4月21日，最高人民法院在《人民法院報》公告：《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，現予公布，自2023年4月20日起施行。

公告一出，立即引發(fā)業(yè)內熱議，尤其是公告的第二和第三條內容，多位律師及房產專家均認為，最高法明確了購房者和退房者的權益應受到優(yōu)先保護。

《批復》第二條提到：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

【資料圖】

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

第三條提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示：“批復以司法解釋的方式，明確認定了在什么情況下業(yè)主的房屋交付請求權和價款返還請求權優(yōu)于抵押權、工程款優(yōu)先受償權及其他債權，為相關案件提供了明確的裁判指引?！?/p>

按照《批復》的解釋，商品房消費者優(yōu)先權>建設工程價款優(yōu)先權>抵押權>其他債權。

同時《批復》也為解決爛尾樓、開發(fā)商爆雷案件中各類債權如何處置提供了明確依據。

“按照此前的規(guī)定，開發(fā)商出現樓盤爛尾，建設工程價款是最優(yōu)先的，其次是銀行和金融機構的抵押權，購房者的權益只能放在最后和普通債權一起均等受償?！北本┦杏坡蓭熓聞账呒壓匣锶寺蓭熇钏烧f。

在《批復》施行后，當出現爛尾樓被查封時，作為以居住為目的的商品房購買者，其權利將受到優(yōu)先保護。

他舉例道，批復賦予了商品房消費者兩種選擇權利，一種是房子已經建好了，但開發(fā)商拖欠施工方價款或未能如期償還金融機構債務，房子被拍賣，購房者可以執(zhí)行異議保房；另外一種情況是房子還未建好爛尾了，購房者可以要求直接返款、退款，并且這一訴求是具有優(yōu)先權的。

換句話說，《批復》明確的房屋交付請求權和價款返還請求權兩大優(yōu)先權的滿足也有前提條件。

房屋交付請求權需滿足購房者以居住為目的購買商品房住宅；購房款已全價付清，按揭購房則不能出現斷供；以及房屋達到交付使用條件。

價款返還請求權則需認定房屋不能交付且無實際交付可能。“不過，此條并未提是全款還是只支付了部分房款的情況，所以，不論是付了多少購房款，在房屋爛尾后都應當享受相應的優(yōu)先權?！蓖跤癯贾赋觥?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進直言，實際上，今后法律對購房者的保護力度要大于建筑企業(yè)，尤其在遇到退房索賠和工程款賠償兩個領域，會優(yōu)先保護退房者的權益。

那么，今后遇到“爛尾樓”的購房者維權更容易了嗎？

王玉臣告訴銀柿財經：“整體來說，遇到爛尾樓，業(yè)主維權依舊存在一定困難。批復中所提到的內容只是相對兜底的條款，解決的是出現極端情況時，各類債權相互碰撞的時候，誰優(yōu)先的問題。”比如房子確實徹底爛尾了，不可能再交房了，其次開發(fā)商仍有資產可以變現?！叭绻_發(fā)商沒有可以變現的資產了，即使享有優(yōu)先權也沒有意義?！彼f。

因此，業(yè)內人士建議，對于批復中一些潛在條件，購房者需充分理解，以更好把握政策尺度、維護合法權益。

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