這幾天，有關(guān)樓市的重磅消息，無疑是深圳的安居房和人才房要退出歷史舞臺了。

就在4月6日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《深圳市地價測試規(guī)則（修訂征求意見稿）》意見的通告。意見稿里明確指出：

(相關(guān)資料圖)

目前，市住房建設(shè)局正在牽頭制定我市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，同時對保障性住房的租金、售價水平進(jìn)行了調(diào)整。

這意味著深圳的安居房和人才房或?qū)⒄降耐顺鰵v史舞臺，而未來供應(yīng)更多的將是公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。

保障房作為房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要制度之一，作為住房供求緊張的深圳一直在探索著，但這些年的實踐下來，發(fā)現(xiàn)還是不合時宜。這究竟是為何？

在深圳推出“6折”出售人才房的時候，市場一片歡呼，以為深圳在保障房制度上又邁出了重要的一步?？墒钦l又會想到，最終會以不少人“棄購”而收場。據(jù)初步統(tǒng)計，深圳共推出11個人才房項目，共8510套，認(rèn)購倒是熱鬧非凡，但是最終卻有不少人選擇棄購，導(dǎo)致最終的整體去化率僅僅為23.5%。

這究竟是為何？

房子位置偏僻；限制太多‘’鎖定期太長、缺乏流動性；得房率比較低等。這些問題都是真真切切存在的，但我認(rèn)為還有一個更重要的原因是，大家對未來看不清，誰知道10年后房價會變成怎樣，會不會沒怎漲，甚至比現(xiàn)在還低？

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，也難免購房者會有這樣的擔(dān)憂。

買了人才房后，限制比較多，不允許出租，10年不允許出售，這使得房子的未來價值存在很大的不確定性。同時幾百萬砸下去就被鎖定了，10年后即便能賣出去，還不知道屆時賣出去的價格能夠覆蓋自己的付出的成本（包括投入幾百萬的機(jī)會成本）。

這時候有人肯定會說，所謂人才房，本就不應(yīng)該不能有交易屬性，就應(yīng)該只能用來自己居住。這個說法也對，但是似乎又有點不對勁。

既然是用來住的，何必要花幾百萬砸下去，買一個位置偏僻、通勤時間要以小時計的地方？自己租房住不香？住公租房不香？深圳的租房成本本來就不高，而且自己租房的選擇空間非常大，租個離自己公司近的房子不是大大提高自己居住舒適度和幸福感。這里也不用跟我抬杠，買得起人才房的人，自然租房住不在話下。

有人會買人才房，終歸還是看上10年后的房子升值帶來的財富效應(yīng)，不然會去干這種事情，畢竟大家都是會算賬的。而現(xiàn)在的情況是，在當(dāng)前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期不太明朗，房價似乎也很難再繼續(xù)有較大幅度的上漲了。既然如此，那么“棄購”人才房也是理性之選擇了。

有人又會問，那為何不在市區(qū)建設(shè)人才房？這個問題，大家去深圳市區(qū)逛逛就知道，市區(qū)目前幾乎沒有可用的增量用地，新房子都是靠拆遷舊小區(qū)、城中村騰出來的土地建起來的。大家都知道，拆遷成本是十分高昂的，拿來建設(shè)人才房或是安居房（除了目前要求配建的比例），再雄厚的財政家底估計也難以維持長久。

而公租房對于政府來說，可用來建設(shè)和改造的土地、房子比較多，且以低于市場租金的形式租給了個人和家庭，讓老百姓實實在在的受益，這或許將會成為未來保障房供應(yīng)的主流方式吧。

人才房和安居房的退出，公租房的崛起，對樓市未來的走勢影響會比較深遠(yuǎn)的。一方面意味著保障房制度的不斷完善，住房供應(yīng)“雙軌制”也會越來越成熟；另一方面對于一線城市和二線城市的商品房市場來說也算是利好，畢竟十年后市場競爭的壓力減少了不少。

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