近期，大家一定都注意到一條消息，廣東省清遠(yuǎn)市實(shí)施階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

也就是說，清遠(yuǎn)首套房貸利率將根據(jù)購房者個(gè)人情況調(diào)整，不設(shè)最低點(diǎn)，首套房貸利率回歸“3字頭”后還有希望繼續(xù)下探。

(資料圖)

取消首套住房貸款利率下限，有利于進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率的下調(diào)，更好地支持剛需和改善的住房需求，促進(jìn)清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其實(shí)，清遠(yuǎn)市取消房貸利率下限也并非個(gè)例。

肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等廣東多城市同樣也已經(jīng)取消了首套房貸利率下限。

今年年初，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制——新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

隨后，全國多個(gè)地方加入了下調(diào)降首套房貸利率的行列。約33城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%，江蘇省內(nèi)無錫、常州、揚(yáng)州、徐州多個(gè)城市的房貸利率下調(diào)至3.8%。

再來看蘇州，根據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)最新調(diào)研，4月蘇州房貸利率仍舊沒有松動(dòng)，目前首套首貸利率維持在4.1%，二套已結(jié)清的4.1%，二套未結(jié)清的4.9%，房貸利率依舊處于歷史低位。

大部分銀行放款時(shí)間為一周左右，少部分銀行三天即可放款。

至于短期內(nèi)蘇州房貸利率是否會(huì)有下調(diào)的可能性，銀行的工作人員表示暫未接到上調(diào)或下調(diào)的通知。

目前來看，蘇州房貸利率暫不具備下調(diào)空間，除非LPR出現(xiàn)變動(dòng)導(dǎo)致整體利率下調(diào)。

3月17日，央行宣布降準(zhǔn)后不久，市場(chǎng)對(duì)每月20日公布的LPR報(bào)價(jià)充滿了期待。

然而，3月20日最新LPR報(bào)價(jià)1年期和5年期均維持不變，這是連續(xù)第7個(gè)月保持不變。

這背后的原因也好解釋，在房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，低房貸利率政策已使不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受益并有所回溫，在央行宣布降準(zhǔn)后，立刻調(diào)整房貸利率基準(zhǔn)必要性不大。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分市場(chǎng)有所復(fù)蘇，但是大部分城市樓市銷售在2月短暫回升后又呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，壓力城市可通過首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，這也更能有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促使行業(yè)健康發(fā)展。

從當(dāng)下的蘇州樓市來看，目前經(jīng)濟(jì)還在恢復(fù)的過程中，居民的購買力和預(yù)期還沒有完全恢復(fù)，無論新房還是二手房在三月熱度均沒有延續(xù)，尤其是非核心地段。

盡管在數(shù)據(jù)端蘇州市區(qū)商品住宅呈現(xiàn)供求兩漲的態(tài)勢(shì)，但是這一部分成交量來自于城市級(jí)紅盤的集中入市和網(wǎng)簽，另一部分成交量則發(fā)生于實(shí)際發(fā)生在2月的認(rèn)購成交。

從現(xiàn)象來看，新房的來訪認(rèn)購量相較2月已經(jīng)下滑。傳統(tǒng)意義上的金三成色不足，市場(chǎng)繼續(xù)分化，但整體熱度已然較之二月降溫。

銀四已經(jīng)開局，據(jù)克而瑞蘇州機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月前十天新房來訪認(rèn)購數(shù)量相較3月上旬幾乎持平。在大部分樓盤維持金三優(yōu)惠的大前提之下，來訪認(rèn)購量有所增加，一方面是氣候轉(zhuǎn)好、溫度提升，增加了購房者出門看房的客觀驅(qū)動(dòng)力，很多在二、三月份觀望客戶開始出手，這部分客戶群體沒有等到降利率、降首付的利好便開始重新進(jìn)入市場(chǎng)。

從數(shù)據(jù)端來看，截至4月9日，蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積為16.11萬㎡，同比減少10.3%，環(huán)比減少20.2%。

2月的實(shí)際成交量在3月上旬網(wǎng)簽釋放，造成3月整體的成交數(shù)據(jù)較為亮眼，所以并不是4月上旬市場(chǎng)成交量有多“差”，而是3月上旬的成交量非?！昂谩薄?/p>

我們認(rèn)為，城市級(jí)紅盤建發(fā)縵云、華發(fā)仁恒河濱雅苑等網(wǎng)簽持續(xù)釋放，4月蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積或?qū)⑴c3月持平，且市場(chǎng)持續(xù)分化，核心板塊即開即罄，非核心板塊去化艱難。

再來看二手房， 我們知道， 3月單月蘇州二手房的成交套數(shù)為7909套，為2021年以來蘇州二手房的成交高峰，環(huán)比增幅居重點(diǎn)城市之首。 和新房一樣，大部分成交量為實(shí)際發(fā)生在2月的成交。

春節(jié)前積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶來了一波購房需求的集中釋放，且這一輪二手房成交回暖主要以房東主動(dòng)降價(jià)為主。

當(dāng)時(shí)，我們就預(yù)判，在積壓的購房需求短期消 耗后，蘇州二手房將面臨成交增長乏 力 ，目前，已經(jīng)在數(shù)據(jù)端顯現(xiàn)出來。

截至4月9日，蘇州市區(qū)二手房成交套數(shù)為734套，在剛過去的一周（4月3日-4月9日），成交套數(shù)僅為630套，這是近六周以來成交量首次跌破1000套。

據(jù)二手房中介表示，4月以來帶看量相較三月中下旬有所增加，當(dāng)然這其中有天氣轉(zhuǎn)暖的因素，更有一些有“剛性”需求的觀望客戶開始出手，這部分客戶多為購置學(xué)區(qū)房的客戶。

目前，蘇州二手房掛牌量高企，已經(jīng)進(jìn)入高庫存時(shí)代，成交持續(xù)分化，核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，如園區(qū)金雞湖畔的別墅、大平層成交周期較短。

總的來說，盡管經(jīng)濟(jì)已現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)，但當(dāng)下的蘇州樓市復(fù)蘇的持續(xù)性和恢復(fù)程度仍有較大的不確定性，居民的信心還是不夠足。

恢復(fù)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚不牢固，疫后積壓需求的集中釋放支撐了2-3月需求恢復(fù)，這一因素在二季度對(duì)市場(chǎng)的支撐作用將會(huì)邊際轉(zhuǎn)弱。

想要市場(chǎng)延續(xù)熱度，還需要政策端持續(xù)發(fā)力，盡管蘇州在近兩個(gè)月在二手房、落戶政策維度邊際放松，比如說執(zhí)行二手房帶押過戶、降低積分落戶門檻、縣市重啟房遷、租房落戶，為當(dāng)前樓市需求端注入新鮮“血液”，為進(jìn)一步推動(dòng)樓市持續(xù)恢復(fù)，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

要想樓市熱度延續(xù)，仍舊需要有進(jìn)一步的寬松政策加持，以進(jìn)一步開需求的源。

目前宏觀面整體政策導(dǎo)向仍以修復(fù)市場(chǎng)信心為關(guān)鍵所在，對(duì)購房者而言，短期內(nèi)降息的可能性小，當(dāng)前以保持實(shí)際利率水平，并鞏固實(shí)際貸款利率下降的成果為主。

所以，還在等利率下調(diào)的客戶可以提前結(jié)束觀望期了。

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