡做評估，最后再以兩者之間的孰低者，作為最終貸款的依據。

一、土地使用年限：

貸款的年限<剩余的土地使用年限

簡單理解：住宅的土地使用年限為70年。那么，一套41年樓齡的二手房，銀行給予的最長貸款年限就不會超過30年。

二、貸款年齡限制

貸款人年齡+貸款年限<70

簡單理解：銀行對貸款人的年齡有要求，如果貸款人已經50歲，則銀行給予最長的貸款年限不會超過20年。（不同銀行間的限制會有所差異）

2023年，全國有部分城市對貸款人的年齡限制有所放寬，有80歲的，甚至還有90歲的，對于這部分數據，這里就先不作參考了。

看到這里，對于自己是否有貸款資格，能獲得多少貸款支持，大致可以取得多長的貸款年限，讀者們都應該比較清晰了吧？

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