觀點(diǎn)網(wǎng)4月18日，上海2023年集中供地拉開序幕。

首批次集中供地共出讓19宗涉宅地塊，總出讓面積94.4萬平方米，總建面約198.9萬平方米，起價(jià)共計(jì)483.4億元。根據(jù)安排，19宗地塊將于18-21日分4天出讓。

首日供地成功出讓8宗地塊，成交面積約33.91萬平方米，共攬金172.45億元，半數(shù)地塊由聯(lián)合體摘得。其中象嶼地產(chǎn)以聯(lián)合體的形式斬獲2宗地塊，成為首日供地中的“贏家”；龍湖與建華建材聯(lián)合體競得嘉定1宗商住用地；招商蛇口與南昌市政聯(lián)合體競得1宗宅地；越秀、萬科、新天和、中鐵置業(yè)各拿一宗。

(資料圖)

整體而言，本場土拍有半數(shù)地塊溢價(jià)成交，通過企業(yè)的參拍情況，可窺見土地市場的熱度。

市場春風(fēng)回暖

從意向參拍企業(yè)來看，近50家房企參與上海首批供地的爭奪。

除4宗地塊僅有一位競買人外，其余地塊均吸引了不少房企參與競爭。其中閔行莘莊的兩幅住宅用地均吸引了約30家房企報(bào)名。此外，華潤、萬科以及中海的回歸，更是提升了上海土拍市場的熱度。

聚焦本場土拍，關(guān)注度較高的是普陀區(qū)桃浦地塊，共吸引了11位競買人，包括中海、華潤、招商、建發(fā)、葛洲壩等房企。地塊參拍企業(yè)積極性高，開拍5分鐘，叫價(jià)就已達(dá)到中止價(jià)。

最終，該地塊由浙江省交投控股集團(tuán)有限公司和象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體以一次性報(bào)價(jià)37.78億元競得，折合樓面價(jià)44450元/平方米，溢價(jià)率9.51%。

此外，靜安區(qū)中興社區(qū)地塊也是本場土拍的焦點(diǎn)地塊。從報(bào)名企業(yè)上看，該地塊不僅吸引了華發(fā)、越秀等品牌房企，同時(shí)也有華麗家族等老牌房企參與競拍。地塊最終由越秀以一次性報(bào)價(jià)7.24億元攬得，成交樓面價(jià)67936元/平方米，溢價(jià)率7.54%。

除此之外，招商蛇口與南昌市政聯(lián)合體以總價(jià)17.31億元競得浦東新區(qū)16號(hào)線周浦站附近地塊，溢價(jià)9.39%；中鐵置業(yè)19.05億元拿下徐匯區(qū)田林街道地塊，溢價(jià)率8.92%，同時(shí)創(chuàng)下了本場供地最高的樓面價(jià)，為85505元/平方米。

招商蛇口和象嶼聯(lián)合體以底價(jià)16.24億元落子浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)；新天和實(shí)業(yè)12.2億元拿下奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)地塊。

土拍市場的熱度回歸與近期上海樓市的回暖有著不可分割的關(guān)系。自3月份以來，上海重啟“快開快銷”，入市的32個(gè)新盤中有不少取得不錯(cuò)的成績。樓市熱度上漲帶動(dòng)行業(yè)市場信心的提升。

除了樓市的春風(fēng)外，過去幾年不少房企“折戟”三四線城市，也使越來越多的企業(yè)選擇回歸一二線城市，鞏固布局。作為一線城市的上海，其開發(fā)韌性遠(yuǎn)大于其他城市，因此是眾多房企爭搶布局的區(qū)域之一。

龍湖聚焦一線

繼去年落子松江廣富林后，龍湖再度加碼上海。龍湖聯(lián)合建華以底價(jià)24.8億元進(jìn)場嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)。該地塊出讓面積54964.2平方米，用途為商住，周邊交通生活設(shè)施配套成熟，地塊條件較為優(yōu)越。

今年以來，龍湖持續(xù)聚焦一線及新一線城市。

在深圳首批集中供地上，龍湖斥資超24億元摘得2幅優(yōu)質(zhì)地塊，成為該批次土拍的最大贏家。在長沙，龍湖8.45億元摘下1宗純住宅地，加倉省府板塊。在西安以6億元拍下浐灞生態(tài)區(qū)1幅商住用地。此番在上海拿地，是龍湖城市聚焦策略的持續(xù)踐行。

良好的經(jīng)營狀況是龍湖瞄準(zhǔn)一線及新一線城市的底氣。財(cái)報(bào)顯示，龍湖2022年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2506億元，同比增長12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，較同期有所增長。土儲(chǔ)方面，去年全國共新增34幅地塊，新增土儲(chǔ)總建面448萬平方米。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理，2023年一季度，龍湖實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額507億元，在眾多頭部房企中排名第八。

對(duì)于一眾房企而言，經(jīng)營安全依然是拿地的最高準(zhǔn)則。目前多數(shù)房企資金壓力尚未緩解，對(duì)于市場依舊保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

此前，龍湖集團(tuán)董事長陳序平表示，龍湖在策略上會(huì)更聚焦、更堅(jiān)定在高線城市布局。龍湖集團(tuán)高級(jí)副總裁張旭忠在業(yè)績會(huì)上也強(qiáng)調(diào)，未來龍湖會(huì)主動(dòng)把握投資節(jié)奏，圍繞20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市來布局，持續(xù)聚焦一二線高能級(jí)城市。

萬科重回上海

受2020年3月虹口“圍標(biāo)事件”影響，萬科、華潤、中海在上海土拍市場被“禁賽”三年。而44億元接盤虹口圍標(biāo)地塊的招商蛇口，則在上海市場“突飛猛進(jìn)”。2020至2022年間，招商蛇口共在上海拿下17宗地塊，全口徑銷售額也由2020年的180.97億元增長至2022年的741.25億元。

如今三年期滿，為奪回上海市場，萬科重回賽道便一口氣報(bào)名了10宗地塊。

但在首日的競拍中，萬科僅以底價(jià)37.83億元競得松江區(qū)富林街道一宗商住用地，該地塊只有萬科一家報(bào)名。有消息稱該地塊是定向給萬科用來建萬科印象城二期。在當(dāng)日另外2宗報(bào)名地塊中，萬科未有斬獲。

事實(shí)上，在“禁賽”期間，萬科并非毫無作為。面對(duì)公開市場的“禁拍”，萬科通過舊改拿地，與其他房企注資聯(lián)合開發(fā)等方式獲取土地，如斥資56億元摘得兩宗寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)的舊改地塊。

此外，在2022年上海第三批次集中供地中，靜安區(qū)中興社區(qū)地塊被北萬置業(yè)斬獲。彼時(shí)市場認(rèn)為地塊被萬科拿得，但查詢北萬置業(yè)的股權(quán)構(gòu)成后發(fā)現(xiàn)該企業(yè)的股東中并沒有萬科的身影——在拿地前幾日，萬科系已全數(shù)退出北萬置業(yè)，股份轉(zhuǎn)讓給了靜安國資。但拿地后靜安國資又將50%股權(quán)回轉(zhuǎn)給了上海萬科。一番變更之后，萬科在上海實(shí)現(xiàn)了曲線拿地。

由于“失去”了三年，萬科在上海的銷售金額目前已跌出前三，上海區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)收入占比跌至29.54%。萬科補(bǔ)倉上海市場已是毋庸置疑。

據(jù)稱，為應(yīng)對(duì)萬科、中海、華潤三家巨頭的回歸，目前上海市場的“拿地王”招商蛇口采取了廣撒網(wǎng)的應(yīng)對(duì)策略，報(bào)名參拍15宗地塊，保利發(fā)展則報(bào)名了12宗地塊。

如此看來，萬科欲重回上海土地市場，但同時(shí)也競爭者眾。

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