文|莊志明律師

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最近我看網(wǎng)上有些人關(guān)心起小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”，此源起自然資源部部長王廣華近日的一個講話。

4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。也就是說，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

實際上不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不是什么新話題，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記最早可追溯到2007年頒布的《物權(quán)法》，當(dāng)時已正式提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，《物權(quán)法》第十條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

可見，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不是一個新說法，而是由來已久。但由于我國的歷史習(xí)慣、部門權(quán)責(zé)劃分以及技術(shù)等等原因，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記遲遲難以落地，這也是不爭的事實。

如果說實現(xiàn)全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著離房地產(chǎn)稅的征收更近了一步，這還能靠譜一點，畢竟不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)條件。沒有清晰、準確、公平的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)稅是無從實施的，一旦具備相應(yīng)條件，房地產(chǎn)稅即可一馬平川開征。但什么時候開征不取決于統(tǒng)一登記，而是由其他條件決定的，本文不展開。

就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記聯(lián)系到小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”問題，我認為基本上是自作多情，我本將心向明月，奈何明月照溝渠。

為說明這一問題我們必須了解小產(chǎn)權(quán)房概念。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)建房手續(xù)，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家有關(guān)部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是一個法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

從實踐中看，在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房，即通常所說的小產(chǎn)權(quán)房，該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管部門不會給予備案。

這里要說明下，小產(chǎn)權(quán)房不是農(nóng)村宅基地房，農(nóng)村宅基地房是有合法手續(xù)的，并且也是有產(chǎn)權(quán)證明的；同時也得說明，無產(chǎn)權(quán)證房也不見得就是小產(chǎn)權(quán)房，無產(chǎn)權(quán)證房中有一部分僅僅是未去辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，其并非沒有合法建房手續(xù)。

小產(chǎn)權(quán)房的癥結(jié)出在哪里？出在建房的審批手續(xù)上，手續(xù)不合法，手續(xù)不規(guī)范，手續(xù)不銜接，其中很多還涉及腐敗和違法亂紀問題。

王廣華部長這次談全面統(tǒng)一登記時稱，用３至５年時間完成房地一體宅基地確權(quán)登記頒證。對于宅基地已登記的年底前要完成匯交入庫，未登記但已調(diào)查的先匯交數(shù)據(jù)，登記后再更新；農(nóng)村宅基地制度改革試點地區(qū)要在2024年4月前基本完成房地一體確權(quán)登記并匯交入庫；其他未完成的地區(qū)要結(jié)合實際，先易后難，加快推進。

這里明確加快推進的是宅基地房的數(shù)據(jù)問題，并沒有將小產(chǎn)權(quán)房放一起談。網(wǎng)上把小產(chǎn)權(quán)房作為宅基地房看待，從而得出對小產(chǎn)權(quán)房5年內(nèi)“轉(zhuǎn)正”是沒有依據(jù)的，尤其是沒有法律依據(jù)的。

早在2015年，王廣華部長就曾經(jīng)說過，不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。現(xiàn)行法律法規(guī)明確，對土地用途實施管制，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記。

筆者提醒，不能因為全面不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，而得出小產(chǎn)權(quán)房必然“轉(zhuǎn)正”的結(jié)論，更不能因此而對小產(chǎn)權(quán)房去“撿漏”，抱幻想。當(dāng)然了，如果你不懼怕風(fēng)險，愿意承擔(dān)風(fēng)險，小產(chǎn)權(quán)房的“投資”不是不可以。

財富即風(fēng)險，富貴險中求，如此而已。

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