但凡看過二手房的小伙伴可能都會遇到一種被中介hot sale的物種——“滿五唯一”！

當然對于小白來說，到底什么是“滿五唯一”還是有點摸不著頭腦的，又為何這類房子值得中介托付更多的熱情和精力去推介它？

(資料圖)

其實就是因為在現(xiàn)行的二手房交易中，房產(chǎn)證滿五年意味著可以省下一大筆增值稅。而如果又是個人唯一一套住房的話，則又可以減免個人所得稅。

所以，你說，能不香嗎？

但又如果，我現(xiàn)在再告訴你，其實并非一定要“滿五唯一”才能少交個稅，你又會覺得“還能有這樣的bug？”嗎？

下面我們一起來捋一捋～

二手交易個稅也可薅羊毛？

在二手房交易中，如果業(yè)主房產(chǎn)證不滿五年，或者不是唯一房產(chǎn)，就要繳納個人所得稅。

不過，你可能不知道的是，二手房交易個稅的征收其實有兩種方式:核定征收和據(jù)實征收。

核定征收稅率通常為 1%。

據(jù)實征收稅則是 按照轉(zhuǎn)讓房屋時賣出價格與買入價格之間的利潤差，繳納 20%的個人所得稅。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

那么問題來了，選擇哪種方式更劃算？

其實，在過往房價大漲的一段時間里，絕大部分的房子在再次交易時，都會產(chǎn)生很大的差價，因此肯定是按核定征收（1%）的方式繳納個稅更劃算。

而如果在房價下行或房價漲幅較小的時候，選擇據(jù)實征收（差額的20%）則或許會更節(jié)省個稅。

舉個例子

小明當年100萬購買的房子，現(xiàn)在以200萬賣出。

如果按照1%征收個稅，則需要繳納2萬元個稅；但如果按照差額20%征收個稅，則需要繳納20萬元的個稅。

這種情況，想都不用想，小明肯定會選擇前者，只需要繳納2萬元個稅。

而如果小紅當年195萬買的房子，這幾年房價沒怎么漲，現(xiàn)在以200萬賣出。

按照前者，需要繳納2萬元的個稅；但如果按照后者，則只需要繳納1萬元的個稅，是不是后面的一種方式更劃算？

當然還有一種情況就是，小剛當年500萬買的房子，現(xiàn)在還是500萬賣出，那就不存在差價，按照據(jù)實征收，需繳納的個稅為0。

雖然理論上“個稅”是由賣房的業(yè)主一方繳納，但在實際操作中，很多賣家又都會按照實收價放盤，所以，最后支出這筆稅費的還得是買家。

所以，能省則省吧！

還貸利息也可以抵扣差額？

不僅如此，據(jù)實 征收法，還有一些“隱藏福利”大家未必知道。

據(jù)實征收的“差額”，不僅可以按照當年買入發(fā)票價格與如今賣出發(fā)票價格來計算差額，在實際的交易過程中，還會支持很多合理的扣減！

比如當年業(yè)主買房的契稅發(fā)票、中介費發(fā)票、按揭服務(wù)費發(fā)票、業(yè)主買房后裝修的發(fā)票，都是可以扣減的。

△示意圖（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

除此之外，還有一個可以讓你在核算房價差額中有大額扣減的項目——利息！

也就是說，買房后支付給銀行的房貸利息也是可以拿來扣減的。

就拿我們身邊一位朋友的親身案例來看下！

舉個例子

朋友小李2018年9月在佛山購買了一套總價139萬元的商品住宅，今年3月其以157萬元的價格賣出（不滿五唯一）。

△購房發(fā)票 （小李提供）

按照個稅的兩種征收方式，其最少要繳納個稅1.57萬元、最多3.6萬元！

不過，聰明如他，當他向稅局提供了當年的購房發(fā)票，和這幾年還的貸利息證明及清單后，其個稅直接扣減為0，相當于免征。

△銀行利息情況說明（小李提供）

△還貸清單

這幾種情況也可免個稅

而除了上述情形外，下面的幾種情況也可以減免個稅。

①親屬免稅

如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，將免征增值稅和個人所得稅。 （《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》）

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

那么直系親屬 （含近親） 之間的二手房過戶，就可以利用以上條款，將個稅降到0。

同時，在住房限購的地方也能利用以上條款，請親屬幫自己買房，然后再將房屋轉(zhuǎn)贈給自己 （需有購房資格） 就能實現(xiàn)省稅購房（但會有親屬失去“剛需”資格，親屬不給房等風(fēng)險，所以此項操作需謹慎）。

另外，雖然贈予房屋不會征收個稅，但若再次交易，繳納的個稅就非常高了，20%。

②贍養(yǎng)免稅

個人將住房無償贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人免征增值稅、個人所得稅。 （《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》）

一般來說贍養(yǎng)義務(wù)發(fā)生在親屬之間，但也不排除非親屬之間，而如果是不具備親屬關(guān)系的話，那么雙方可以簽訂贍養(yǎng)協(xié)議，證明雙方的贍養(yǎng)關(guān)系。

△示意圖（圖片來源： 攝圖網(wǎng)）

例如，張三想要將其名下天河的一套房產(chǎn)贈予李四，如果直接贈予的話，李四需要承擔該房子3%的契稅，以及20%的個人所得稅 （贈與必選差額的20%） 。

如果該房子房產(chǎn)證不足5年，張三還將承擔5.3%的增值稅，但如果李四與張三形成贍養(yǎng)關(guān)系，就不需要繳納20%的個稅和5.3%的增值稅了。

③遺囑免稅

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)免征增值稅、個人所得稅。 （《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》）

△示意圖（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

一般來說，房產(chǎn)繼承的手續(xù)辦理相當復(fù)雜，并且必須是在產(chǎn)權(quán)人去世后才可以開始。

④賣房一年內(nèi)再買房

最后還有一種方式，那就是“賣房一年內(nèi)再買房可退稅”。

2022年9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》規(guī)定：

自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；

新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

也就是說，即便出售的住房滿5不唯一，賣房所繳納的個人所得稅就可全部退還！相當于達到了“免個稅”的效果。

不過，享受這一優(yōu)惠政策的納稅人必須同時滿足以下條件：

·納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

·出售自有住房的納稅人與新購住房必須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

最后，附上 二手房產(chǎn)過戶需要繳納的稅費，可供大家參考。

想要獲取更多關(guān)于二手房買房信息、銀行、貸款等方面的政策，也可以上“房衛(wèi)士”一鍵查詢！

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