（亞晨/文）隨著疫情管控全面松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也在不斷釋放。

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政策利好之下，特別是春節(jié)以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升，表現(xiàn)出穩(wěn)步修復(fù)行情。進(jìn)而使得一季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，但企業(yè)在整體投資方面依舊保持謹(jǐn)慎。

克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，一季度百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.1%。投資方面，截至3月末有近七成的百?gòu)?qiáng)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。

超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)

報(bào)告顯示，2023年一季度超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其中累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到38家。

分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10梯隊(duì)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高。央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

其中，中海、華潤(rùn)、招商、華發(fā)、建發(fā)業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇?0%；綠城、龍湖的累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇苍?0%以上。

從銷售門檻變化上看，一季度TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長(zhǎng)35.9%至452.7億元，而TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻同比均有不同程度的降低。

其中，TOP50房企門檻同比降幅較高，達(dá)17.8%；TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低8.7%至25億元。

近七成百?gòu)?qiáng)房企投資仍停滯

投資方面，截至3月末有近七成百?gòu)?qiáng)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。拿地百?gòu)?qiáng)房企以銷售TOP20為主，達(dá)到14家，拿地金額占百?gòu)?qiáng)的74%，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局未變。

從企業(yè)類型來(lái)看，呈現(xiàn)央國(guó)企強(qiáng)勢(shì)、民企積極復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。其中，銷售TOP10央國(guó)企是土地市場(chǎng)的主力軍。包括華潤(rùn)、保利、招商、建發(fā)和綠城在內(nèi)的企業(yè)，一季度拿地金額超過70億元。同比來(lái)看，除保利和招商外，拿地金額普遍較去年同期下滑，拿地銷售比低于0.1。另外，在今年前兩月沒有拿地的中海、萬(wàn)科和華發(fā)，也在南京、寧波、杭州分別搖中優(yōu)質(zhì)地塊。民企中，仍以去年拿地積極的企業(yè)龍湖、濱江、偉星為主。

值得注意的是，此前到處“托底”的城投，今年在土地市場(chǎng)“出手”力度大幅減少。雖然目前三四線城市仍然依靠城投穩(wěn)定市場(chǎng)，但在核心的22個(gè)城市中，城投的拿地比例已經(jīng)降至35%，達(dá)到2022年以來(lái)最低，較同期高峰更是下降55個(gè)百分點(diǎn)。

貨值方面，截止3月末，年內(nèi)新增貨值超過百億的僅有九家房企，較去年同期減少4家。在貨值TOP100中，綠城、建發(fā)和濱江分別以205億元、174.2億元和173.4億元位列新增貨值TOP3。

從投資百?gòu)?qiáng)的門檻來(lái)看，3月末新增土儲(chǔ)貨值、總價(jià)、面積門檻為21.4億元、6.6億元和17.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別提升38%、65%、16%。但與過去幾年同期水平相比，今年投資力度明顯處于低位，各梯隊(duì)門檻值均處于近三年低位。

截止至3月末，投資百?gòu)?qiáng)的貨值、總價(jià)和建面總量分別為5059.9億元、2101億元和3247.4萬(wàn)平方米。從新增貨值方面來(lái)看，較2020年和2021年一季度降幅均超過六成，與2022年同期相比下降16%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)整體投資依舊處于謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

房企格局繼續(xù)分化，投資聚焦重點(diǎn)城市

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

整體來(lái)看，當(dāng)前需求端購(gòu)買力仍處在歷史相對(duì)低位，市場(chǎng)熱度和企業(yè)銷售表現(xiàn)能否在二三季度得到延續(xù)，主要還是取決于行業(yè)預(yù)期和信心的修復(fù)情況。

另外，從房企投資層面來(lái)看，短期內(nèi)房企投資仍以謹(jǐn)慎為主，“換倉(cāng)提質(zhì)” 為先。目前主要聚焦于前兩年集中供地的重點(diǎn)城市，尤其是杭州、合肥等長(zhǎng)三角核心城市，而非核心區(qū)域的地塊則多為底價(jià)成交。因此，聚焦、分化仍是今年投資主旋律。

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