相信大家昨天都被這張圖刷屏。

大家關(guān)心的不是不動產(chǎn)登記，而是房地產(chǎn)稅。

【資料圖】

房地產(chǎn)稅到來，樓市會發(fā)生哪些變化？房價會不會暴跌？

昨天環(huán)二已經(jīng)跟部分VIP客戶單獨溝通，今天公開部分內(nèi)容。

01

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只是房地產(chǎn)稅的前提條件，不代表馬上征稅。

征收一定有門檻，要么家庭套數(shù)超過標(biāo)準(zhǔn)、要么人均面積超過標(biāo)準(zhǔn)。

一上來就全民收稅不太可能。

對上海最大的影響是，郊區(qū)樓市可能面臨崩盤。

環(huán)二宣傳了這么久的樓市分化，沒想到房地產(chǎn)稅會助推一把。 （環(huán)線最早提出上海樓市內(nèi)部也要分化，具體點擊舊文《》。你找不到比這更早的分析）

郊區(qū)樓市崩盤，是因為大量家庭被迫甩賣。

郊區(qū)兩套房的，合并一套買入市區(qū)，無論為了縮減套數(shù)還是面積。

一套郊區(qū)一套市區(qū)的，你說會賣哪套？

市區(qū)老房子也會受到壓力，后面我們單論。

大家千萬不要低估影響，上海太多家庭不止一套房。

據(jù)環(huán)二測算，上海共有859.5萬套住宅，其中拿去出租的就有223.4萬套。

這223.4萬套，都存在拋售可能。

郊區(qū)房產(chǎn)被拋售，但是郊區(qū)無人敢買，買了占面積/套數(shù)；

大量家庭買入市區(qū)，但是市區(qū)無人想賣，賣了住哪？

供需關(guān)系發(fā)生極大變化，樓市分化加劇。

有朋友擔(dān)心換到市區(qū)也沒用，會不會房產(chǎn)貨值超過標(biāo)準(zhǔn)也征稅？

大概率不會。

征稅額度可能與貨值有關(guān)，征收門檻與貨值無關(guān)。

即，是不是征稅只看你家房子套數(shù)和面積，不看房子值多少錢。

收多少的稅，就要看房子值多少錢。 不然對市區(qū)原住民極度不公平。

02

郊區(qū)樓市第二記重錘是，房地產(chǎn)稅帶來租金變化。

房地產(chǎn)稅會不會轉(zhuǎn)嫁給租客，一直有爭議。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)的朋友都不用思考：肯定是議價能力差的一方承擔(dān)。

就上海市場而言，租金自高到低，房東議價能力不斷下滑。

湯臣一品租9萬/月，租客月收入普遍超過100萬，房租提高影響不大。

豪宅通常個性化極強(qiáng)，很難找到替代方案——你就想住地標(biāo)，咋整。

月租金1萬的中產(chǎn)地段，租客家庭收入40-50萬是常態(tài)，提升租金影響就大一些。

月租金2000的郊區(qū)，工人工資可能只有7000，你再提高租金他們只能逃離上海。

工資7000，房租4000，還不如回老家得了。

另一方面，原來1萬租中環(huán)的家庭，房租提高了可以退到外環(huán)；

原來就租到徐行、小昆山的社會底層，退無可退。

房地產(chǎn)稅到來時，市區(qū)房東更容易轉(zhuǎn)嫁給租客，郊區(qū)房東只能自己承擔(dān)。

投資客戶，只能賣掉郊區(qū)房產(chǎn)。

對于投資客戶，房產(chǎn)只是理財方式的一種。多年博弈后，各個理財市場已經(jīng)達(dá)成平衡。

郊區(qū)房產(chǎn)租金降低，平衡被打破。

租賃市場的影響非常復(fù)雜，真正的底層租客可能還不是郊區(qū)，而是合租。

我們只是分析大概邏輯。

郊區(qū)沒有地鐵、沒有產(chǎn)業(yè)的地段，租金下滑最嚴(yán)重，拋售最嚴(yán)重。

市區(qū)老破小租金回報率略高，影響就稍微小一些。

每次講到租金轉(zhuǎn)嫁就有朋友反駁，說租金已經(jīng)到了極限，房東不是福利機(jī)構(gòu)，能提高租金現(xiàn)在就提了。

這么講說明你真的不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)。

任何價格都是供需平衡達(dá)成的結(jié)果，單個房東提高租金沒任何意義。

但是外部條件變了，租賃市場整體發(fā)生變動，房租將一次性整體提高。

03

其他商品價格下滑時，供應(yīng)減少，慢慢達(dá)成新的平衡。

房地產(chǎn)不同，即使投資客拋售房產(chǎn)，房子卻不會消失。 無非是轉(zhuǎn)給另一個投資客繼續(xù)出租，要么就賣給剛需。

郊區(qū)房產(chǎn)第三記重錘就是，租客變少了。投資客拋售房產(chǎn)，房價壓低，反而給了剛需上車機(jī)會。

2021年5月18日上海舉辦了民生訪談活動，市房管局局長表示，上?，F(xiàn)有大約1000萬居民租房。

部分租住公租房甚至工廠內(nèi)，還有大量租客消化了223.4萬套普通住宅。

郊區(qū)市場碾壓房價降低，部分租客買房， 租賃需求下滑，租金進(jìn)一步下滑。

這樣惡性循環(huán)，郊區(qū)房價可能還要下降。

經(jīng)過三記重錘，上海樓市進(jìn)一步分化，終于達(dá)成了環(huán)二預(yù)想的：在上海買房子不再困難，但是買好房子更加困難。

04

郊區(qū)樓市受到重錘，市區(qū)卻進(jìn)一步推高。

因為外來土豪更多了。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國聯(lián)網(wǎng)，是房地產(chǎn)稅落地的前提條件。

上海有房、外地有房，肯定先拋掉外地。

外地房子拋售，市場進(jìn)一步下滑，將出現(xiàn)更多的資金避險訴求。

上海、北京，就成了吸收避險資金的孤島。

更重要的是，房地產(chǎn)稅拉大了城市差異。

房地產(chǎn)稅是地方稅種，是地方財政的補(bǔ)充，稅基大小直接決定城市收入。

北京、上海這樣的城市，與三四線一定是天壤之別。

很多小城市可能根本收不到什么稅。

2022年全國個稅一共14923億，前五大城市占了將近一半。

更多的地方收入意味著更好的產(chǎn)業(yè)政策、更好的城市開發(fā)、更好的城市治理。

一線城市，將全面的強(qiáng)；三四線基建進(jìn)一步放緩，與大城市差距拉大。

中國城市間的差距，有些像美國學(xué)區(qū)。

美國學(xué)區(qū)（Local School Districts）內(nèi)的教育經(jīng)費由房地產(chǎn)稅支付。

富人區(qū)的房地產(chǎn)稅收得多，教育經(jīng)費充足，教學(xué)質(zhì)量自然就高。

教學(xué)質(zhì)量高，吸引了更多有錢家庭，推高區(qū)域房價，房產(chǎn)稅交的更多，進(jìn)入正向循環(huán)。

這些三四線土豪來上海，依舊會選擇市區(qū)。

無論如何，上海的五大新城基建、資源還不如二線城市核心區(qū)。

夠不到上海市區(qū)的外地客戶，選擇二線更為合理。

一線城市核心區(qū)優(yōu)勢被推高，郊區(qū)被拉低，城市分化終于走向結(jié)局。

05

實際情況更為復(fù)雜，以上只是趨勢分析。

比如若按套數(shù)征收，郊區(qū)別墅會不會迎來春天？

比如市區(qū)老破小該怎么處理？

如果老破小觸發(fā)房地產(chǎn)稅，大部分居民交不起的。

即使按照1%征稅，一套400萬的老破小每年交4萬，一些老阿姨也承擔(dān)不起。

領(lǐng)導(dǎo)們天縱之才，我們看如何解決。

而且郊區(qū)樓市崩盤上面也不想看到，這會嚴(yán)重影響賣地。

房地產(chǎn)稅出臺對當(dāng)下土地財政有致命影響，方方面面，后面我們詳述。

目前賣地依舊是地方主要收入，不可能允許房地產(chǎn)稅影響這部分。

所以大概率還是緩慢進(jìn)行，經(jīng)過幾十年完成上述轉(zhuǎn)變。

落地還久，給大家留足了配置資產(chǎn)的時間。

以上為正文

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