古先生夫妻兩人將共有的房屋賣給馬先生，雙方簽訂了《房屋買賣合同》約定，房屋總價款為70萬，簽訂合同當日支付定金20萬，剩余50萬，5個月內(nèi)付清，付清當日交付房屋，由于該房屋目前還有抵押，房款到賬后第一時間去辦理解押手續(xù)，最遲雙方在1年內(nèi)辦理移轉(zhuǎn)登記。

馬先生當天支付了定金20萬元，剩余50萬的房款也按合同約定的時間支付了。房款支付完畢后古先生夫妻就把房屋交給馬先生入住了，古先生夫妻倆是在房款到賬后辦理了解押手續(xù)，但一直沒有辦理房屋過戶登記。

時間一天天的過去了，古先生又用該房屋向銀行貸款200萬元，給銀行簽訂了《借款合同》和《抵押合同》，并辦理了抵押登記。

(資料圖片)

后來古先生無力償還銀行貸款，被銀行起訴，當銀行要對該房屋行使抵押權(quán)要求馬先生騰房時案發(fā)。

馬先生認為，自己已經(jīng)支付了全部購房款，是古先生不講誠信，沒有辦理過戶登記，自己是該房屋的真實權(quán)利人，古先生沒有權(quán)利將該房屋抵押給銀行貸款，銀行與古先生之間的抵押合同無效，遂訴至法院，要求法院確認銀行對該房屋的抵押權(quán)無效。

那銀行真的對該房屋沒有抵押權(quán)嗎？

根據(jù)《個人貸款管理暫行辦法》第13條的規(guī)定，貸款人受理借款人貸款申請后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，對個人貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實性、準確性、完整性進行調(diào)查核實，形成調(diào)查評價意見。

而本案中，古先生在銀行申請貸款時，銀行沒有去實地調(diào)查，若是去實地調(diào)查就會發(fā)現(xiàn)，房屋里面住的根本不是古先生夫妻，而是馬先生，也會發(fā)現(xiàn)該房屋其實已經(jīng)被真實的權(quán)利人占有并入住了。

若銀行不能證明自己已經(jīng)履行了審慎經(jīng)營的義務(wù)，盡到了實地調(diào)查的義務(wù)，法院是不會支持銀行對該房屋享有抵押權(quán)的。

本案經(jīng)過了一審、二審，法院均認定了馬先生與古先生夫妻兩人簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，馬先生已經(jīng)交清購房款并已經(jīng)入住該房屋，是該房屋的真實權(quán)利人。只是因為古先生夫妻不誠信的行為，才導(dǎo)致沒有辦理房屋變更登記。

古先生沒有經(jīng)過該房屋的真實權(quán)利人馬先生的同意就擅自將該房屋抵押給銀行貸款，屬于無權(quán)處分，最后法院判決銀行對涉案房屋享有的抵押權(quán)無效。

可能有人就會有疑問，現(xiàn)在法院保護了真實權(quán)利人馬先生的權(quán)利，那銀行咋辦？

需要說明的是，無權(quán)處分不影響合同的效力，雖然銀行對該房屋享有的抵押權(quán)無效，但銀行與古先生簽訂的《抵押合同》是有效的，銀行可以依據(jù)該抵押合同起訴古先生承擔(dān)違約責(zé)任彌補損失的。

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