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品控“失控”的碧桂園！西安碧桂園云頂、云墅兩盤“雙響”齊開，能買嗎？

西安航天基地的碧桂園云頂和高新CID的碧桂園云墅項(xiàng)目再次加推，受到了不少人的關(guān)注。

不過到底能不能買的問題，卻也同樣在所有購房者的腦海中久久縈繞，所以想著就用一篇文章來試著解答下，以供大家參考。

對(duì)于碧桂園一提起來首先讓人想到的就是“債務(wù)”和“品控”，這兩個(gè)問題在之前關(guān)于碧桂園的文章中也多有提到。

【1】斷臂求生，戰(zhàn)略之危

最近，碧桂園2022年的全年財(cái)報(bào)發(fā)布，全年?duì)I收4303.71億元，同比下降17.72%；但碧桂園歸母公司凈利潤同比卻下滑122.58%，虧損60.52億元，這也是碧桂園上市16年來首次虧損。

截目2022年末，碧桂園凈負(fù)債率下降至40%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率下降至69.4%，現(xiàn)金短債比為1.6倍，可以看到碧桂園的“降債行動(dòng)”已取一定得成效。

這應(yīng)該也是碧桂園雖然外界傳言風(fēng)風(fēng)雨雨，但仍被評(píng)為“優(yōu)質(zhì)房企”的一個(gè)原因，當(dāng)然這背后付出的可謂是“血淋淋”的代價(jià)，為了縮減成本僅在2022年裁員達(dá)30000多人，裁減比例30.56%。

碧桂園有“三四線開發(fā)之王”的稱號(hào)。截止2022年12月31日碧桂園在三、四線城市的土地儲(chǔ)備仍舊高達(dá)61%，其三、四線城市合同銷售額長期占比在60%以上；而三四線城市是“涼”的最早的區(qū)域。

2023年碧桂園“換帥”二代楊惠妍接手，公司高層表示“將重啟拿地，將系統(tǒng)性調(diào)節(jié)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，計(jì)劃用3-5年的時(shí)間將公司“一二線”和“三四線”的貨值比例提升到50%對(duì)50%。”

對(duì)于碧桂園，一方面堅(jiān)持到了金融層面融資渠道的拓寬，降負(fù)債、保信用讓其獲得了銀行授信、發(fā)融資票據(jù)、配售新股的機(jī)會(huì)；但另一方面，樓市的現(xiàn)狀是否能支撐其完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型還有待觀察。

當(dāng)然更不希望再出現(xiàn)像2022年11月份突然停工的事件。

【2】產(chǎn)品“失控”，品牌之危

提起碧桂園的產(chǎn)品，真的是讓人非常失望的一件事情！

失望的原因并不是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不好，產(chǎn)品的品質(zhì)時(shí)?！胺棚w自我”，關(guān)于房屋的交付質(zhì)量表現(xiàn)處于“失控”狀態(tài)，“品控”能力堪憂。

這種表現(xiàn)并不是某一個(gè)項(xiàng)目，而是具有普遍性；根據(jù)《艾普思輿情大數(shù)據(jù)》2022年房地產(chǎn)投訴量前五位為碧桂園、綠地、融創(chuàng)、萬科、龍湖；其中碧桂園的質(zhì)量問題投訴占比39%，服務(wù)投訴占比41%；在《黑貓投訴》碧桂園的投訴量多達(dá)1695條。

在西安碧桂園鳳凰城、碧桂園瓏悅、碧桂園閱江府、碧桂園文景府、碧桂園國湖等項(xiàng)目出現(xiàn)過滲水、漏水、墻面裂痕甚至出現(xiàn)象樓體沉降、墻體裂縫相當(dāng)嚴(yán)重、存在重大安全隱患的現(xiàn)象。

而對(duì)出現(xiàn)的問題，根據(jù)業(yè)主投訴信息內(nèi)容碧桂園的服務(wù)反應(yīng)效率往往差強(qiáng)人意，推諉拖延、扯皮撩胯，最后問題往往難以得到根本性解決。

以上兩點(diǎn)也是不給大家推薦碧桂園項(xiàng)目最大的原因，在此也希望碧桂園能夠把產(chǎn)品質(zhì)量真正地抓起來，重塑品牌口碑，這也是未來日趨激烈的房企競爭中的關(guān)鍵是所在。

【3】云頂&云墅，利弊權(quán)衡

航天基地的碧桂園云頂3期16號(hào)樓，總高26層148套房源，精裝均價(jià)20488.06元/㎡。

高新CDI的碧桂園高新云墅2期8、11、12號(hào)樓26層的高層，總共312套房源，精裝均價(jià)23846.5元/㎡。

不難看出兩個(gè)項(xiàng)目在各自板塊都有一定的價(jià)格優(yōu)勢。

碧桂園云頂三期地塊的最后一棟樓，雖然在內(nèi)側(cè)位置，但仍距神舟四路和航天大道較近，噪音問題還需要考慮。

南側(cè)的330千伏超高壓線路、樓體東側(cè)帶有多層商業(yè)裙樓，北側(cè)為項(xiàng)目東出入口，都是需要去關(guān)注的問題。

項(xiàng)目臨近地鐵4號(hào)線航天大道站點(diǎn)，有航天城第六小學(xué)和航天城第三初級(jí)中學(xué)的教育資源。

高新CID的碧桂園云墅二期項(xiàng)目，在位置上與一期已經(jīng)是完全兩個(gè)區(qū)域了，直線距離相差1.8公里左右，在這件事上千萬不敢犯迷糊。

二期位于未來之瞳項(xiàng)目西側(cè)，區(qū)域前景“逼格”拉滿；目前的不足之處就是教育資源，附近的幾塊教育用地還都處于規(guī)劃中；在交通方面不如一期項(xiàng)目便利，距離地鐵6號(hào)線站點(diǎn)國際醫(yī)學(xué)院要有近2公里的距離。

此次開盤戶型有94㎡兩室、121㎡三室、141㎡四室三種，偏向于剛需、剛改類型，所以需要提醒的還是教育配套的不確定性。

另外學(xué)籍問題也是老生常談了！航天基地和高新三期行政都屬于長安區(qū)管轄，不能報(bào)考城六區(qū)高中的學(xué)籍問題一直讓購房者如鯁在喉，只能期待后續(xù)能夠迎來大尺度調(diào)整。

每個(gè)人的購房需求不同，側(cè)重點(diǎn)也不同，各自心里有數(shù)，但愿大家能夠買到好房。

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