但凡看過(guò)二手房的小伙伴可能都會(huì)遇到一種被中介hot sale的物種——“滿五唯一”！

當(dāng)然對(duì)于小白來(lái)說(shuō)，到底什么是“滿五唯一”還是有點(diǎn)摸不著頭腦的，又為何這類(lèi)房子值得中介托付更多的熱情和精力去推介它？

(資料圖)

其實(shí)就是因?yàn)樵诂F(xiàn)行的二手房交易中，房產(chǎn)證滿五年意味著可以省下一大筆增值稅。而如果又是個(gè)人唯一一套住房的話，則又可以減免個(gè)人所得稅。

所以，你說(shuō)，能不香嗎？

但又如果，我現(xiàn)在再告訴你，其實(shí)并非一定要“滿五唯一”才能少交個(gè)稅，你又會(huì)覺(jué)得“還能有這樣的bug？”嗎？

下面我們一起來(lái)捋一捋～

二手交易個(gè)稅也可薅羊毛？

在二手房交易中，如果業(yè)主房產(chǎn)證不滿五年，或者不是唯一房產(chǎn)，就要繳納個(gè)人所得稅。

不過(guò)，你可能不知道的是，二手房交易個(gè)稅的征收其實(shí)有兩種方式:核定征收和據(jù)實(shí)征收。

核定征收稅率通常為 1%。

據(jù)實(shí)征收稅則是 按照轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)賣(mài)出價(jià)格與買(mǎi)入價(jià)格之間的利潤(rùn)差，繳納 20%的個(gè)人所得稅。

△圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

那么問(wèn)題來(lái)了，選擇哪種方式更劃算？

其實(shí)，在過(guò)往房?jī)r(jià)大漲的一段時(shí)間里，絕大部分的房子在再次交易時(shí)，都會(huì)產(chǎn)生很大的差價(jià)，因此肯定是按核定征收（1%）的方式繳納個(gè)稅更劃算。

而如果在房?jī)r(jià)下行或房?jī)r(jià)漲幅較小的時(shí)候，選擇據(jù)實(shí)征收（差額的20%）則或許會(huì)更節(jié)省個(gè)稅。

舉個(gè)例子

小明當(dāng)年100萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在以200萬(wàn)賣(mài)出。

如果按照1%征收個(gè)稅，則需要繳納2萬(wàn)元個(gè)稅；但如果按照差額20%征收個(gè)稅，則需要繳納20萬(wàn)元的個(gè)稅。

這種情況，想都不用想，小明肯定會(huì)選擇前者，只需要繳納2萬(wàn)元個(gè)稅。

而如果小紅當(dāng)年195萬(wàn)買(mǎi)的房子，這幾年房?jī)r(jià)沒(méi)怎么漲，現(xiàn)在以200萬(wàn)賣(mài)出。

按照前者，需要繳納2萬(wàn)元的個(gè)稅；但如果按照后者，則只需要繳納1萬(wàn)元的個(gè)稅，是不是后面的一種方式更劃算？

當(dāng)然還有一種情況就是，小剛當(dāng)年500萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在還是500萬(wàn)賣(mài)出，那就不存在差價(jià)，按照據(jù)實(shí)征收，需繳納的個(gè)稅為0。

雖然理論上“個(gè)稅”是由賣(mài)房的業(yè)主一方繳納，但在實(shí)際操作中，很多賣(mài)家又都會(huì)按照實(shí)收價(jià)放盤(pán)，所以，最后支出這筆稅費(fèi)的還得是買(mǎi)家。

所以，能省則省吧！

還貸利息也可以抵扣差額？

不僅如此，據(jù)實(shí) 征收法，還有一些“隱藏福利”大家未必知道。

據(jù)實(shí)征收的“差額”，不僅可以按照當(dāng)年買(mǎi)入發(fā)票價(jià)格與如今賣(mài)出發(fā)票價(jià)格來(lái)計(jì)算差額，在實(shí)際的交易過(guò)程中，還會(huì)支持很多合理的扣減！

比如當(dāng)年業(yè)主買(mǎi)房的契稅發(fā)票、中介費(fèi)發(fā)票、按揭服務(wù)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主買(mǎi)房后裝修的發(fā)票，都是可以扣減的。

△示意圖（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

除此之外，還有一個(gè)可以讓你在核算房?jī)r(jià)差額中有大額扣減的項(xiàng)目——利息！

也就是說(shuō)，買(mǎi)房后支付給銀行的房貸利息也是可以拿來(lái)扣減的。

就拿我們身邊一位朋友的親身案例來(lái)看下！

舉個(gè)例子

朋友小李2018年9月在佛山購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)139萬(wàn)元的商品住宅，今年3月其以157萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出（不滿五唯一）。

△購(gòu)房發(fā)票 （小李提供）

按照個(gè)稅的兩種征收方式，其最少要繳納個(gè)稅1.57萬(wàn)元、最多3.6萬(wàn)元！

不過(guò)，聰明如他，當(dāng)他向稅局提供了當(dāng)年的購(gòu)房發(fā)票，和這幾年還的貸利息證明及清單后，其個(gè)稅直接扣減為0，相當(dāng)于免征。

△銀行利息情況說(shuō)明（小李提供）

△還貸清單

這幾種情況也可免個(gè)稅

而除了上述情形外，下面的幾種情況也可以減免個(gè)稅。

①親屬免稅

如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，將免征增值稅和個(gè)人所得稅。 （《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》）

△圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

那么直系親屬 （含近親） 之間的二手房過(guò)戶，就可以利用以上條款，將個(gè)稅降到0。

同時(shí)，在住房限購(gòu)的地方也能利用以上條款，請(qǐng)親屬幫自己買(mǎi)房，然后再將房屋轉(zhuǎn)贈(zèng)給自己 （需有購(gòu)房資格） 就能實(shí)現(xiàn)省稅購(gòu)房（但會(huì)有親屬失去“剛需”資格，親屬不給房等風(fēng)險(xiǎn)，所以此項(xiàng)操作需謹(jǐn)慎）。

另外，雖然贈(zèng)予房屋不會(huì)征收個(gè)稅，但若再次交易，繳納的個(gè)稅就非常高了，20%。

②贍養(yǎng)免稅

個(gè)人將住房無(wú)償贈(zèng)予對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人免征增值稅、個(gè)人所得稅。 （《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》）

一般來(lái)說(shuō)贍養(yǎng)義務(wù)發(fā)生在親屬之間，但也不排除非親屬之間，而如果是不具備親屬關(guān)系的話，那么雙方可以簽訂贍養(yǎng)協(xié)議，證明雙方的贍養(yǎng)關(guān)系。

△示意圖（圖片來(lái)源： 攝圖網(wǎng)）

例如，張三想要將其名下天河的一套房產(chǎn)贈(zèng)予李四，如果直接贈(zèng)予的話，李四需要承擔(dān)該房子3%的契稅，以及20%的個(gè)人所得稅 （贈(zèng)與必選差額的20%） 。

如果該房子房產(chǎn)證不足5年，張三還將承擔(dān)5.3%的增值稅，但如果李四與張三形成贍養(yǎng)關(guān)系，就不需要繳納20%的個(gè)稅和5.3%的增值稅了。

③遺囑免稅

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)免征增值稅、個(gè)人所得稅。 （《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》）

△示意圖（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)繼承的手續(xù)辦理相當(dāng)復(fù)雜，并且必須是在產(chǎn)權(quán)人去世后才可以開(kāi)始。

④賣(mài)房一年內(nèi)再買(mǎi)房

最后還有一種方式，那就是“賣(mài)房一年內(nèi)再買(mǎi)房可退稅”。

2022年9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》規(guī)定：

自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；

新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

也就是說(shuō)，即便出售的住房滿5不唯一，賣(mài)房所繳納的個(gè)人所得稅就可全部退還！相當(dāng)于達(dá)到了“免個(gè)稅”的效果。

不過(guò)，享受這一優(yōu)惠政策的納稅人必須同時(shí)滿足以下條件：

·納稅人出售和重新購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

·出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房必須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

最后，附上 二手房產(chǎn)過(guò)戶需要繳納的稅費(fèi)，可供大家參考。

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