古先生夫妻兩人將共有的房屋賣給馬先生，雙方簽訂了《房屋買賣合同》約定，房屋總價(jià)款為70萬(wàn)，簽訂合同當(dāng)日支付定金20萬(wàn)，剩余50萬(wàn)，5個(gè)月內(nèi)付清，付清當(dāng)日交付房屋，由于該房屋目前還有抵押，房款到賬后第一時(shí)間去辦理解押手續(xù)，最遲雙方在1年內(nèi)辦理移轉(zhuǎn)登記。

馬先生當(dāng)天支付了定金20萬(wàn)元，剩余50萬(wàn)的房款也按合同約定的時(shí)間支付了。房款支付完畢后古先生夫妻就把房屋交給馬先生入住了，古先生夫妻倆是在房款到賬后辦理了解押手續(xù)，但一直沒有辦理房屋過戶登記。

時(shí)間一天天的過去了，古先生又用該房屋向銀行貸款200萬(wàn)元，給銀行簽訂了《借款合同》和《抵押合同》，并辦理了抵押登記。

(資料圖片)

后來古先生無(wú)力償還銀行貸款，被銀行起訴，當(dāng)銀行要對(duì)該房屋行使抵押權(quán)要求馬先生騰房時(shí)案發(fā)。

馬先生認(rèn)為，自己已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款，是古先生不講誠(chéng)信，沒有辦理過戶登記，自己是該房屋的真實(shí)權(quán)利人，古先生沒有權(quán)利將該房屋抵押給銀行貸款，銀行與古先生之間的抵押合同無(wú)效，遂訴至法院，要求法院確認(rèn)銀行對(duì)該房屋的抵押權(quán)無(wú)效。

那銀行真的對(duì)該房屋沒有抵押權(quán)嗎？

根據(jù)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》第13條的規(guī)定，貸款人受理借款人貸款申請(qǐng)后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，對(duì)個(gè)人貸款申請(qǐng)內(nèi)容和相關(guān)情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，形成調(diào)查評(píng)價(jià)意見。

而本案中，古先生在銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行沒有去實(shí)地調(diào)查，若是去實(shí)地調(diào)查就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房屋里面住的根本不是古先生夫妻，而是馬先生，也會(huì)發(fā)現(xiàn)該房屋其實(shí)已經(jīng)被真實(shí)的權(quán)利人占有并入住了。

若銀行不能證明自己已經(jīng)履行了審慎經(jīng)營(yíng)的義務(wù)，盡到了實(shí)地調(diào)查的義務(wù)，法院是不會(huì)支持銀行對(duì)該房屋享有抵押權(quán)的。

本案經(jīng)過了一審、二審，法院均認(rèn)定了馬先生與古先生夫妻兩人簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，馬先生已經(jīng)交清購(gòu)房款并已經(jīng)入住該房屋，是該房屋的真實(shí)權(quán)利人。只是因?yàn)楣畔壬蚱薏徽\(chéng)信的行為，才導(dǎo)致沒有辦理房屋變更登記。

古先生沒有經(jīng)過該房屋的真實(shí)權(quán)利人馬先生的同意就擅自將該房屋抵押給銀行貸款，屬于無(wú)權(quán)處分，最后法院判決銀行對(duì)涉案房屋享有的抵押權(quán)無(wú)效。

可能有人就會(huì)有疑問，現(xiàn)在法院保護(hù)了真實(shí)權(quán)利人馬先生的權(quán)利，那銀行咋辦？

需要說明的是，無(wú)權(quán)處分不影響合同的效力，雖然銀行對(duì)該房屋享有的抵押權(quán)無(wú)效，但銀行與古先生簽訂的《抵押合同》是有效的，銀行可以依據(jù)該抵押合同起訴古先生承擔(dān)違約責(zé)任彌補(bǔ)損失的。

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