北京土拍規(guī)則改變一時激起千層浪，牽出“中建系”等央字頭以及其他國字頭房企在北京土地市場的拿地棋局。尤其是“中建系”，其旗下八大局地產平臺以及中海地產近幾年在土地市場攻城略地，拿下多宗地塊。

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據(jù)中國建筑發(fā)布的2022年年報顯示，2022年，中國建筑的地產板塊業(yè)務實現(xiàn)合約銷售4016億元，拿地100宗，這兩項數(shù)據(jù)在行業(yè)內均名列前茅。

在房地產下行周期，“中建系”兇猛拿地的原因是什么？重倉北京，土地規(guī)則改變對其拿地將帶來哪些影響？

“中建系”強勢拿地背后，地產毛利率高于房建業(yè)務

在2022年《財富》世界500強排名中，中國建筑排名第9位，中國企業(yè)中排名第3位，位次上升明顯。年報顯示，2022年，中國建筑實現(xiàn)營收約20551億元，首次破兩萬億。

中國建筑的業(yè)務布局較為縱深，圍繞基建、建筑進行布局，涵蓋房地產建筑工程、基礎設施建設與投資、房地產開發(fā)與投資、勘探設計等業(yè)務板塊。

雖然地產板塊在中國建筑業(yè)務板塊中占比不高，但是這幾年，以其旗下八大局地產平臺以及中海地產為主，在土地市場表現(xiàn)得積極進取。

中國建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a和中建地產兩大房地產品牌。2022年，中國建筑全年新購置土地100宗，新增土地儲備1489萬平方米，總購地金額1847.2億元。新增土地儲備超九成位于一二線城市，其中位于北京、上海、廣州等一線城市、直轄市及省會城市的新增土地儲備占比超85%，土地儲備結構進一步優(yōu)化。截至2022年末，中國建筑持有的土地儲備為9303萬平方米。

具體來看，2022年，中海地產新增土地40宗，新增土地儲備739萬平方米，購地金額1107.2億元，北上廣深四個一線城市的新增貨值占比48.1%；中建地產新增土地60宗，新增土地儲備750萬平方米，購地金額740億元。

在各大機構2022年土地新增榜單中，中海地產位列TOP3，如若再算上中建地產的新增拿地，“中建系”的土地拓展可謂兇猛。

高能級城市布局以及優(yōu)質地塊的獲取，為其銷售埋下伏筆。在房地產銷售額方面，中國建筑連續(xù)3年超過4000億元。2022年，中建地產和中海地產全年實現(xiàn)合約銷售額共計4016億元，僅次于萬科的4169.7億元。

那么，中國建筑為何在土地市場積極進??？從其營收構成以及利潤貢獻可以窺探一二。在中國建筑超2萬億元營收中，貢獻最多的是房地產建筑工程業(yè)務，占比61.6%。而房地產開發(fā)與投資營收為2820億元，占比僅為13.7%，不過其毛利潤貢獻占比達到25.7%，而房地產建筑工程業(yè)務毛利潤的占比是48.4%。

在毛利率方面，房地產建筑工程業(yè)務的毛利率僅為8%；房地產開發(fā)與投資業(yè)務的毛利率雖然同比降低了2.1個百分點，但是維持在19%。

即便地產開發(fā)毛利率有所下降，也遠超房建業(yè)務，對于中國建筑來說，加大地產開發(fā)業(yè)務，對于其業(yè)績增長，具有明顯的助力。此外，央企擁有融資以及低成本資金優(yōu)勢，在其他房企收縮戰(zhàn)線時，反而有利于中國建筑的逆勢擴張。

北京擴張版圖，旗下五大平臺均已布局

“中建系”在房地產市場的布局主要依托其旗下八大局地產平臺以及中海地產。

年報顯示，中建地產先后打造的中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等品牌，均躋身2022年中國房地產企業(yè)權益銷售業(yè)績排名百強。據(jù)了解，這五大品牌分別為中建一局、中建二局、中建三局、中建五局、中建八局的地產平臺。

這兩年的北京土地市場中，“中建系”可謂風生水起，攻城略地。目前，上述五大地產平臺在北京均已布局。

其中，中建信和在2020年進京后，已經拿下3宗地塊；中建壹品從2021年進京后，兩年內在北京拿地5宗；去年6月，中建玖合以66.8億元拿下熱門地塊太陽宮地塊。在該地塊的7個搖號主體中，參與搖號的還有中海地產、中建智地。

此外，中建股份直接全資持股的中建方程投資發(fā)展集團有限公司，也在延慶區(qū)、門頭溝區(qū)拿到了兩塊地。

2022年，北京累計成交55宗宅地，中海排名第一，獨攬8宗地塊，中建排名第二，拿下5宗地塊。

進入2023年，“中建系”在北京的拿地動作并未停止。

在北京2023年首場土拍中，中建東孚拿下朝陽小紅門地塊，首次進入北京房地產市場。同時，中建智地以17.2億元拿下房山區(qū)良鄉(xiāng)地塊。

不過，也正是在這場土拍中，“中建系”組團圍剿朱辛莊地塊，引起關注。

土拍新規(guī)之下，“中建系”各公司如何出戰(zhàn)？

值得關注的是，今年4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布了“北京市豐臺區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國有建設用地使用權出讓公告的補充公告”。其中指出，同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地。

這意味著，類似“中建系”“城建系”等兄弟房企可能將不得同時競買同一宗地，影響甚大。

此次規(guī)則的調整與朱辛莊地塊有關。3月23日，42家房企及房企聯(lián)合體圍搶的昌平朱辛莊0028地塊經過搖號，最終被上海大華摘得，成交價“觸頂”12.995億元，中簽率僅為2.38%。雖然被上海大華撿漏，但是縱觀報名企業(yè)，“中建系”陣營強大，中建智地、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建東孚以及中海地產均現(xiàn)身。同時，“城建系”三家公司也參戰(zhàn)，分別為城建興華、城建開發(fā)以及北京住總。

據(jù)了解，多家開發(fā)商質疑上述參拍房企違反了“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”這條規(guī)則。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會的相關負責人表示，本次競買人資格調整正是對市場主體提出的合理化建議做出的回應，調整后的競買人資格要求，較之前更為嚴格，更有利于促進市場公平競爭。

北京土拍規(guī)則的改變，對于“中建系”等兄弟企業(yè)來說，無疑是一次打擊，未來在北京拿地，勢必受到影響。根據(jù)此次土拍新規(guī)，中國建筑旗下八大局地產平臺公司將不能同時出現(xiàn)在同一宗地塊的競爭中。不過，中建地產與中海地產能否同時出戰(zhàn)，尚存疑問。

目前，北京土拍規(guī)則的改變僅針對上述兩宗地塊，未來覆蓋面有多大，仍未可知。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，未來土拍規(guī)則將采用“一地一策”，但更傾向熱點地塊。從北京近兩年土拍的表現(xiàn)來看，核心板塊熱度較高，分化現(xiàn)象仍存在。此次土拍新規(guī)僅適用于京土儲掛（豐）[2023]007、京土儲掛（興）[2023]008號兩宗地塊，具體來看，兩宗地塊位置優(yōu)越，均鄰近地鐵站，配套較為成熟，去化有保障，預計房企關注度較高。從短期來看，土拍新規(guī)落地在熱點地塊的可能性更高，而郊區(qū)及屬性欠佳地塊落地執(zhí)行的預期短期偏弱。

在土拍新規(guī)之下，熱門地塊PK，“中建系”選誰出戰(zhàn)，令人拭目以待。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 楊許麗

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