掏空“六個口袋”買房如果遇到爛尾，一邊拿不到房，一邊還被銀行催還貸。

這是每個遇到爛尾樓盤的家庭難以承受的災難。

而就在剛剛，最高人民法院對商品房消費者權(quán)利作出3點重要批復，可以簡單理解為：如果房子爛尾，可直接退款！

(資料圖片)

4月20日，最高人民法院作出《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》，文中明確了，“居住權(quán)”大于“財產(chǎn)權(quán)”的原則。

對于部分條件下購房者退款等優(yōu)先權(quán)作出了規(guī)定，自2023年4月20日起施行。

根據(jù)此原則，購房者的權(quán)益將得到法律明確的保護，而不再由開發(fā)商和銀行相互推諉，而被“任人魚肉”！

其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護問題，給出了3點原則，原文如下：

一是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二是商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三是在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持。

這3條原則簡單總結(jié)，意思就是商品房消費的權(quán)利優(yōu)先于受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。

基于此原則，在一個項目爛尾之后，如果業(yè)主可以不要房子而要求退款，將直接排在最前面進行退款。

其中，對于優(yōu)先權(quán)的保護也有一些規(guī)定，比如購房者本身需要全額交付購房款（貸款買房也算全款），這里的購房款可以理解為按揭貸款，不能出現(xiàn)斷供。

在此前，如果遇見房產(chǎn)爛尾，購房者要求退回購房款時，是作為一般債權(quán)所存在的。

排在銀行、工程建設(shè)優(yōu)先債權(quán)后，最終就會出現(xiàn)資不抵債，進而錢房兩空。

這個舉措在本意上，就是為了保障購房者的基本權(quán)利。

畢竟一個房子，通常是掏空家庭2個，4個，甚至6個口袋才買來的，如果房子爛尾，就會為一個家庭帶來難以承受的重大打擊。

需要注意的是，這并不意味著爛尾樓業(yè)主可以“一鍵退款”。根據(jù)上述文件內(nèi)容，在實際過程中會有很多爭議問題，例如：

購房者如何證明自己購房是用來居住而非其他用途（如投資）？如何確定一個項目無實際交付可能？等等...

所以，目前在執(zhí)行標準上，還有著不小的優(yōu)化空間。

同時，在另一方面，對于銀行也帶來新的要求。由于債權(quán)優(yōu)先級發(fā)生了改變，銀行對比從前風險更大。

因此，銀行也有了相當?shù)呢熑稳ザ酱贅潜P的正常施工，至少對比“身微言輕”的購房者，銀行方面的監(jiān)督會比購房者更加有效。

并且在此前，銀行在對房企的放款過程中，有些過于寬松。

可以說，銀行在給一些資質(zhì)差、口碑差、誠信差…的房企放款，或在背調(diào)中不夠嚴謹客觀，這就是“失職”！

總而言之，無論是對于購房者還是整個市場，這一舉措都是非常重要的，銀行承擔了一定的監(jiān)督風險，房企需要更謹慎的擴大布局。

而西安，在4月17日下午，就召開了關(guān)于專項借款使用有關(guān)問題的專題會議。

市住建局相關(guān)負責人，市財金公司分管領(lǐng)導，西咸新區(qū)住建局分管領(lǐng)導以及13家相關(guān)銀行負責人參會。13家銀行均表示將大力支持配合保交樓專項借款使用工作，積極推進項目交付。

未來，西安保交付將從3個工作重點來推進，原文如下：

一是要加快促成新投資主體引入，按照“法治化、市場化”處置方式為項目注資；

二是要大力推進配套融資工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各有關(guān)銀行促成銀團放貸，確保項目建設(shè)資金充足；

三是要進一步用好專項借款，加快資金撥付，盡快形成實物工程量。

最后，在過去比較長的一段時間中，不少購房者認為取消預售制，能夠徹底杜絕項目爛尾的情況，而從市場現(xiàn)狀看來，取消預售制的難度較大，遠非一朝一夕能夠改變的。

從最高法的動作來看，預售制能夠做好監(jiān)管，給購房者充分的法律保障和政策傾斜。

至少，我們在走向更為規(guī)范和健康的樓市市場的過程中，又邁出了重要而堅實的一步。

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