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焦點熱議:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型失敗,深圳的房價現(xiàn)在打六折,都沒人要了...

來源: 咨云君2023-04-18 15:44:42
  

中國的房地產(chǎn),已經(jīng)徹底的走進不可逆轉(zhuǎn)的通道。

前不久,深圳市有關(guān)部門發(fā)布了一份《修訂地價測算規(guī)則》的征求意見稿,文件中明確提到了將取消原有的安居住房、人才住房等住房類型。


(資料圖)

而此時,距離人才住房的政策公布,僅僅不到半年的時。

去年11月,全國多個城市針對新市民出臺了「人才房」購房政策,對符合資質(zhì)的人才,在購房時給予價格補貼扶持,當時各大城市對于人才房政策的落地,都聲勢浩大的打出了保護剛需、打壓投機,讓有才之人住有所居的口號。

這其中行動最快的就是深圳了。

11月政策出臺,12月就開始配售首批人才房,而且價格也相當給力,市價六折,消息見報時可謂是舉國轟動,排隊購買的人絡(luò)繹不絕,當時很多人說,這個政策只要持之以恒的做下去,慢慢鋪開來,絕對能夠有效的解決年輕人的住房問題。

誰也沒想到,僅僅半年不到的時間,人才房就被官宣取消。

至于取消的原因,也很簡單,就是根本沒人買。

截止目前,深圳共推出11個人才房項目,共計8510套住房,項目剛推出時的整體認購數(shù)還是非??捎^的,每個項目的認購都遠超供應(yīng),以其中位于南山的同樂馨苑為例,199套配售房源,最終通過資格審核的認購家庭足足有1.1萬戶,相當于59個家庭搶一套。

但就是這么火爆的項目,棄選率卻高的嚇人,8510套人才住房,最終竟然只有2000套被鎖定,整體去化率僅23.5%。

深圳、六折房價、沒人要,三個詞組在此刻的排列,倒是真真切切的描繪出了房地產(chǎn)市場的未來趨勢。

01

深圳的房價,現(xiàn)在竟然到了打六折都賣不出去的地步。

8510套人才住房,從12月到現(xiàn)在賣了快小半年了,最終被鎖定的僅有2000多套,成交率不足25%。

至于為什么賣不出去,網(wǎng)上有不少人給出了諸如交通不便、得房率低的原因,但在我看來,真正的決定性因素,只有一個:那就是產(chǎn)權(quán)受限。

根據(jù)深圳人才住房政策,購買住房后,十年內(nèi)不能出售、出租、抵押貸款或在深圳購買商品房,違反其中一條就會被收房。

這也意味著,這套房子在10年內(nèi)沒有任何的金融屬性,考慮到深圳的整體房價,即使是六折,在戶均70平的情況下, 這也是一筆接近兩三百萬的投入。

如此龐大的一筆支出,10年內(nèi)根本沒有任何的置換和變現(xiàn)空間,這顯然與國人心目中的房地產(chǎn)大相徑庭。

在過去的二三十年里,中國的樓市早已在一輪又一輪的漲價浪潮下,于國人民心中烙上了“中國最保值資產(chǎn)”的烙印,盡管這幾年里官方一直在高喊房住不炒,房子要去除金融屬性回歸居住屬性,但想要在短時間內(nèi)扭轉(zhuǎn)這種深入人心的概念,說句實在話,不太可能。

這就衍生出了一個問題,今天的中國,究竟有多少人愿意花上數(shù)百萬元來解決自己的住房問題,尤其是在未來預(yù)期本就不太明確的房地產(chǎn)環(huán)境之下,整整十年的凍結(jié)期,幾乎穿越了足足兩輪地產(chǎn)周期,風險不可謂不大。

更何況,人才住房的目標對象,還是相對年輕的8090群體,他們對房子的認知和需求感與上一輩天差地別。

最后,這個政策之所以暴死,還有一個很重要的原因,那就是其運轉(zhuǎn)邏輯與整個房地產(chǎn)行業(yè)相違背,自其概念誕生的那一刻,就注定全國沒有任何一個城市會全心全意的做好人才房。

02

人才房,毋庸置疑是一個好的政策,給了年輕人或者說新市民留下來的機會。

人才房,屬于福利政策。福利政策,是需要城市補貼讓利的,而人才住房需要出讓的部分利益,又恰好是一個城市最為核心的資產(chǎn),土地。

說一千道一萬,還是離不開一個城市或者地區(qū)的發(fā)展邏輯:土地財政。

我國的財政收入主要來源于四大塊:一般公共預(yù)算收支、政府性基金收支、國有資本經(jīng)營收入、社會保險基金,其中一般公共預(yù)算是以稅收為主體的財政收入,占比約為50%,政府性基金收支則包含土拍、債務(wù)等,占比約為25%,國有資本收入約占1%,社保占余下的24%。

由于社?;鹗菍?顚S?,因此財政的收支主要還是依賴于一般公共預(yù)算和政府性基金。

在政府性基金收支中,通過拍賣土地取得的收入又占了絕對大頭,2022年全國政府性基金預(yù)算收入7.7萬億,其中有6.6萬億來自國有土地使用權(quán)出讓,占比約為85%。

這也意味著,在城市的經(jīng)營與運轉(zhuǎn)都高度依賴于土地財政的背景之下,很少會有城市主動將核心地段開放為人才房進行配售,這也是為什么深圳的人才房大部分被安放在通勤時間近1.5小時的郊外了。

其次,還有一個需要考慮的是運維成本,人才房不是賣出去就結(jié)束了,基于其產(chǎn)權(quán)受限的政策,就必然需要通過人力或者機制來監(jiān)督落實人才房不被挪作他用,這顯然也需要付出不菲的運維成本。

不要小看運維的重要性,這件事做不好的后果相當嚴重,不如最近某炫富女在網(wǎng)上曬自己申請到公租房的事,就引起了輿論的劇烈反應(yīng),背后隱藏的矛盾,不容忽視。

以上種種,人才房政策施行下來,可謂是純純的費力不討好,極低的認購成交率也導(dǎo)致該政策直接被叫停,但換個角度來看,這其實更為恐怖。

叫停的是城市是誰?深圳,就連一向標榜不缺錢的深圳都如此,其他城市顯然更難有推行下去的動力。

房地產(chǎn)與城市發(fā)展的高度掛鉤,讓地方成為了最大的開發(fā)商,船大之后,掉頭很難。

唯一值得慶幸的是,年輕人們在大城市留不下來,還能退回二線、三線,再不濟還有自己的故土,這至少要比困守于香港的劏(tāng)房好一點。

好了,以上就是本期的全部內(nèi)容,我是愛講商業(yè)故事的咨云君,我們下期再見!

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責任編輯:sdnew003

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