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(資料圖片僅供參考)

渝中區(qū)又有重磅拆遷計(jì)劃了，

這一次擬征收的對(duì)象是巴蜀小學(xué)劃片的學(xué)區(qū)房。

01

今年初，渝中區(qū)大溪溝街道辦事處就開啟了巴蜀路1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)建筑擬征收征求意見的通知。據(jù)當(dāng)時(shí)張貼出來(lái)的通知表述，可以明確巴蜀路1-3號(hào)的擬征收工作已經(jīng)正式進(jìn)入了業(yè)主投票環(huán)節(jié)：

本次征收片區(qū)內(nèi)房屋專有部分面積占比超過(guò)2/3且戶數(shù)占比超過(guò)2/3的房屋權(quán)利人同意實(shí)施舊城區(qū)改建的，方可啟動(dòng)房屋征收程序。

并且從通告中得知，巴蜀路1-3號(hào)征收工作的意見征求階段截止至4月25日。

隨著公告期的臨近，我們也在最近專門去向周遭民眾打探了一下巴蜀路擬征收的相關(guān)進(jìn)度。

本次擬征收的樓棟是位于渝中區(qū)巴蜀中學(xué)旁三幢老式建筑，這幾幢建筑幾乎正對(duì)著巴蜀中學(xué)的校區(qū)。

從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地情況來(lái)看，由于擬征收的建筑主體體量較小，如果后續(xù)征收成功，最終的開發(fā)計(jì)劃或許還會(huì)納入周邊公共區(qū)域一并開發(fā)。

與其他老式民樓不同，雖然巴蜀路1-3號(hào)已經(jīng)是上了年限的老建筑，但由于其劃片巴蜀小學(xué)的特殊背景，目前這幾幢老建筑內(nèi)依然有著極高的入住率。

外加上周邊緊鄰巴蜀中學(xué)，也有不少家長(zhǎng)也會(huì)選擇在這里租房，以便滿足陪讀的需求。

而至于巴蜀路1-3號(hào)擬征收的進(jìn)度，我們向當(dāng)?shù)鼐幼〉臉I(yè)主們打探了一番。據(jù)居住在巴蜀路3號(hào)的一位業(yè)主表示 ——

前期的征收意見已經(jīng)滿足了2/3業(yè)主同意的前提，

目前正在進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)的票選階段。

按照該業(yè)主的說(shuō)法，巴蜀路1-3號(hào)征收的第一步條件已經(jīng)滿足，下一步即是由業(yè)主在幾家評(píng)估機(jī)構(gòu)中投票，選擇后續(xù)房屋征收的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

而至于投票結(jié)果是否有官方公告等問(wèn)題，業(yè)主表示：暫時(shí)還沒(méi)有正式公布（信息源自踩盤當(dāng)日，并非實(shí)時(shí)消息，以官方公布為準(zhǔn)）。但在征收現(xiàn)場(chǎng)我們還看到了一些其他的“線索”：曾經(jīng)張貼在樓棟入口處的預(yù)征收公告已經(jīng)換上了新的公告 ——

原有擬征收意見的通知，

如今已經(jīng)被替換成了征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的公告。

從現(xiàn)有打探到的信息猜測(cè)，巴蜀路1-3號(hào)的預(yù)拆遷計(jì)劃或許真的已經(jīng)順利進(jìn)入到了下一個(gè)階段。

不過(guò)像巴蜀路這樣劃片巴蜀小學(xué)的王牌學(xué)區(qū)房，想要達(dá)成征收的意向并不難，真正難的是征收后的補(bǔ)償方案。所以即便擬征收進(jìn)入下一流程，也并不代表征收計(jì)劃已經(jīng)板上定釘了。

02

巴蜀路1-3號(hào)的征收計(jì)劃并非是第一次。

在這次擬征收之前，巴蜀路已經(jīng)有過(guò)多次擬征收的計(jì)劃。而此前的擬征收計(jì)劃未能成功，或許很大一部分原因就在于征收的補(bǔ)償方案上。

站在巴蜀路業(yè)主的立場(chǎng)上也不難理解，像巴蜀路1-3號(hào)這樣的房子，在最近幾年的拆遷項(xiàng)目中幾乎沒(méi)有任何一個(gè)能對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目：

■ 本身它就處于渝中半島臨近嘉濱路的核心地段；

■ 同時(shí)還是重慶第一梯隊(duì)巴蜀小學(xué)的劃片學(xué)區(qū)房。

所以關(guān)于巴蜀路1-3號(hào)的征收，最大的看點(diǎn)就是征收后的補(bǔ)償方案，或許它將會(huì)創(chuàng)造重慶征收補(bǔ)償?shù)男掠涗洝?/p>

參考近幾年的拆遷計(jì)劃，相對(duì)具有可比性的案例只有江北區(qū)富強(qiáng)社區(qū)的拆遷。

富強(qiáng)社區(qū)臨近北濱路板塊，劃片學(xué)校為江北區(qū)優(yōu)質(zhì)的鯉魚池小學(xué)，雖各項(xiàng)條件不如巴蜀路，但也已經(jīng)算是最近兩年最具有可比性的一個(gè)了。

富強(qiáng)社區(qū)2022年中的拆遷補(bǔ)償方案為：

90年代及以后的住宅最高為建面15570元/㎡；

80年代及以前的住宅最高為建面15630元/㎡。

如果再算上裝修費(fèi)、搬遷費(fèi)、安置費(fèi)等一系列補(bǔ)償機(jī)制，富強(qiáng)社區(qū)最高的補(bǔ)償價(jià)格差不多在20000元/㎡左右。

但如果綜合考慮到二手房市場(chǎng)的價(jià)值，那么巴蜀路無(wú)疑比富強(qiáng)社區(qū)還要強(qiáng)出許多：

以當(dāng)時(shí)征收范圍內(nèi)的鋼鋒村為例，貝殼顯示的均價(jià)為11045元/㎡。而巴蜀路二手房貝殼均價(jià)為14020元/㎡，兩者間差距近3000元/㎡。

不僅如此，巴蜀小學(xué)劃片對(duì)應(yīng)的樓盤，二手房的流通性也明顯好于富強(qiáng)社區(qū)。

今年剛開年，貝殼信息顯示巴蜀路還成交了一套180㎡的6房，成交總價(jià)高達(dá)250萬(wàn)。

目前巴蜀路1-3號(hào)由于擬征收的緣故暫停交易，暫無(wú)房源出售。但我們可以橫向?qū)Ρ纫幌缕渌褪裥W(xué)劃片的學(xué)區(qū)房：

首先居住條件更好一些的雙鋼路：貝殼二手房掛牌均價(jià)20984元/㎡、有36套房源在售。并且雙鋼路在今年也有不少房源成交，近期成交均價(jià)約為19000元/㎡左右。

巴教村目前貝殼二手房的掛牌均價(jià)19000元/㎡，現(xiàn)有27套房源在售。今年貝殼系統(tǒng)顯示成交了兩套房源，均價(jià)18500元/㎡左右。

而像巴蜀劍橋、巴蜀俊秀等標(biāo)桿樓盤就更不必說(shuō)了。所以無(wú)論從市場(chǎng)活躍度，還是從市場(chǎng)價(jià)值上來(lái)看，巴蜀路1-3號(hào)都明顯優(yōu)于富強(qiáng)社區(qū)。

由此也足以令人期待巴蜀路后續(xù)即將公布的補(bǔ)償方案，或許重慶征收補(bǔ)償?shù)男录o(jì)錄也將就此誕生。

03

今年以來(lái)，重慶有不少關(guān)于棚改的話題。

四月初，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《重慶市棚戶區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2023-2025年）》公開征求意見。

在文件中還提及了“房票”等貨幣化安置方案。

而在今年初，重慶市六屆人大一次會(huì)議中也明確提出了未來(lái)五年重慶市將改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)8600萬(wàn)平方米、棚戶區(qū)10萬(wàn)戶。

雖然具體的拆遷規(guī)劃無(wú)法在現(xiàn)在一一公布，但從規(guī)模上我們也能看出未來(lái)棚改的力度。

這幾年，由于征收補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題導(dǎo)致了許多征收進(jìn)展并不順利。也希望巴蜀路1-3號(hào)的征收工作能夠順利落實(shí)，為接下來(lái)更多的規(guī)劃做一個(gè)積極的榜樣。

文丨重慶樓云社 作者丨山城的小年輕

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