【念念有余】

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政府要盡可能拿出整片區(qū)塊規(guī)劃保障房，沒有必要將其建在商品房小區(qū)內(nèi)，保障房和商品房最好能自成體系。

余勝良

近期，深圳市光明區(qū)一些商品房業(yè)主發(fā)現(xiàn)，一所靠近本小區(qū)的學(xué)校學(xué)位歸屬于距離該學(xué)校較遠(yuǎn)的公租房租客，由此引發(fā)爭議。

這種情況其實很容易規(guī)避?？紤]到這家學(xué)校的學(xué)位已經(jīng)給了附近的保障房業(yè)主，那么，在距離這家學(xué)校更近的位置，沒必要再規(guī)劃商品房。否則，一些業(yè)主根據(jù)就近入學(xué)原則，難免會認(rèn)為他們可以享有學(xué)位。另外，深圳一直實行積分入學(xué)政策，商品房業(yè)主比租房者積分更高，這個因素也應(yīng)該考慮。

如果保障房學(xué)校附近都是保障房，那么就不存在這個問題。讓商品房業(yè)主孩子到更遠(yuǎn)的地方上學(xué)，本身就不大合理。

據(jù)最新消息，前述“光明保障房配套學(xué)校事件”有了進(jìn)展。4月19日，光明區(qū)教育局再次發(fā)布《光明區(qū)2023年義務(wù)教育階段新增公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分方案》。新方案中，“長圳保障房配套學(xué)校（暫定名）” 改為“長圳保障性住房片區(qū)學(xué)校（暫定名）”。該校將新增塘尾校區(qū)，由原來的84班擴(kuò)建到138班，同時招生范圍擴(kuò)大到甲子塘、塘尾、塘家三個社區(qū)。原有爭議有望緩解或平息。

規(guī)劃部門在做規(guī)劃的時候，相同類型的房產(chǎn)小區(qū)要盡量規(guī)劃在一起，以免引起爭端和矛盾，這樣才更為合理。

一個小區(qū)里同時有安居房和商品房，商品房業(yè)主多花一倍的價格，還要和安居房購買者共享小區(qū)公共空間，是會有一些心理不平衡。在此之前，深圳已多次出現(xiàn)商品房業(yè)主不愿讓安居房購買者共享花園的案例。

政府機(jī)關(guān)在做規(guī)劃的時候，習(xí)慣性地在商品房里混合進(jìn)保障房。前兩年在住宅類地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時候設(shè)置總價上限，然后競爭給政府免費蓋安居房、人才房，導(dǎo)致多數(shù)新建商品房社區(qū)都有保障類房產(chǎn)，另外拆遷類小區(qū)也要配建相當(dāng)比例的保障房。

買商品房和買保障房的是兩個群體，他們有很大不同，可以大致認(rèn)為商品房業(yè)主消費能力更強，更有經(jīng)濟(jì)實力。從房價上看，兩者對政府、對小區(qū)的貢獻(xiàn)有很大差異，這也難免會讓商品房購買者覺得對方跟著自己沾了光。另一方面，保障房購買者覺得自己所得符合政府政策，不是對方恩惠，憑白受氣也很不高興。

最近前海有一個新小區(qū)準(zhǔn)備開售，其中人才房占比超過一半。而蛇口片區(qū)規(guī)劃的兩個住宅是比較純粹的人才房社區(qū)，相信住在后面兩個社區(qū)的購房者會更順心一些。

以前政府在建福利房的時候，基本上是整片規(guī)劃的，比如一些公務(wù)員小區(qū)規(guī)模龐大，還有很多公共事業(yè)單位、國有企業(yè)都自建小區(qū)為員工分房。一個小區(qū)的業(yè)主都非常純粹，沒有摻雜商品房的情況。

住宅有居住功能，也有消費分層屬性，相同購買能力者喜歡住在一起。商品房在單價和總價上基本就做好了消費者定位，購買者不管通勤距離遠(yuǎn)近，不管職業(yè)如何，都有大致的認(rèn)可。一些豪宅小區(qū)動輒好幾千萬，就已經(jīng)幫業(yè)主篩選好了鄰居。一些定位比較高的住宅，單戶面積都會比較大。如果一個豪宅小區(qū)里都是大戶型，只有很少小戶型，這些小戶型很難賣上去價格，因為很少有人愿意天天看到財富碾壓自己的富豪鄰居。

深圳現(xiàn)在自然而然地出現(xiàn)了一些豪宅片區(qū)，比如后海、華僑城和香蜜湖，這些豪宅片區(qū)都有環(huán)境好、單價高、單戶面積大的共性。而且因為豪宅連著豪宅，形成了比較好的居住氛圍。

非豪宅片區(qū)也有部分小區(qū)單價高，有一些面積大的戶型總價高，但是居住體驗不純粹，周圍都是和自己收入差距很大者，形成不了規(guī)模效應(yīng)，有一些購買力比較強的會離開這些社區(qū)，換到和自己社會群體相近的社區(qū)生活。

房產(chǎn)的價值在動態(tài)調(diào)整，人群也在調(diào)整自己的居住地，總體上是到讓自己能承擔(dān)得起又舒適的地方，就像普通員工看到領(lǐng)導(dǎo)不自在，大多數(shù)人更喜歡住在和自己群體屬性相當(dāng)?shù)沫h(huán)境中。

政府要盡可能拿出整片區(qū)塊規(guī)劃保障房，沒有必要將其建在商品房小區(qū)內(nèi)，保障房和商品房最好能自成體系。

（作者系證券時報記者）

本報專欄文章僅代表作者個人觀點。

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